Пятый форум недвижимости «Движение» прошел на курорте «Роза Хутор» в Сочи на прошлой неделе. В его работе приняли участие рекордные шесть тысяч представителей строительной отрасли. На протяжении четырех дней ключевые фигуры из мира девелопмента — застройщики, архитекторы, банкиры, риэлторы, производители стройматериалов и оборудования, а также представители госсектора — делились с коллегами практическим опытом и обсуждали насущные вопросы в области недвижимости.
По мнению основателя форума Ильи Пискулина, главный итог мероприятия — сложившийся диалог: «Если раньше участники выстраивали диалог в формате В2В, то на этот раз мы стали свидетелями государственно-частного партнерства. К церемонии открытия форума присоединились представители Госдумы и Минстроя. В тот момент, когда они вышли на сцену, в России появилось главное отраслевое событие в области девелопмента».
Жилье должно быть доступным
Сегодня строительная отрасль решает множество разнонаправленных задач: как вести работу в условиях снижения покупательского спроса, как воспитывать и привлекать кадры, как строить инфраструктуру и другие. Но главная задача, которую решают все — чиновники, девелоперы, подрядчики и даже журналисты, пишущие о развитии рынка, — как сделать дома уютными, дороги гладкими и быстрыми, жизнь в стране комфортнее и интереснее, города такими, чтобы оттуда не хотелось уезжать, курорты такими, чтобы туда хотелось каждый год возвращаться. Этому и были посвящены все четыре дня работы форума, в течение которых на почти 20 площадках девелоперского и риэлторского кластеров проходили различные по формату дискуссии.
Хедлайнером от государственного пула участников стал заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин, напомнивший, что сегодня есть четкие установки по обеспеченности жильем на душу населения — к 2030 году этот показатель должен составить 33 кв. м на человека, к 2036-му — 38 кв. м на человека. К 2030 году должно обновиться 20% жилого фонда, появиться 2 тыс. «опорных» населенных пунктов для развития страны, будут созданы мастер-планы для 200 городов.
Все это создаст по-настоящему новое качество жизни. «Ровно поэтому сегодня практически сформирован национальный проект «Инфраструктура для жизни», который будет включать в себя несколько федеральных проектов, направленных на развитие малых населенных пунктов, больших городов, на создание транспортных артерий по связям этих городов, социальной инженерной транспортной инфраструктуры в городах, на модернизацию коммунального хозяйства», — отметил Никита Стасишин.
Чтобы жилье было востребованным, оно должно быть доступным. Этого можно добиться, в первую очередь, за счет поддержки граждан через ипотеку, программы расселения «аварийки». Доступность коммерческого жилья, считает Никита Стасишин, будет определяться как соотношение цены квадратного метра к зарплатам, потому что банки рассчитывают ипотечные кредиты, исходя из зарплат, а не дохода, «хотя во всей мировой практике считается от дохода».
При этом, сообщил замминистра, при необходимости может быть введено субсидирование проектного финансирования. «Мы должны ответить качеством, доступностью и не спекулировать на отложенном спросе», — подчеркнул он.
Никита Стасишин отметил, что продолжают оставаться инструменты, к примеру, инфраструктурные облигации, позволяющие застройщикам оптимизировать затраты и правильно формировать модели развития своих проектов.
В свою очередь, заместитель гендиректора «ДОМ.РФ» и председатель правления «Банка ДОМ.РФ» Артём Федорко отметил, что банки видят имеющиеся сложности и готовы идти застройщикам навстречу: «Мы видим рост ставок, рост затрат. Вместе с тем, доходы населения растут, спрос смещается в регионы, там появляется качественный продукт. На горизонте III-IV кварталов рынок ждет замедление, но в долгосрочной перспективе ситуация с балансом спроса и предложения выглядит как здоровая. Краткосрочно важно улучшать качество финансового менеджмента: это поможет пережить сложные времена».
