Что будет с рынком жилья и ценами на квадратные метры в 2022 году

НУР-СУЛТАН. КАЗИНФОРМ - В сентябре 2021 года цены на жилье в Казахстане повысились на 13% в связи с увеличившимся спросом на квадратные метры в постпандемийный период. Почему люди стали покупать больше жилья и как изменятся цены на квартиры в 2022 году, читайте в материале аналитического обозревателя МИА «Казинформ».

Как изменились цены на жилье за прошедший год

В 2021 году в результате глобального спада экономики во многих странах инфляция побила десятилетние рекорды, в том числе и в Казахстане. В сентябре 2021 года инфляция в годовом выражении составила 8,9%, впервые замедлив рост за последние 6 месяцев. В ноябре ее уровень снизился до 8,7%.

Одновременно с ростом индекса потребительских цен в стране выросли цены и на недвижимость: новое жилье подорожало в сентябре прошлого года на 13,1% к сентябрю 2020 года, вторичное жилье – на 24%, аренда жилья – на 16,6%.

Ниже представлены данные Бюро национальной статистики РК об изменении цен на рынке жилья по годам.

Изменение цен на рынке жилья

на конец периода, в процентах к декабрю предыдущего года,

прирост +, снижение -

Цены на рынке жилья

в процентах, прирост

*Цена в среднем по республике за один квадратный метр общей площади квартир с черновой, чистовой отделкой

Количество зарегистрированных сделок купли-продажи жилья в октябре 2021 года составило 44 464 и уменьшилось на 11,7% по сравнению с предыдущим месяцем. Однако количество сделок купли-продажи жилья за январь-октябрь 2021 года по сравнению c соответствующим периодом 2020 года увеличилось на 89,1%. А, согласно оценкам Института прикладной экономики AERC, количество сделок купли-продажи за год и вовсе подскочило на 97,4%.

Отметим, по данным Министерства индустрии и инфраструктурного развития РК, несмотря на локдауны, государство делало большие вливания в сферу строительства. В 2020 году был сдан большой объем жилья - 15 млн кв м. В 2021 году было сдано уже 17 млн кв м жилья.

При этом, по данным института AERC, рост цен на жилье – это глобальный тренд. Эксперты считают, что это связано с рекордно низкими ипотечными ставками в развитых и развивающихся экономиках, которые стали драйвером спроса на рынке жилья. Рост спроса на квадратные метры и привел к их удорожанию в ряде стран.

По данным консалтинговой̆ компании Knight Frank, в июне текущего года среднегодовые цены за квадратный̆ метр в 55 странах выросли на 9,2% за 12 месяцев. Это самый̆ быстрый̆ рост с 2005 года. Так, каждая третья страна, включая Германию и Россию, зарегистрировала двузначный̆ рост цен. Более того, в США, Австралии, Новой Зеландии, Турции и Канаде номинальный рост цен на жилье превысил 16%.

С чем связан увеличившийся спрос на жилье

В ноябре прошлого года министр индустрии и инфраструктурного развития РК Бейбут Атамкулов объяснял резкий скачок цен на квадратные метры.

«Буквально в постпандемийный период у нас действительно большой спрос на жилье. Было несколько факторов, в первую очередь, это - эффект отложенного спроса», - сказал Бейбут Атамкулов в интервью национальному телеканалу.

Практически во всем мире люди перешли на удаленный режим работы в период карантинов и поэтому проводили все свое время дома. В связи с этим у многих возникла необходимость в расширении жилплощади для того, чтобы, в случае новых локдаунов, можно было организовать рабочее пространство, чаще всего для двоих работающих в семье. Кроме того, многие задумались о приобретении участка, где в период карантина можно выйти на свежий воздух без ограничений на своем участке.

Увеличение спроса на жилье повысило потребность в стройматериалах. Однако многие предприятия снизили темпы производства ввиду локдаунов, предложение стройматериалов сократилось и по закону «спроса и предложения» цены на стройматериалы выросли. Соответственно, стали расти цены на жилье. По словам министра, удорожание стройматериалов произошло по всему миру.

«Мы почувствовали достаточно серьезные волны, которые пришли из мира. Мировой тренд заключается в том, что пошел большой спрос на все виды строительных материалов, особенно подорожал металл. Резкий скачок был на мировом рынке. Выросли цены на сталь, этому способствовало то, что многие страны начали вкладывать в инфраструктуру, чтобы поддержать экономику. Идет спрос на сырье - материалы, производство не успевало за спросом», - пояснил глава МИИР.

Согласно макроэкономическому отчету за последний квартал 2021 года Института прикладной экономики AERC, отложенный̆ спрос подтолкнул цены почти на все биржевые товары к росту со стороны производителей̆. Цены на энергетические товары с начала года выросли в 1,7 раза, на сельскохозяйственные товары – на 11%, на металлы – на 17%.

По данным МИИР РК, в целом 60% затрат в общей себестоимости строительства приходится на сырье, материалы и оборудование. В структуре затрат на строительные материалы основной группой, влияющих на стоимость квадратного метра, являются кирпич – 18%, железобетонные изделия – 17%, металлургические конструкции и изделия – 10%, сухие смеси – 6%, бетон – 3 % и другие.

