Для ипотеки время рекордов завершено. Годовой объем выдач в 2024-м приблизится к 5 трлн рублей — это на 35% меньше, чем годом ранее. Настоящая же кредитная «зима» наступит в 2025 году, когда рынок может сжаться до 3,5-4,3 трлн рублей, причем львиную долю этой суммы составят выдачи по льготным госпрограммам. Такой результат будет обусловлен заградительными ставками по рыночным программам, новыми регуляторными ограничениями и стандартами для банков, которые демотивируют их работать с ипотекой «от застройщика». Рынок жилья будет вынужден приспосабливаться к новым реалиям: ассортимент рассрочек станет шире, цены сильно не упадут, а на «вторичке» будут лишь сделки с высоким взносом, считают эксперты
Завершение программы безадресной льготной ипотеки и ужесточение макропруденциального регулирования заметно охладили рынок жилищного кредитования в 2024 году. В ноябре, по оценке Frank RG (есть у Forbes), выдачи ипотечных кредитов составили 260 млрд рублей — на 65% меньше, чем в 2023-м. С начала года выдачи составили около 4,5 трлн рублей — по итогам они могут быть более чем на треть меньше, чем в рекордном 2023-м, когда этот показатель приблизился к 8 трлн рублей. Показательно и снижение количества выданных займов — по прогнозу Аналитического центра «Дом.РФ» (есть у Forbes), годовой результат сможет приблизиться к 1,3-1,4 млн кредитов после 2 млн в 2023-м.
В 2025 году результат будет еще более скромным. «В 2025 году снижение выдач продолжится, что обусловлено сохранением в соответствии с прогнозом Банка России высоких процентных ставок в экономике на протяжении всего года. Мы прогнозируем, что банки предоставят кредитов на 3,5-4 трлн рублей», — говорит руководитель Аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг. По прогнозу ВТБ, продажи ипотеки в следующем году могут составить около 4 трлн рублей, сократившись минимум на 20%. ПСБ ожидает падение выдач до 4,3 трлн рублей, Абсолют Банк — до 3,5-,3,8 трлн.
Telegram-канал Forbes.Russia
Канал о бизнесе, финансах, экономике и стиле жизни
«Вероятный общий объем ипотечных выдач в следующем году находится в диапазоне 3,5-4 трлн рублей», — говорит управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов. Приблизить их к верхней границе этого диапазона могут новые адресные льготные программы, а для восстановления рыночных программ нужно, чтобы ключевая ставка опустилась ниже 15% годовых, на что рассчитывать в следующем году не стоит, отмечает эксперт.
По выдачам ипотечных займов результат 2025 года может приблизиться к 1-1,2 млн кредитов, говорит Михаил Гольдберг. Более пессимистичен в оценках главный аналитик «Русипотеки» Сергей Гордейко: по его оценке, в следующем году рынок «сожмется» до 50 000 ипотечных сделок в месяц, и до 75 000 — если Минстрою удастся прийти к компромиссу с ЦБ по поводу вступающего в силу со следующего года стандарта ипотечного кредитования, который ограничивает применение банками схемы с выдачами ипотеки «от застройщика».
Заградительные ставки
Высокие процентные ставки по рыночной ипотеке, выше 20%, останутся главным фактором торможения рынка. По данным «Дом.РФ» на середину декабря, средневзвешенная ставка по рыночным жилищным кредитам в 20 крупнейших ипотечных банках на первичном рынке достигла 28,97%, на вторичном — 29,38%. В ближайшие полтора-два месяца рыночные ставки по ипотеке без учета льготных программ будут составлять в среднем уже 32-35%, предполагает управляющий директор НРА Сергей Гришунин.
В таких условиях основной покупательский спрос в 2025 году еще больше сосредоточится в оставшихся госпрограммах — 6% по «обновленным» семейной и IT-ипотеке, 2% по дальневосточной и арктической ипотеке. По оценке зампредправления Абсолют Банка Антона Павлова, доля госпрограмм в 2025 году дойдет до 80-90%.
В то же время предложение таких кредитов может сузиться не только из-за ужесточения условий госпрограмм. Сами банки все меньше заинтересованы участвовать в госпрограммах. «Ипотека в период таких турбулентных процентных ставок — чрезвычайно сложный продукт для банков и для их клиентов с точки зрения ценовых параметров и доходности», — объяснял первый зампред ВТБ Дмитрий Пьянов. По его словам, в сложившихся условиях такие кредиты несут в себе отрицательный процентный доход для банков, который не покрывается субсидированием со стороны государства, поэтому они вынуждены «экономическими методами» сокращать поток заемщиков, например через первоначальный взнос в 50%.
