В Госдуму в конце февраля 2025 года был внесён законопроект, описывающий возможность консервации малозаселенных многоквартирных домов в районах Крайнего Севера. Комментирует Елена Чайка, эксперт ПОРА, к. арх., главный архитектор проектов БЮ «Страна» (ГК «Самолет»).
В условиях реализации стоящих перед страной задач по улучшению качества жизни и развитию урбанизированной среды северных и арктических городов и населенных пунктов, безусловно, требуется разработка методики и алгоритмов оптимизации эксплуатации существующей застройки. Для территорий, где существенно сократилась численность населения, вопрос покинутого жилищного фонда встает регулярно. Нередки случаи, когда остаются заброшенными целые населенные пункты.
Однако, если речь идет о частных домохозяйствах и индивидуальной жилой застройке, то встаёт вопрос общего запустения земель, при этом часто затрагиваются историко-культурные аспекты – в случае, когда в населенных пунктах расположены выявленные объекты культурного наследия и значимые сооружения, не имеющие охранного статуса. Для работы с подобными территориями требуется выработка механизмов работы и решения проблем. Задача эта стоит перед нами довольно давно и требует решения в среднесрочной перспективе.
Когда речь идет о многоквартирном жилищном фонде, проблема стоит значительно более остро, что связано, в первую очередь, со стоимостью и инженерной сложностью эксплуатации подобных объектов, особенно в условиях значительных отрицательных температур, то есть в северных и арктических регионах, где наиболее часто встает эта проблема, которая усугубляется продолжительностью отопительного сезона, сложностью содержания инженерных сетей в высоких широтах и мощностью тепловых нагрузок, особенно в зонах многолетней мерзлоты.
Поскольку отопление и предоставление других коммунальных услуг одной или нескольким квартирам невозможно, то содержание и поддержание функционирования подъезда или целого многоквартирного жилого дома ради нескольких жителей является слишком затратным, значительно перегружая местный бюджет. Например, известен случай, когда многоквартирное здание в Воркуте некоторое время обеспечивалось всеми коммунальными услугами из-за одного жителя, который отказывался переселяться из неаварийного здания даже с улучшением жилищных условий.
В тоже время, широка практика уплотнения и оптимизации жилой застройки, в том числе в Арктической зоне. Например, при признании нескольких жилых домов аварийными в районе Кайеркан города Норильска жители были переселены с свободные муниципальные квартиры соседних домов. Таким образом, мы можем говорить о необходимости выработки соответствующих нормирующих управленческих инструментов для мало заселенных объектов частично по аналогии с работой по расселению аварийного фонда.
Важный вопрос, который не раскрывается в законопроекте в полной мере: что подразумевается под «консервацией» здания? Действительно ли это то же, что и при реконструкции значимых архитектурных сооружений: то есть закрытие объекта, проведение мероприятий по минимизации дальнейшего разрушения, организация охраны и разработка проекта реконструкции? Либо речь идет о консервации, сходной с обращением с аварийными и недостроенными объектами – закрытие проемов, отключение коммуникаций и, в конечном счете, вывод из эксплуатации с отложенными демонтажными работами?
Можно сделать вывод о необходимости раскрытия комплекса мероприятий и конечного сценария «консервации» подобных объектов – это потенциальный снос, или же предполагается возможность реконструкции и последующей эксплуатации? При рассмотрении возможности последующей эксплуатации необходимо проведение соответствующих научных и опытно-экспериментальных исследований, направленных на изучение возможности реконструкции и запуска подобных объектов, включая пороговые временные значения, поскольку в современной практике примеры подобных работ не встречаются.
Помимо этого, представляется важным обозначение временных рамок существования подобных «законсервированных» объектов, включая предельный срок утилизации, поскольку заброшенные объекты капитального строительства могут представлять опасность и не способствуют развитию комфортной городской среды – необходима проработка вопроса дальнейшей утилизации. Преимущественно мы говорим о серийном панельном домостроении, то есть утилизации бетона и железобетона. Эта проблема особенно актуальна для высоких широт, где осуществить вывоз демонтированных объектов – сложная задача: нет оборудования для разделения строительных отходов, не действуют или находятся на большом удалении строительные комплексы, где часть материалов могла бы использоваться вторично для нового строительства, дорожных работ, а измельчение и насыпание «полей» из строительных отходов в Арктике недопустимо в условиях ценных природных ландшафтов и ранимых, сложно восстановимых экосистем.
Также нуждается в уточнении вопрос прав собственников квартир в объектах, подлежащих консервации: если они продолжительное время не проживали в квартире и даже в этом городе, а порой и регионе, в случае их возвращения при условии развития Арктической зоны, на что они могут рассчитывать – на жилплощадь в эксплуатируемом фонде? Тогда встает вопрос, насколько будет уплотняться жилой фонд, какой процент занятости объекта будет подпадать под консервацию и будут ли сохраняться резервные площади для владельцев, которые не проживают в доме, какой процент резерва будет заложен и на какой период с момента консервации здания? Эти вопросы появляются именно в случае консервации, поскольку при работе с аварийным фондом речь, преимущественно, идет о полном расселении, то есть предоставлении жилплощади всем собственникам.
Таким образом, необходимо создание общего инструмента работы с мало населенными многоквартирными домами для снижения эксплуатационных нагрузок на регионы и высвобождения средств, повышающих качество городской среды заселенных районов. На данном этапе представляется необходимым доработка законопроекта в части уточнения алгоритма и разработки методики реализации консервации и сроков ее осуществления, включая этапы и методы утилизации объектов капитального строительства. Также необходимо решить вопросы юридического характера.
Проектный офис развития Арктики и редакция GoArctic.ru не всегда разделяют публикуемые мнения экспертов.