«Пиковый рост цен на строительные материалы с начала 2021 года пришелся на июль и составил в среднем 27%. При этом наблюдаются темпы роста на строительные материалы, содержащие металлы: арматура - 44,8%, железобетонные изделия - 53,5%, металлочерепица - 79,1%, электрические кабели - 35,3%, что обусловлено ценовой ситуацией на внешних рынках. Кроме того, отмечается рост на импортируемые материалы, такие как стекло - 34,7%, минераловатные утеплители - 64,7%», - сообщили в пресс-службе ведомства.

Удивительная история сложилась на цену на кирпич в период пандемии, отметил глава ведомства.

«По кирпичу удивительная ситуация. У нас кирпич вырос многократно, это в трех самых крупных городах. Это наш кирпич, казахстанского содержания. Вырос он именно в столице, в городе Алматы, а в регионах такого роста не произошло», - отметил министр.

По данным Комитета по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства МИИР РК, внутренний рынок строительных материалов в 2020 году составил 2,7 млрд долл США, из которого 59% обеспечивается нашими предприятиями.

«В настоящее время отрасль преодолела импортозависимость в базовых строительных материалах. Внутренний рынок полностью обеспечен отечественным бетоном и бетонными изделиями. Почти повсеместно в строительстве и при ремонте используется только казахстанский гипсокартон и сухие строительные смеси», - отметили в пресс-службе Комитета.

По данным ведомства, на сегодняшний день отечественное производство закрывает потребность в арматуре на 65%.

Вместе с тем, по данным Комитета по делам строительства, в отрасли отмечается зависимость от импортных стройматериалов сегмента финишной отделки, производство которых не налажено на внутреннем рынке. Это такие товары как обои, санфаянс, линолеум, стекло, ДСП. По ряду товаров как теплоизоляционные, кровельные материалы и керамическая плитка имеются резервы роста.

Таким образом, по данным экспертов, на сегодняшний день Казахстан импортирует около 90% стройматериалов из-за рубежа.

В результате себестоимость строительства в Казахстане увеличилась на 27% ввиду удорожания стройматериалов. Некоторые позиции подорожали вдвое, и пока данный тренд сохраняется.

На увеличение спроса на жилье в Казахстане повлияло и использование гражданами пенсионных денег. Пенсионная программа высвободила более 1,5 трлн тенге. Отметим, в целом все инвестиции в жилищное строительство в РК составляют около 2 трлн. Снятие пенсионных накоплений в объеме 1,5 трлн существенно подогрело рынок.

«Было правильное решение принято. Огромное количество наших граждан смогли улучшишь свои условия, кто-то оплатил кредиты. Конечный спрос и ажиотаж - это тот фон, который позволяет повышать цены», - подчеркнул Бейбут Атамкулов.

За 2021 год количество проведенных сделок по использованию части пенсионных денег на улучшение жилищных условий составило 600 тыс. То есть 600 тыс семей или порядка 2 млн человек смогли улучшить свои жилищные условия.

Как изменятся цены на квадратные метры: мнение экспертов

Генеральный директор Института прикладной экономики AERC Жаныбек Айгазин считает, что рост спроса на квадратные меры в стране связан с тремя причинами.

«Хоть мы и развивающая страна, у людей все же имеются сбережения. Люди хотят дать лучшее будущее своим сбережениям. В этом году у нас открылся накопительный фонд. Далее было разрешено снимать часть пенсионных средств на улучшение жилищных условий – это все повлияло на рост спроса. Многие люди рассматривают приобретение жилья, как инвестицию, другие – в качестве бизнеса. Есть и спекулятивная составляющая, когда люди покупают и на фоне растущих цен, продают, выручают прибыль. Увеличение спроса дало толчок росту цен на него. В итоге мы увидели картину в резком скачке цен на жилье», - объясняет Жаныбек Айгазин.

А генеральный директор строительной компании Вячеслав Лазарев отметил, что традиционные причины роста спроса на жилье никто не отменял.

«Первое. Нужно понимать критерий, который формирует спрос на жилье. Традиционно, критериями, формирующими спрос на жилье, является увеличение числа населения. Например, в городе Нур-Султан наблюдается беби-бум. Численность населения растет в среднем на 5-6% ежегодно. В натуральных числах – это от 50 до 70 тыс человек. Из них 35 тыс – естественный прирост рождаемости, 35 тыс – за счет внутренних миграционных процессов с других городов. Разумеется, этому населению нужно где-то жить. Это влияет на спрос», - сказал Вячеслав Лазарев.

В целом, по его словам, пандемия явилась триггером неопределенности. В это время люди стараются вкладываться в устойчивые активы и реальные – это золото и недвижимость. Все инвестиционные фонды, инвестиционные компании – крупные игроки в это время все-таки приобретают недвижимость.

Продолжится ли рост цен на жилье в 2022 году

По мнению генерального директора строительной компании Вячеслава Лазарева, главным фактором в этом вопросе является увеличение себестоимости строительства.