«Кредитование может более существенно сократится, если у банков не будет инструментов для компенсации разницы в стоимости фондирования и ставок по ипотечному кредитованию. Из-за высокой стоимости привлечения пассивов, которая сейчас существенно выше значения ключевой, маржинальность по отдельным продуктам стала околонулевой или отрицательной. При такой ситуации многие игроки будут вынуждены сворачивать ипотечное кредитование», — соглашается зампредправления Абсолют Банка Антон Павлов.
Для поддержки выдач семейной ипотеки Минфин в декабре изменил механизм распределения между банками субсидий, которые покрывают недополученный ими процентный доход по этой программе, и поднял общий лимит по семейной ипотеке с 6,25 трлн до 8,65 трлн рублей.
Беспрецедентное регулирование
В 2025 году ипотека попадет и под беспрецедентно жесткое регулирование. Во-первых, Банк России с июля впервые может внедрить количественные ограничения выдачи ипотеки через макропруденциальные лимиты (МПЛ). Так он намерен бороться с повышенной долговой нагрузкой граждан. Под ограничения могут попасть кредиты с низким первоначальным взносом (менее 20%), которые выдаются заемщикам с высокой долговой нагрузкой (с показателем долговой нагрузки выше 50%). Кроме того, ограничения могут коснуться ипотечных кредитов на срок более 30 лет. Когда МПЛ заработают, ЦБ намерен снизить надбавки к коэффициентам риска по ипотеке (они заставляют банки накапливать буфер капитала на случай возможных потерь) с уровня, который сам называет «запретительным».
Во-вторых, с 1 января 2025 года все новые ипотечные ссуды должны будут соответствовать ипотечному стандарту. Его цель — пресечь рисковые, по мнению ЦБ, практики. В частности, будет запрещено переводить выданные в ипотеку деньги вместо счета-эскроу на аккредитив, выдавать ипотеку с кешбэком и субсидировать процентную ставку с помощью застройщиков, если это ведет к увеличению стоимости жилья.
«Утверждение стандарта будет стимулировать участников рынка повышать качество таких программ, сделав их более прозрачными для клиентов», — считает директор развития жилищной сферы «Дом.РФ» Евгений Квасенков. В частности, банки признали ненадлежащей практикой, когда после выдачи кредита денежные средства вместо зачисления на счет эскроу для расчетов с застройщиком несколько месяцев находятся на обычном банковском счете или на счетах аккредитива, говорит он.
«Когда транслируют: сегодня нужно платить всего 1% и только спустя время будет 20% годовых — люди концентрируются на сегодняшней цифре 1% и комфортном платеже условно 40 000 рублей в месяц, не задумываясь о том, что через два года им придется платить 250 000 рублей», — согласен директор направления «Новостройки» «Инком-недвижимости» Валерий Кочетков.
В оценке эффекта ухода от таких механик с рынка банкиры разошлись. Ипотечный стандарт в текущем виде может сократить объемы выдач на 60-80% по сравнению с объемами в 2024 году, считает руководитель дирекции развития ипотечного кредитования Альфа-банка Анастасия Якупова. На первичном рынке жилья основные объемы выдачи ипотеки идут по льготным программам, поэтому схемы искусственного снижения ипотечного платежа, которые существуют на банковском рынке, нельзя назвать массовыми, не согласен управляющий по анализу банковского и финансового рынков ПСБ Дмитрий Грицкевич. «Соответственно и ограничения ЦБ будут иметь узкий эффект на динамику ипотечных выдач», — резюмирует он. Эффект от внедрения ипотечного стандарта будет зависеть от итогового решения по субсидированным программам застройщиков. По ним диалог регулятора и банковского сообщества еще продолжается, утверждает представитель ВТБ.
В-третьих, ЦБ намерен ввести повышенные нормы резервирования по ипотеке, в которой после льготного периода резко — более чем на 20% — растет ежемесячный взнос. Эти меры также сильно ограничат выдачи таких кредитов, так как банки будут вынуждены доначислять резервы, отмечает главный аналитик Совкомбанка Анна Землянова.
