Рост цен на аренду заставляет владельцев квартир, особенно тех, кто уже давно сдает жилье одному и тому же арендатору, задуматься о том, чтобы поднять стоимость до рыночной. Эксперты рассказали РИА Недвижимость, возможно ли сделать это до окончания срока действия договора и что стоит прописать в нем, чтобы в дальнейшем не пришлось уговаривать нанимателя принять новые условия.
Цены идут в рост
Аренда однокомнатных квартир в крупнейших городах России, по данным «Мира квартир», подорожала за год почти на треть – до 26,4 тысячи рублей в месяц.
При этом средняя стоимость аренды квартиры в Москве значительно выросла еще в августе-сентябре прошлого года – примерно на 20–25%, и оставалась высокой с января 2024-го, отмечает замдиректора управления аренды квартир «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова.
«Новая волна подорожания пришлась на август в связи с сезонным увеличением активности нанимателей – в среднем цены выросли на 5–10%. В сентябре рост продолжился в том же диапазоне, в октябре-ноябре ставки найма в Москве еще увеличились на 1–3 тысячи рублей», – рассказывает она.
Сейчас, по данным «Циана», средняя ставка аренды однокомнатной квартиры в Москве составляет уже 68 тысяч рублей, двухкомнатной – 113,5 тысячи, а трехкомнатной и вовсе 160 тысяч. Это существенно выше, чем годом ранее.
При этом немало нанимателей жилья в Москве снимают его уже давно, поэтому платят гораздо меньшие деньги.
Курс на повышение
Глядя на растущие цены, часть собственников хочет увеличить стоимость аренды до рыночного уровня, констатирует руководитель отдела аренды офиса «На Николоямской» агентства недвижимости «Миэль» Ольга Яцевская.
До окончания договора нельзя
Возможно ли поднять плату до истечения срока действующего договора?
«Чаще всего цена фиксируется договором на срок его действия. Например, договор заключен на 11 месяцев, и только по истечении этого срока можно поднять цену», – объясняет директор агентства недвижимости «Это Просто» Ольга Фролова.
Так что в ситуации, когда владелец квартиры хочет увеличить стоимость в одностороннем порядке, а наниматель против, расторгнуть договор не получится. Сделать это можно лишь в том случае, если в договоре найма предусмотрен соответствующий пункт. А в стандартных договорах его обычно нет, указывают эксперты.
По взаимному согласию
Поменять размер арендной платы до окончания срока действия договора, согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, можно по соглашению сторон, говорит адвокат Екатерина Тютюнникова.
«В принципе сейчас, если ставка повышается до рыночной, наниматели соглашаются на новые условия», – рассказывает Полякова.
По ее словам, они прекрасно понимают, что по истечении срока договора им все равно либо придется платить больше, либо съезжать с квартиры и отправляться на поиски нового жилья.
«Искать аналогичное жилье дешевле сложно: во-первых, квартир на рынке мало, во-вторых, цены на них повысились, в-третьих, для нового найма потребуется единовременно внести оплату первого месяца проживания, страховой депозит и комиссионные агенту по недвижимости», – объясняет Полякова.
Новые договоренности
Для того чтобы зафиксировать новую стоимость аренды, собственник квартиры должен подписать с нанимателем дополнительное соглашение к договору найма жилья.
В нем указывается, что с такого-то числа стоимость аренды составляет такую-то сумму, говорит Тютюнникова.
Вот, что, по словам старшего партнера "Неделько и партнеры" Ольги Саутиной, обязательно должно присутствовать в документе:
точное наименование, номер и дата договора, к которому подписывается дополнительное соглашение;
новый размер арендной платы;
момент, с которого взимается повышенная стоимость аренды.