При этом Никита Стасишин предложил банкам в сложный период не предъявлять жесткие требования к застройщикам: «Хочу попросить банки не заставлять застройщиков увеличивать собственное участие и бесшовно пройти сложный период, в который условия проектного финансирования могут быть не соблюдены».
Ипотечные слезы
Самая главная «болевая точка» рынка — сокращение с 1 июля льготных ипотечных программ. Вопросу, как жить в новой ипотечной реальности, был посвящен круглый стол «Ипотека 2024-2025».
Руководитель бизнес-направления «Ипотека, страхование и сделочные сервисы» платформы Авито Артур Ахметов заметил, что изменение ипотечных ставок влияло на активность покупателей жилой недвижимости на вторичном и первичном рынках с 2020 года, когда заработала программа льготной ипотеки при покупке новостроек. Сейчас большинство потенциальных покупателей нового жилья рассматривает «вторичку» как альтернативу на тот случай, если какой-то из факторов станет помехой на пути к новому жилью. Окончание периода льготной ипотеки неизбежно скорректирует рынок.
«В любом случае нужно будет перестраиваться всем. Для потребителей становится уместным торг, возможно, кто-то займет выжидательную позицию до снижения ставок. Застройщикам стоит подумать, как обеспечить спрос на тот объем жилья, который они строят и реализуют. Здесь, скорее всего, следует посмотреть на практику продаж более дорогого сегмента и иначе упаковывать продукт. Риэлторы будут учиться еще детальнее диагностировать потребности пользователей и в зависимости от этого направлять их либо на «первичку», либо на «вторичку», — резюмировал Артур Ахметов.
В текущих экономических условиях, считает заместитель директора департамента по развитию премиального сегмента, инвестиционных и ипотечных продаж Промсвязьбанка Марина Заботина, для поддержания спроса рынок может использовать механизм субсидирования ставки на короткие сроки, например, на два года со ставкой 10-12% годовых, чтобы клиенты могли купить жилье сейчас, а после снижения ключевой ставки рефинансировать кредит на более выгодных условиях и снизить платежную нагрузку. «Также мы ожидаем, что будет расти число сделок, где будет 3-4 созаемщика, так как с ростом ставки увеличится платеж. Таким будет портрет клиента в ближайшее время», — отметила Марина Заботина.
Директор по развитию сервиса «Сделка.рф» Ольга Сидоренко указала, что льготная ипотека очень расслабила застройщиков, однако сейчас ситуация меняется и им придется заново учиться продавать. «Советую обратить внимание на категорию заемщиков из сферы IT: они хорошо зарабатывают, ранее не оформляли ипотеку», — сказала она.
Поддержки меньше, ответственности больше
«Чтобы выйти на 33 квадратных метра на человека, в стране необходимо ежегодно вводить жилья нарастающим итогом не менее 100 млн кв. м», — подчеркнул Никита Стасишин. По его словам, Минстрой готов предложить меры поддержки строительства социальной инфраструктуры, особенно в городах, где пока проекты для застройщиков не слишком выгодны. «Через программу «Стимул» мы будем поддерживать города с низкомаржинальным предложением, которым не хватает средств, чтобы строить необходимую инфраструктуру», — отметил Никита Стасишин. Кроме того, огромное внимание Минстрой уделяет комплексному развитию территорий, что позволит опережающими темпами расселять аварийное жилье. «Мы предусматриваем финансирование проектов транспортно-инженерной и социальной инфраструктур и программ, которые будут направлены на стимулирование жилищного строительства. Если понадобится, мы будем продлевать и перезапускать субсидирование проектного финансирования», — пообещал Никита Стасишин.