«Очень многие из существующих программ от застройщиков и банков попадают в зону риска. С введением контроля платежа ситуация станет сложнее», — предупреждает заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова. Например, если ипотечный стандарт допускает покупку ставки от застройщика или траншевую ипотеку с оговоркой подтверждения ценообразования, контроль платежа в данной формулировке приведет к закрытию таких опций. Также в зоне риска формат кредитования с льготным периодом в начале срока, с переносом процентов на последующие месяцы, добавляет Решетникова. По ее мнению, в 2025 году траншевая, аккредитивная ипотека, субсидируемая ипотека «будут существовать в минимальных количествах». Подробнее об особенностях механизмов, которые применяются банками, которые ЦБ считает рискованными, Forbes писал здесь.
Что будет с ценами
На вторичном рынке жилья будут доминировать сделки с высоким первоначальным взносом или полная оплата жилья без ссуд, считают собеседники Forbes. А на рынке новостроек еще сильнее распространятся программы рассрочки. Еще в ноябре 2024 года таких сделок было всего 5%, а сейчас — 40%, указывает Валерий Кочетков из «Инком-недвижимости». По его словам, сейчас многие покупатели жилья с оплатой частями планируют через несколько лет перейти на ипотеку. «Если сейчас продлевают рассрочку на пять лет, то, возможно, в будущем мы увидим какие-то варианты и на более длительный срок», — говорит он. Однако переход с рассрочки на ипотеку станет сложнее: возрастут риски неодобрения заявки из-за ипотечного стандарта, говорит Татьяна Решетникова. В данном случает банки могут попросить заемщика подтвердить стоимость жилья и доказать, что не было удорожания после льготного периода. А для застройщиков в этой программе свой минус: рассрочки полноценно не наполняют эскроу-счета и не снижают ставку по проектному финансированию, напоминает руководитель «Циан Аналитики» Алексей Попов.
Из ссуд у россиян, кроме семейной ипотеки, останутся IT-ипотека за пределами столиц, сельская ипотека до исчерпания лимитов, дальневосточная и арктическая ипотека, банки также запускают жилищные кредиты, привязанные к снижению ставки ЦБ, продолжает он. Но без совмещения их с субсидией от застройщика или комбо-ипотекой у банков экономическая целесообразность такой выдачи будет отсутствовать, считает Анастасия Якупова.
Сокращение ипотечных сделок не приведет к снижению цен, уверены опрошенные Forbes эксперты. «Цены на первичном рынке, вероятно, продолжат расти, поскольку растет себестоимость строительства, а ковенанты в договорах проектного финансирования вынуждают застройщиков сохранять маржинальность», — говорит Анна Землянова.
Рейтинговое агентство АКРА допускает коррекцию цен на первичном и вторичном рынке в пределах 3-5%. Сдерживать ценовую коррекцию будут льготные ставки, которые поддерживают спрос на первичное жилье, программы рассрочки от застройщиков, в случае готового жилья — относительно более низкие цены на «вторичку» (цена на квадратный метр там по сравнению с новым жильем ниже более чем на 50%).
На горизонте полутора лет стоимость жилой недвижимости может снова начать расти. Из-за высоких ставок по вкладам в банках накопился рекордный объем средств населения. После окончания цикла жесткой монетарной политики эти средства могут вернуться на рынок жилья, нивелируя предстоящую коррекцию цен, предупреждали аналитики АКРА. «Мы проводили специальное исследование на этот счет. К III кварталу 2024 года объем средств россиян достиг 51 трлн рублей. Этих денег достаточно для покупки 300 млн кв. м новостроек. Однако потенциал перетока этих средств на жилищный рынок ограничен из-за неравномерного распределения по вкладам: треть средств лежит на 0,3 млн счетов с депозитами свыше 10 млн рублей, владельцы которых, как правило, не нуждаются в улучшении жилищных условий, а на 90% всех вкладов лежит менее 200 000 рублей. Среди потенциальных покупателей жилья — владельцы 11 млн счетов на 21 трлн рублей со средними размерами вкладов», — говорит Михаил Гольдберг.
Банк России не планирует резко снижать ключевую ставку, поэтому шокового снижения доходности вкладов не будет, равно как и оттока, а структура вкладов населения показывает явный перекос в сторону крупных депозитов, такие вкладчики не склонны к импульсивным действиям, добавляет Сергей Гордейко. «Как только ставка пойдет вниз, деньги действительно могут вернуться на рынок жилья, в ипотеку, на фондовый рынок, но рисков здесь нет, так как эти средства не поступят на рынок одномоментно», — резюмирует старший проектный лидер Frank RG Ольга Филиппова.