На землях поселений строят не только индивидуальные жилые дома: о динамике цен, структуре предложения и спросе на рынке участков под коммерческую застройку
На первичном рынке в основном представлены участки под строительство жилой недвижимости. Аукционы по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для жилищного строительства (для индивидуального жилого дома на 10 лет, для многоквартирного дома на 3 года, при комплексном строительстве — 10 лет) проводятся Управлением земельных ресурсов мэрии города Ярославля, либо других региональных центров. Вместе с тем, 2013-2024 гг. большая часть объявленных аукционов не состоялась по причине отсутствия заявок.
За 2 полугодие 2024 г. состоялся 1 аукцион, где разрешенное использование — малоэтажная-многоквартирная жилая застройка. При этом за 1 полугодие 2024 г. состоялось 6 аукционов, где разрешенное использование — многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), малоэтажная-многоквартирная жилая застройка.
На сегодняшний день вторичный рынок земли сформирован как предложениями права аренды (земельные участки, купленный на аукционах под конкретный вид застройки и не освоенные в связи с отсутствием средств у инвестора), так и предложениями права собственности (в основном, земли под промышленную застройку). Предложение права аренды на вторичном рынке как г. Ярославля, так и области носит единичный характер.
Около 73% предложения приходится всего на две локации: городская черта Ярославля, а также Ярославский район. В 1 полугодии 2024 г. на данные локации приходилось около 67%.
Также можно отметить, что около 10,5% приходится на г. Переславль-Залесский и район. В 1 полугодии 2024 г. на данную локацию приходился 21%.
Во 2 полугодии 2024 г. на г. Углич приходится 4,2% предложений зу коммерческого назначения, как и полгода назад.
4,2% во 2 полугодии 2024 г. приходится на г. Рыбинск и р-н., когда как в 1 полугодии 2024 г. предложение участков коммерческого назначения отсутствовало вовсе.
Также 4,2% приходится на Некрасовский р-н, когда как полгода назад предложение подобных участков в этом районе отсутствовало вовсе.
2,1% предложения з/у коммерческого назначения приходятся на г. Ростов и район. В 1 полугодии 2023 г предложение участков коммерческого назначения в данном субъекте составляло 4,2%.
Предложение в других административных районах области носит единичный характер.
Стоимость участка, предназначенного под коммерческое строительство, зависит от множества факторов: месторасположения, назначения земель, наличия или отсутствия коммуникаций, дополнительной инфраструктуры и транспортной доступности, а также от размеров самого участка.
Цена предложения в первую очередь зависит от месторасположения и размера земельного участка: в соответствии с этими критериями участки предлагаются на открытом рынке с учетом наиболее эффективного использования (предложения права аренды чаще всего предлагаются с согласованным размещением того или иного вида коммерческой недвижимости, или — согласованными ТУ и проектом).
Разброс цен предложения при продаже права собственности очень велик.
По сравнению с 1 полугодием 2024 г. средние цены предложения, например, в г. Ярославле увеличились в среднем на 33-38%; в Ярославском р-не можно отметить рост в 1,6-1,8 раза.
В Ярославской области (без учета г. Ярославля) цена з/у коммерческого назначения за 1 кв. м в среднем выросла в 1,4 раза за полгода. А по сравнению со 2 полугодием 2023 г. наблюдалось увеличение в 1,7 раза.
Предложение участков площадью около 1 Га и более, предназначенных под строительство коммерческих объектов или строительство многоквартирных домов на вторичном рынке Ярославской области составляет всего около 6,2% от общего объема объявлений. В конце 2023 г. на долю вышеупомянутых участков приходилось чуть более 4%.
В 1 полугодии 2024 г. были единичные случаи, когда предлагаются земельные участки 5-6Га, где назначение земель рекреационное — для размещения загородного комплекса, тогда как во 2 полугодии 2024 г. участки с подобной площадью отсутствуют вовсе.