При этом замминистра попросил очень внимательно относиться к проектам, реализация которых уже началась, тщательно оценивать их экономку, особенно с учетом меняющихся параметров льготных ипотек. «Мы на протяжении пандемии и после нее ничего не ограничивали с точки зрения цены квадратного номера. Это дало свой результат. Вы купили площадки, поменяли подходы к проектированию, создаете жилье нового качества. Но мы не должны забывать, что это жилье для наших граждан, и это жилье должно быть доступным. В том или ином виде будут действовать меры поддержки — принято непростое решение о продлении ипотеки. Но мы должны с вами ответить качеством, доступностью и не спекулировать, особенно в малых городах, на отложенном спросе», — обратился Никита Стасишин к девелоперскому сообществу.
Сокращение объемов государственной поддержки отрасли — уже данность. И в ближайшее время застройщикам придется научиться работать в этих условиях. «В текущих реалиях объемы господдержки стройотрасли — льготная ипотека, программа «Стимул», инфраструктурные бюджетные кредиты и прочее — не могут расти, а, очевидно, будут снижаться. Девелоперы «выходят в открытое море», и они должны приспособиться к этому процессу», — отметил президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков. И здесь важно обратить внимание на себестоимость строительства, которая складывается из трех составляющих: строительные материалы, зарплата и накладные расходы. «За последние полтора года себестоимость жилищного строительства выросла на 30%. На рынке такого увеличения цены нет», — прокомментировал президент нацобъединения.
Антон Глушков подчеркнул, что в этой связи девелоперы должны научиться работать со строительными материалами. «Во-первых — научиться покупать стройматериалы дешево. Для этого необходимо пересмотреть логистические цепочки. Во-вторых — контролировать качество стройматериалов. Это напрямую влияет на себестоимость строительства», — заключил он.
Кадровая проблема
А вот на кадрах сэкономить вряд ли получится. Вопрос, где брать специалистов для работы в отрасли и как их удержать, поднимался чуть ли не на каждой сессии форума. Причем кадровый вопрос оказался «междисциплинарным» — специалисты нужны в регионах, но удержать их там сложно, для этого должно быть соответствующим качество жизни, в свою очередь, зависящее от активности девелоперов и строителей, которым опять же нужны кадры. Круг замкнулся. И эту проблему предстоит решить.
«Базовой» сессией, подробно разбиравшей вопрос удержания хороших кадров в регионах, стал круглый стол «Молодежь и город: новая реальность». Никита Стасишин напомнил, что политика государства сегодня направлена на стимулирование демографического роста и улучшение качества жизни населения, особенно в регионах. У молодого поколения в возрасте от 18 до 30 лет нужно воспитать желание оставаться жить и работать в родном городе, способствуя его развитию и процветанию. Для этого необходимо предложить людям достойное трудоустройство, качественное образование, комфортные города — тогда молодежь останется или переедет из мегаполисов. Это подтверждают исследования Агентства стратегических инициатив по продвижению новых проектов (АСИ): как сообщил руководитель Центра молодежных инициатив АСИ Александр Вайно, более 35% молодежи готово переехать из Москвы и Санкт-Петербурга в регионы при условии развития городов.
Застройщики, в свою очередь, могут мотивировать поколение в возрасте от 18 до 30 лет не покидать родной город. Хороший пример — строящая в Рязани компания «Мармакс», генеральный директор которой Юрий Юров рассказал, что девелопер прилагает все усилия к созданию комфортной городской среды: вместе с возведением качественных жилых комплексов благоустраивает парки, улицы, дороги, общественные пространства, в каждом своем проекте организует спортзал, коворкинг, просторные лобби, террасы для резидентов, дворы без машин и множество зеленых зон.
Такие же требования и у молодых специалистов строительной отрасли, которых, отметил первый заместитель председателя Комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев, катастрофически не хватает на всех уровнях, но особенно не хватает рабочих рук. На сегодняшний день переизбыток молодежи с высшим образованием, напомнил депутат, составляет 2,7 млн человек. Это говорит о том, что нужно пролонгировать и расширить программу «Профессионалитет», а также любыми доступными инструментами поднять престиж рабочих профессий, начиная от достойной оплаты, соответствующих условий труда, до активной работы над профессиональной ориентацией в школах, создания художественных фильмов, показывающих, что быть рабочим престижно и почетно.