«В целом по Казахстану, за 2020 год строить стало дороже на 27%», - напомнил представитель строительной компании.

По его словам, почти 30%-ный рост себестоимости строительства очень серьезно влияет на девелоперов – застройщиков.

«Строители вынуждены либо перекладывать цену на покупателей, либо уходить с рынка, либо строить некачественно, принижая смету, ну или уменьшать маржу. Но строительная маржа составляет от 10-20%, не 30%. Таким образом, при увеличении себестоимости, цены будут продолжать расти. При этом спрос будет все равно довольно устойчивый. А предпосылок к снижению себестоимости строительства в ближайшее время пока нет», - поделился своим мнением генеральный директор.

В ноябре прошлого года глава МИИР Бейбут Атамкулов сообщил, что в будущем году цены на жилье стабилизируются.

Для того, чтобы стабилизировать цены и не допустить их резких скачков в будущем в том числе, в ведомстве планируют открыть 35 новых производств отечественных стройматериалов.

«Для обеспечения внутреннего рынка ведется реализация проектов, направленных на импортозамещение. К 2025 году мы ожидаем запуск мощностей по производству сантехкерамики, стекла, керамической плитки и других необходимых для нашего рынка материалов. Так, Правительством совместно с АО «Samruk-Kazyna Construction» было отобрано 35 импортозамещающих проектов на общую сумму 601,3 млрд тенге с созданием 6 800 постоянных новых рабочих мест. Данная мера позволит снизить долю импорта и предотвратить колебание цен строительных материалов на внутреннем рынке», - сообщили в пресс-службе Комитета.

Таким образом, в связи с открытием новых производств в стране уменьшится импорт стройматериалов, а цены на жилье стабилизируются.

Отметим, по данным Комитета по делам строительства и ЖКХ, на сегодняшний день в Казахстане создана необходимая правовая база, требованием которой является обязательное применение казахстанских строительных материалов по проектам, финансируемых за счет бюджетных средств.

Кроме того, в Правила организации деятельности и осуществления функций заказчика (застройщика) внесены изменения, согласно которым заказчик производит замену строительных материалов, оборудований, изделий и конструкций казахстанского производства на импортного производителя по согласованию с разработчиком ПСД. Это минимизирует необоснованную замену заложенных в ПСД отечественных материалов на импортные.

Напомним, в каждом регионе действуют Комиссии по контролю за местным содержанием, осуществляющие согласование проектно-сметной документации при проектировании, а также замену отечественных материалов на импортные при реализации проектов.

По мнению генерального директора Института прикладной экономики AERC Жаныбека Айгазина, любое введение дополнительных мощностей приведет к улучшению ситуации с ценами на стройматериалы.

«Другой вопрос, когда эти производства выйдут на проектную мощность, а также вопрос качества всегда остается актуальным», - подчеркнул Айгазин.

В целом эксперт отметил, что цены в будущем году на жилье будут зависеть от общего экономического фона и уровня инфляции. Кроме того, цены стабилизирует увеличение объема строительства.

«Мой прогноз — цены стабилизируются в связи с тем, что спрос удовлетворяется все новыми и новыми квадратными метрами, которые запускают наши строительные компании», — сказал Бейбут Атамкулов.

Отметим, по данным МИИР в будущем году планируется сдать более 18 млн кв м жилья. Согласно оценкам экспертов, объем строительства частных строительных компаний составит 15 млн кв м в 2022 году.

Что будет с программами по кредитованию жилья

Во многих странах в период пандемии застройщики предложили долгосрочные программы по рассрочке приобретения жилья. Однако, по мнению представителя строительной индустрии Вячеслава Лазарева, развития таких программ в Казахстане ожидать не стоит.

«В долгосрочном периоде девелоперам - строителям рассрочка не выгодна. Однако продолжит свою работу возможность взаимодействия с ипотечными организациями, в том числе с «Отбасы банком», который занимает 58% всего кредитования в стране. Скорее всего государство будет поддерживать политику по уменьшению процентной ставки, ее субсидирования и возможности большего срока кредитования - на 15-20 лет. Та же программа 7-20-25, никуда не делась. Объявляли о ее закрытии, но достижения порогового лимита - до триллиона тенге. По моим данным, это еще будет пару лет работать потому, что освоено только полтриллиона за 3 года, еще полтриллиона остается», - отметил эксперт.

Он добавил, что программы по рассрочке не так выгодны, как кажется, на первый взгляд. Если девелопер делает рассрочку, он всегда «вшивает» ее в стоимость квадратного метра. То есть он всегда ставит цену за кв м дороже, тем самым окупает эту рассрочку.

Отметим, согласно отчету Property Prices Index by Country , Казахстан занял 75-е место из 109 стран по доступности ипотеки в 2021 году.

Таким образом, можно выделить основные тренды на 2022 год:

- Цены на импортные стройматериалы сохранят тренд к росту;

- Цены на жилье стабилизируются с тенденцией к росту ввиду сохранения тенденций на стоимость стройматериалов, а также при сохранении устойчивого спроса на жилье;

- Программы по кредитованию жилья продолжат свою работу.

Автор: Рабига Нурбай