Если говорить об участках, предназначенных только под строительство многоквартирных жилых домов, то рынок преимущественно сформирован предложением участков небольших размеров, в основном в пределах 100 соток, как и полгода назад.
На данный момент средняя цена предложения по г. Ярославлю находится в диапазоне от 880 тыс. до 1100 тыс. руб. за 1 сотку.
Самым дорогим является Фрунзенский район города, где средняя цена находится в диапазоне от 1040 до 1300 тыс. руб. за 1 сотку.
На втором месте среди спальных районов находится Дзержинский район с средними ценами 1040-1200 тыс. руб. за 1 сотку.
В Заволжском районе средняя цена за 1 сотку составляет 535-670 тыс. руб.
В Кировском, Ленинском и Красноперекопском районах предложение земельных участков для коммерческих целей носит единичный характер.
В г. Ярославле и Ярославском районе представлено 2 участка под малоэтажную жилую застройку (категория строительства Ж3) — в основном этажность до 4 этажей.
Если говорить об участках, предназначенных только под строительство многоквартирных жилых домов, то разброс цен будет очень большим. Относительно недорогими будут участки под среднеэтажную жилую застройку в основном до 5-6 этажей. Самыми дорогими будут участки категории (зоны) Ж 1, так как позволяют строить высотные дома (9 и более этажей).
Преимущественно на территории Заволжского и Ярославского районов имеется предложение земельных участков под строительство многоквартирных домов до 4-х этажей, таунхаусов, 2-6 квартирных сблокированных домов, категория Ж4. Цены предложения варьируются в диапазоне от 1175 до 24650 тыс. руб. за 1 кв. м
Зачастую предложение сосредоточено в основном в административных центрах районов.
По области предлагается на продажу значительное количество земельных участков под размещение баз отдыха, магазинов, гостиничных комплексов, заправочных станций, автомастерских, кафе, магазинов или других коммерческих целей. Здесь разброс средних цен также велик, в диапазоне от 2375 до 25000 тыс. руб. за 1 кв. м.
Если рассматривать г. Ярославль и Ярославский район, то цены на земельные участки под магазины, ТЦ, офисы, объекты для рекреационных целей и т.п., то средняя цена предложения будет составлять 8800-11000 руб. за 1 кв. м.
Категория земли очень заметно влияет на ее стоимость.
Стоит отметить, что малоквартирные дома, коттеджи и таунхаусы предлагаются преимущественно в Ярославском, Заволжском, Фрунзенском районах.
Около 50% представленных на рынке г. Ярославля участков имеют площадь недостаточную для реализации на их территории проектов строительства многоэтажных домов. Минимальная площадь при строительстве многоквартирного дома в соответствие с правилами землепользования и застройки г. Ярославля составляет не менее 16 соток, в то время как в продаже представлены предложения от 6,5-15 соток.
Среднее время экспозиции составляет порядка 1 -1,5 года. За время экспозиции цены предложений меняются в сторону снижения (исключение — на период установления цены в начале срока экспозиции).
Для рынка земельных участков, предназначенных для строительства коммерческих объектов, в г. Ярославле и Ярославской области характерны следующие особенности:
- ограниченность предложения (число участков, находящихся в свободной продаже, невелико),
- преимущественное расположение данных участков в спальных районах г. Ярославля (предложение в центральных районах города носит единичный характер или отсутствует вовсе; в Ярославской области количество з/у под коммерческую застройку невелико; в Ярославском районе преимущественно предлагаются на продажу з/у под малоэтажные (до 4 этажей), малоквартирные, сблокированные дома, коттеджи, таунхаусы),
- большой разброс цен,
- невысокий спрос и длительные сроки экспозиции (в среднем от нескольких месяцев до года, а в рассматриваемом периоде срок экспозиции мог превышать 2-3 года),
- зависимость цен от народной престижности местоположения и от того, жилье какой этажности можно на нем строить,
- предложение данных участков по области сконцентрировано преимущественно в административных центрах, значительно меньше по районам.