Владимир Кошелев считает, что нужно продолжать программу, когда предприятия работают в тесном контакте с образовательными учреждениями и «на конкурсной основе определяют себе стипендиатов для того, чтобы ребята получали повышенную стипендию, были сразу прикреплены к какому-то конкретному предприятию». Также, по его словам, нужны различные методы мотивации для того, чтобы молодежь шла в рабочие профессии, «потому что, если мы еще будем затягивать, у нас будет катастрофа с рабочими руками».
Одно из возможных решений — подготовка рабочих кадров за счет бизнеса, к чему бизнес, как отметил Антон Глушков, готов. По его словам, федеральная программа «Профессионалитет» по строительному направлению существует в 12 ссузах России. Но это не такой масштабный проект, как хотелось бы стройотрасли. «Сейчас строительные компании готовы платить за подготовку кадров и брать на себя все риски, понимая, что специалист может в любой момент уйти в другую отрасль. Однако иного варианта нет», — подчеркнул Антон Глушков
. Он пояснил, что из-за изменения миграционной политики надежды на замещение отечественной рабочей силы иностранной нет. «Если посмотреть структуру миграции, то 40% мигрантов — это разнорабочие, которые не имеют никакого образования и специализации. Такое количество разнорабочих ни в одном проекте не нужно. Если мы хотим повысить реальную производительность труда, то должны добиваться этого путем повышения профессиональных навыков и квалификации рабочих», — сказал президент НОСТРОЙ.
Он отметил, что по итогам 2023 года средняя зарплата строителей обогнала среднюю зарплату инженерно-технических работников. «Это основной аргумент для молодых людей. Они понимают, что зарплата в стройке выше, есть социальные гарантии, а работа для специалиста найдется вне зависимости от политической и экономической ситуации в стране», — подчеркнул Антон Глушков.
Уже есть конкретные примеры такой работы, о которых рассказывалось на круглом столе «Новые подходы преодоления кадрового голода». Согласно прогнозам, представленным ГК «Самолет», текущая нехватка кадров в строительной отрасли будет ежегодно усугубляться на фоне двукратного роста отрасли и снижения численности трудоспособного населения примерно на 4%. Рабочая сила РФ будет сокращаться (на 2-3 млн человек к 2030 году) и стареть (категория возраста до 40 лет в численности рабочей силы сократится с 42% до 37%). Рынку нужны новые подходы к набору, обучению и удержанию сотрудников, заявила директор по персоналу ГК «Самолет» Екатерина Киреева. В регионах девелопер работает с двумя категориями людей под свои задачи: молодежью и состоявшимися кадрами. В первом случае вовлекают школьников, студентов и выпускников колледжей, вузов. Так, если в 2022 году у компании было более 80 стажеров и практикантов с конверсией в наем свыше 20%, то в 2024 году — более 400 стажеров и практикантов с конверсией в наем свыше 70%.
Инфраструктурное меню
И все же базовым остается вопрос развития инфраструктуры. Ему была посвящена сессия «ДОМ.РФ» в «нулевой» день работы форума. По словам представителей «ДОМ.РФ», инфраструктурное развитие в России соответствует мировым тенденциям и даже опережает их. Директор подразделения «Инфраструктурные облигации» «ДОМ.РФ» Александр Аксаков подчеркнул, что все, что сегодня вкладывается в инфраструктуру, дает синергетический эффект. Страна начинает активнее развиваться: создаются новые рабочие места, растет продолжительность жизни, улучшается транспортная доступность. Также вложения в инфраструктуру оказывают мультипликативный эффект на рост ВВП и увеличивают налоговые поступления в бюджет. При этом сегодня происходит трансформация самого понятия «инфраструктура», а вместе с ним меняются и подходы к ее финансированию. Изначально, напомнил Александр Аксаков, под инфраструктурой понимался относительно крупный объект — дорога, инженерные сети или сети водоснабжения — с определенными характеристиками, среди которых высокие капитальные затраты, долгий срок окупаемости, общественное благо. Теперь в это понятие включается более широкий класс объектов — например, социальные и связанные с благоустройством среды, а также появляющиеся на фоне структурных изменений в экономике — системы «умного города», логистические хабы, генераторы и накопители альтернативной энергии, зарядные станции, дата-центры и многое другое.
