Последние несколько лет в офисном сегменте класса «А» Московской агломерации наблюдается устойчивый дефицит качественных площадей. В столице он вызван активно растущим спросом как со стороны институциональных инвесторов, так и покупателей — «физиков», поскольку коммерческая недвижимость хорошо зарекомендовала себя как надежный актив, позволяющий сохранить денежные средства.
При этом, в связи с общерыночной ситуацией, девелоперы снизили активность по выводу на рынок новых проектов, из-за чего объем предложения начал быстро вымываться. В 2025 году этот тренд только продолжится и количество заключенных сделок в Московском регионе может в итоге сократиться на 30% год к году, по данным агентства Ricci.
Особенно остро ощущается нехватка крупных лотов, доступных к аренде, из-за чего уровень вакантных площадей побил очередной рекорд и упал до 3–3,5%, подсчитали аналитики агентства недвижимости. Даже строящиеся объекты, ввод которых запланирован на 2026 год и дальше, уже практически полностью законтрактованы.
На петербургском рынке наблюдается аналогичная ситуация. Некоторые девелоперы решили отложить ввод в эксплуатацию построенных объектов до появления крупных арендаторов, отмечает в своем аналитическом отчете компания Bright Rich St.Petersburg. Из-за этого объем нового строительства по итогам года значительно сократился. В прошедшем году показатель ввода был меньше 40 тыс. кв. м.
Не удивительно, что в таких условиях арендаторы и инвесторы в этой ситуации находятся в поиске новых перспективных направлений, но лишь в том случае, если продукт там соответствует их требованиям к качеству и уровню сервиса. Поэтому многие из них обращают внимание на офисную недвижимость, возводимую в ТиНАО.
Об этом рассказывает заместитель коммерческого директора по коммерческой недвижимости ГК «А101» Оксана Моисеева.
По словам Оксаны Моисеевой, за время строительства бизнес-центра в Новой Москве стоимость офисов в нем может вырасти на 35 — 40%, а иногда и на 60%. И дело не только в том, что введенная в эксплуатацию недвижимость стоит гораздо дороже, чем на стадии котлована: не менее важным фактором является и общая динамика развития района. В частности, если цикл комплексной застройки территории ТиНАО, в среднем, составляет 15–20 лет, то прирост капитализации объектов даже после введения в эксплуатацию составит около 7% ежегодно, по данным аналитиков ГК «А101».
В качестве примера эксперт приводит один из наиболее востребованных объектов на сегодня — бизнес-квартал «Прокшино» общей площадью 177 тыс. кв. м, рассчитанный на 16,1 тыс. сотрудников. Это утверждение подтверждают и данные по продажам площадей в этом проекте. Так, первый из его корпусов, недавно введенный в эксплуатацию, был полностью раскуплен еще в 2023-м. Во втором уже сейчас, за год до «заселения», распродано 76% будущих офисов.
Всего в состав бизнес-квартала «Прокшино» войдут пять зданий высотой 11–13 этажей. Их свяжет единая стилобатная часть, в которой разместятся сервисные и торговые площади, которые совокупно займут около 15% от общего объема. Помимо этого, комплекс объединен со станцией метро «Прокшино» крытым наземным переходом, что значительно улучшает его транспортную доступность. Объект полностью соответствует сегменту класса «А», там установлены современные инженерные и климатические системы, а также сервисы формата «умное здание».
Оксана Моисеева также добавила, что по мере возведения соседних жилых кластеров, таких как ЖК «Прокшино», «Испанские кварталы», «Деснаречье» и ряда других будут существенно расти показатели трафика, чему также способствует наличие рядом лесопарковой зоны и Николо-Хованского пруда, который связан с бизнес-кварталом подвесным мостом.
Все это положительно скажется как на доходности коммерческих площадей на первых этажах бизнес-квартала, так и на заполняемости арендаторами непосредственно офисной части.
Также в перспективе ближайших десяти лет в районе будет открыто множество культурных, образовательных, социальных и спортивных объектов, включая Аквакурорт. А территорию, примыкающую к бизнес-центру, оборудуют многоуровневой набережной.
Наличие подобной развитой инфраструктуры также обеспечит рост капитализации офисных площадей и сделает их привлекательными и востребованными для инвесторов, уверена Оксана Моисеева. При этом, высокий спрос и гарантированный трафик близлежащих рекреационных и спортивных объектов обеспечит стабильный арендный доход, который по предварительным данным, составит не менее 30% годовых от суммы вложений.
ЖК Прокшино — Застройщик ООО СЗ А101. Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
ЖК «Испанские кварталы» — Застройщик ООО СЗ А101. Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Жилой район «Деснаречье» — Застройщик ООО СЗ А101. Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
ГК «А101», ИНН 7704810149