В допсоглашении можно, к примеру, написать следующее: "Размер арендной платы составляет столько-то рублей (указав при этом новую увеличенную ставку). Условия договора о новом увеличенном размере арендной платы распространяются на взаимоотношения сторон, начиная с момента подписания сторонами настоящего дополнительного соглашения к договору (или указать иной момент, с которого по договоренности сторон увеличивается размер арендной платы)".
Если меняется размер арендной платы по договору, заключенному на срок один год и более, то дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации. В этом случае в допсоглашении нужно указать, кто именно из сторон будет обращаться с заявлением о госрегистрации, говорит Саутина.
Например, "Арендодатель обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания настоящего дополнительного соглашения к договору аренды обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве с комплектом документов, необходимых для государственной регистрации настоящего дополнительного соглашения".
Лучше заблаговременно
Юристы рекомендуют изначально включать в договор найма условие, позволяющее в дальнейшем повысить стоимость аренды жилья до истечения срока документа.
Для этого есть несколько возможных вариантов:
Вариант 1 – зафиксировать размер арендной платы в разные периоды аренды;
В этом случае договор изначально предусматривает увеличенные ставки размера арендной платы и никаких действий по их увеличению не требуется. Кроме того, размеры ставки могут меняться в течение года без ограничений, говорит Саутина.
Например, в договоре можно прописать, что в течение первых трех месяцев аренды ежемесячный размер арендной платы составляет 100 тысяч рублей, в период с 4-го по 10-й месяцы аренды, включительно, – 120 тысяч рублей, начиная с 11-го месяца аренды – 150 тысяч рублей.
Вариант 2 – прописать, что арендная плата индексируется в зависимости от уровня инфляции.
В такой ситуации в договоре необходимо четко прописать основания для возможного увеличения размера арендной платы: коэффициент инфляции по РФ или по отдельному региону по данным Росстата.
Например: "Условия договора могут быть изменены арендодателем в одностороннем порядке, если индекс потребительских цен на услуги, установленный Росстатом России, по отношению к аналогичному месяцу предыдущего года превысит определенный процент".
Также изменение стоимости аренды можно поставить в зависимость и от других экономических показателей – повышения ключевой ставки Банком России на определенное количество процентных пунктов, изменения курса валюты и т.д.
Вариант 3 – указать в договоре, что ставка аренды повышается при ремонте, оплаченном собственником, или при улучшении транспортной доступности – к примеру, рядом с домом открылась новая станция метро.
В договоре можно прописать увеличение стоимости аренды как в виде твердой суммы – к примеру, на 10 тысяч рублей, так и в виде процента.
Важные пункты
В договоре также нужно прописать и другие важные моменты:
порядок изменения условий договора;
Так, по словам Саутиной, лучше указать, что об изменении стоимости аренды собственник квартиры уведомляет нанимателя, направляя ему соответствующего уведомление в срок не позднее, чем за 30 дней до даты изменения размера платы.
каким образом нанимателю должно быть направлено уведомление об увеличении арендной платы;
Проинформировать арендатора можно как электронным письмом, так и сообщением в мессенджере с прикрепленным к нему уведомлением, либо при личной встрече. Но лучше всего, если это будет сделано заказным письмом с уведомлением, направленным Почтой России, советует член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова.
В уведомлении обязательно должны содержаться следующие данные:
реквизиты договора аренды жилого помещения;
основания для увеличения цены договора – ссылка на пункт соглашения, который предоставляет право на одностороннее изменение;
новый размер арендной платы;
срок, начиная с которого начинает действовать условие о новом размере стоимости аренды. К примеру, с 1 числа месяца, следующего за тем, в котором было направлено уведомление, или через 10 дней после получения арендатором этого уведомления.
В том случае, если в договоре найма будет прописана возможность изменять стоимость арендной платы до срока его истечения, собственник сможет гибко менять стоимость аренды, не дожидаясь окончания этого срока и не уговаривая нанимателя согласиться на новые условия.
Фото: РИА Новости / Алексей Майшев
Источник:РИА Новости. Недвижимость