freepik.com
Тенденция уходящего года в крупных российских городах — снижение ввода многоквартирного жилья и падение уровня продаж на первичном рынке недвижимости. Пермь здесь не стала исключением и вошла в число девяти городов-миллионеров, в которых ожидается снижение по этим показателям. По итогам 2024 года ввод многоквартирного жилья в Перми может сократиться на 16%, отмечают эксперты «Яндекс Недвижимости». «Новый компаньон» выяснил, что происходит с рынком новостроек в Перми и какие прогнозы и ожидания у застройщиков и экспертов отрасли.
Согласно данным сервиса «Пульс Продаж Новостроек», с января по октябрь в краевой столице продажи квартир в новостройках упали на 32% по сравнению c аналогичным периодом прошлого года. За это время в Перми было продано 5,7 тыс. квартир на первичном рынке, хотя в 2023 году этот показатель находился на уровне 8,4 тыс.
После отмены льготной ипотеки среднемесячное количество сделок по договорам долевого участия на рынке первичной недвижимости в Перми сократилось на 35,7% по сравнению с первой половиной года. Например, с января по июнь в краевой столице в среднем заключалось 626 сделок ежемесячно, а с июля по октябрь — 403 сделки.
При этом, по данным «Циан Аналитики», в ноябре средняя стоимость первички в Перми выросла на 1,3% по сравнению с октябрём и составила 143,7 тыс. руб. за «квадрат».
Месяцем ранее, в октябре, сообщалось, что новостройки подорожали в большинстве крупнейших городов России (в 47 из 70). Цена за «квадрат» в среднем выросла на 0,7% и достигла 138,4 тыс. руб., согласно данным экспертов «Мира квартир». Отметим, что предложение выросло на 17,5% за месяц, то есть продажи буксуют. Все эти процессы происходят на фоне отмены льготных программ и роста цен на земельные участки, стройматериалы и рабочую силу.
Динамика продаж у пермских застройщиков
Как рассказал «Новому компаньону» коммерческий директор АО «ПЗСП» Кирилл Николаев, за 11 месяцев этого года застройщик реализовал в Перми 838 квартир, а в прошлом году за этот же период было продано 1773 квартиры. Такая разница получилась в том числе из-за того, что в 2023 году у компании было много стартов продаж, во время которых пермяки активнее всего покупают жильё, пояснил Николаев.
«Спад начался с окончанием программы льготной ипотеки в июле. Осенью наблюдался рост, связанный со стремлением покупателей поскорее приобрести жильё, пока не исчерпаны лимиты семейной ипотеки. В середине октября лимиты закончились, а в ноябре появились снова, но так же быстро были исчерпаны. Всё это происходит на фоне ужесточения условий выдачи льготных ипотечных кредитов. Наибольшую долю в продажах ПЗСП сегодня занимает жилой комплекс «Красное яблоко» в Свердловском районе Перми и ЖК «Ближе» в Кондратово», — отметил эксперт.
В PAN City Group, отвечая на вопрос об изменении в реализации «квадратов» в новостройках год к году, заявили, что «продажи есть, однако их динамика соответствует общероссийскому тренду — она идёт на спад». По сравнению с прошлым годом объёмы продаж сократились.
Генеральный директор ГК «Альфа» Сергей Ширинкин считает, что динамика продаж не показательна, поскольку зависит от ряда факторов, в том числе от количества строящихся домов.
«Медленнее ли идут продажи сейчас, чем год назад? Безусловно. Есть вероятность, что срок реализации может увеличиться в полтора-два раза. Конечно, повышение ставок по ипотеке лишило часть населения возможности закрыть жилищный вопрос. Но проблема актуальна не для всех сегментов. Например, по ЖК «Кама», который относится к премиум-классу, мы не увидели снижения спроса. Здесь нет такой жёсткой зависимости от ипотеки», — отмечает Ширинкин.
В «КОРТРОС-Пермь» сообщили, что в прошлом году компания полностью выполнила план продаж уже в ноябре.
«В этом году мы завершали проект iLove в микрорайоне ДКЖ, и могу сказать, что отрицательную динамику мы не ощутили, так как большинство продаж в последней очереди проекта iLove были совершены ещё на этапе строительства объекта», — пояснил гендиректор компании Анатолий Маховиков.
Цены и скидки
По прогнозам министра строительства и ЖКХ РФ Ирека Файзуллина, низкая доля продаж квартир на первичном рынке недвижимости приведёт к тому, что в России цены начнут снижаться. По его словам, «сегодня более 60% жилья, которое находится в стройке, не продано», и поэтому компании для обеспечения финансового потока будут регулировать сложившуюся ситуацию скидками. Главная задача сейчас — держать коридор в части роста цен на строительные ресурсы: стройматериалы, перевозки, стоимость рабочей силы.
По подсчётам «Объектив.рф», осенью этого года 25 из 48 пермских девелоперов предлагали скидки при покупке жилья в новостройках. В сервисе цифровой аналитики поясняли: «пока рынок не проработал новые механизмы финансирования сделок, компенсирующие отсутствие льготных программ, дисконтирование остаётся широко применяемым инструментом стимулирования спроса».
Застройщики используют этот механизм для привлечения потенциальных покупателей, но в то же время отмечают, что он не единственный и не самый эффективный.
Например, в ГК «Альфа» напомнили, что строительные компании предлагали квартиры со скидками и в то время, когда работала ипотека.