«Если раньше у нас было унифицированное понятие об инфраструктуре и относительно стандартизованные представления о ее финансировании, то теперь это более широкий набор объектов и различные варианты инвестирования. По сути, теперь внутри инфраструктуры как класса активов можно собрать диверсифицированный портфель — с разной доходностью и сроками, — сказал Александр Аксаков. — Более того, появляются новые источники и комбинации финансирования».
По его словам, традиционно основным инвестором в инфраструктуру, особенно в фундаментальную, выступает государство. При этом в последние годы оно активнее участвует в проектах не напрямую, а через институты или банки развития — сегодня во всем мире их вложения по объему сопоставимы с частными инвестициями, а появление таких инструментов, как инфраструктурные облигации, дает возможность внести свой вклад в повышение качества жизни самому широкому кругу инвесторов, в том числе физическим лицам. В России такой инструмент был запущен «ДОМ.РФ» в 2021 году. Сегодня с помощью инфраструктурных облигаций в России реализуется 50 проектов из 26 регионов. Объем займа — 174 млрд рублей. Это обеспечит ввод более 38 млн кв. м нового жилья — 770 тыс. семей получат доступ к современной качественной инфраструктуре.
Александр Аксаков также отметил, что в России суммарная потребность в инвестициях в инфраструктуру на ближайшие 10 лет может составить до 30 трлн рублей, в то время как ожидаемые расходы — 18-20 трлн рублей. Дефицит в 35% соответствует международным тенденциям и мотивирует государство к созданию новых и масштабированию старых инструментов финансирования.
По оценкам экспертов, успешный запуск и последующая реализация масштабных капиталоемких инфраструктурных проектов, как с частными инвестициями, так и с бюджетными вливаниями, позволит создать до 400 тыс. рабочих мест и улучшить качество жизни 70-80 млн человек до 2030 года. Ежегодный прирост ВВП при этом составит 1,2-1,7%.
На открытии форума организаторы объявили о старте новых проектов — рейтинга «Топ-100 девелоперских компаний России» и сервиса поиска работы в сфере строительства и недвижимости.
Рейтинг «Топ-100 девелоперских компаний России» — это независимая оценка игроков рынка недвижимости. Перечень девелоперов для участия в рейтинге формируется на основе базы застройщиков, наполняемой из открытых источников. Также компанию на участие в народном голосовании может выдвинуть сам застройщик, покупатель или эксперт — для этого нужно зарегистрироваться на портале «Движение.ру».
Тема рейтинга 2024 года — «Прорыв». Под ним понимается все, что предпринимала девелоперская компания, чтобы сделать свой продукт лучше, работать на рынке эффективнее, строить быстрее и качественнее, укреплять устойчивость, имидж и корпоративную культуру, масштабироваться, обрастать партнерами и технологиями. Прорывом могут быть внедренные инновации, новые инструменты, смелые управленческие, продуктовые и финансовые решения, необычайно высокие показатели в различных направлениях бизнеса. Цель рейтинга — помочь девелоперским компаниям увидеть значение инновационных внедрений и решений в достижении прорывных рыночных, потребительских, качественных, количественных и других показателей. Сервис «Работа» поможет адресно искать сотрудников и вакансии именно в сфере девелопмента. Его задача — помочь компаниям быстро находить людей с профессиональным опытом в строительстве и недвижимости, а также тех, кто хотел бы работать в этой сфере. Соискателям сервис тоже поможет сделать поиск более прицельным.