«Пользуемся этим инструментом и сейчас, но такие акции нельзя назвать массовыми. Нет такого, чтобы застройщики объявили «чёрную пятницу» абсолютно на всё. Самый рабочий инструмент, который поддерживает и стимулирует продажи сейчас, — беспроцентная рассрочка, по крайней мере в домах комфорт- и бизнес-класса, которые строит группа компаний «Альфа». Доля рассрочки и раньше была существенной. Так, за январь—июль на наших объектах сделки с использованием ипотеки составили 71% от общего объёма продаж, с рассрочкой — 22%. А сейчас, когда доля сделок с ипотекой значительно сократилась, процент сделок с рассрочкой ещё вырос», — отметили в компании.
Коммерческий директор компании «ИНГРУПП» Ксения Брылякова обратила внимание на то, что скидка всегда была и будет одним из инструментов продаж для девелоперских компаний, но она является дополнительным стимулом. А сегодня гораздо важнее условия по ипотечному кредитованию — ставка и ежемесячный платёж.
«На текущий момент предложение по скидкам в «ИНГРУПП» достигает 800 тыс. руб. Также есть весомая выгода при покупке квартиры без чистовой отделки. Но всё зависит от класса объекта, оставшегося ассортимента и этапа реализации конкретного проекта. Есть скидки для участников СВО и их семей, скидки за повторную покупку объекта, за комбо-покупку (одновременная покупка квартиры и машино-места или кладового помещения)», — пояснила Брылякова.
В ПЗСП предлагают несколько видов скидок до 2%: при оплате наличными, для участников СВО и для работников оборонно-промышленного комплекса и др.
Инструменты стимулирования спроса
ГК «Альфа» в своих домах предлагает покупателям беспроцентную рассрочку до окончания строительства дома. При 20%-ном первоначальном взносе ежемесячный платёж на эскроу-счёт составит 35 тыс. или 50 тыс. руб. — в зависимости от стоимости самой квартиры. Акция действует на все квартиры. На отдельные квартиры застройщик предлагает скидку до 350 тыс. руб.
В PAN City Group используют рассрочку, зачёт вторичным жильём и специальные ипотечные программы. Кроме того, у покупателей есть возможность получить скидки на квартиры и кладовые, а при единовременной оплате скидка будет 2%. Спецпредложения распространяются на последние квартиры и машино-места.
«Программы, предлагаемые как замена льготной ипотеке, работают, однако добиться тех же объёмов спроса и той динамики продаж, которая была во время действия льготной программы, невозможно из-за внешних экономических причин», — рассказали представители застройщика.
На фоне отсутствия льготных программ ипотеку могут позволить себе или семьи с детьми, или IT-специалисты, для всех других она неподъёмна с учётом текущих ставок, отмечает коммерческий директор АО «ПЗСП» Кирилл Николаев.
«Скидка в 2—5% не повлияет на возможность выплачивать большие ежемесячные платежи с ипотекой под 28%. Поэтому мы делаем акцент не на скидках, а на альтернативных способах оплаты. Большой популярностью у клиентов ПЗСП пользуется программа рассрочки. Вторая программа, которая востребована и успешно работает, — трейд-ин. Покупателю не нужно самому заниматься продажей квартиры, тратить время на просмотры, торговаться с покупателями, параллельно подыскивать себе новую квартиру, бояться, что она уйдёт с продажи, пока покупатель реализует свою вторичку», — рассказал Николаев.
У застройщика «ИНГРУПП» на каждый объект строительства есть ежемесячные специальные условия по акционным лотам. На постоянной основе действует программа трейд-ин.
«Она для клиента бесплатная, рассрочка от застройщика без процентов. Также мы выстраиваем партнёрские отношения с крупными предприятиями Перми и Пермского края, готовы предложить разные варианты сотрудничества», — отметила коммерческий директор компании Ксения Брылякова.
Перспективы и ожидания
Генеральный директор «КОРТРОС-Пермь» Анатолий Маховиков уверен, что крупные застройщики «будут работать в стратегической парадигме, не пересматривая свои планы», а негативные ожидания участников рынка не совсем оправданы, так как тактические проблемы есть всегда, но в ситуации неопределённости «важно держать стратегический приоритет».
«Именно поэтому, для того чтобы обеспечить стратегическую установку на выполнение ранее обозначенных объёмов ввода жилья к 2030 году, рынок недвижимости должен пройти через 2025 год стойко, не теряя вектора — девелоперы не могут позволить себе простаивать год или полтора. Мы, безусловно, учитываем прошлый опыт, готовясь к разным сценариям развития событий. Однако существуют некоторые опасения, что менее масштабные региональные застройщики, которые пополняли свой земельный банк, не продумывая все бизнес-процессы и экономику цикла строительства, будут испытывать затруднения», — заявил Маховиков.
В PAN City Group отмечают, что общей тенденции на снижение цен ожидать не стоит: стоимость новостроек в 2025 году продолжит расти, но не так активно, как в 2024 году.
«Вероятнее всего, скидки будут предоставляться в рамках конкретных сделок. Прирост цен на новостройки в следующем году может составить 5-10%. Застройщики продолжат запускать больше скидок и акций, влияющих на ценообразование. Также ожидается снижение объёмов строительства, то есть на рынок будет выходить меньше новинок, чем годом ранее», — говорят представители застройщика.
По словам гендиректора ГК «Альфа» Сергея Ширинкина, в текущих условиях застройщикам придётся затянуть пояса, но работать в убыток никто не будет. Часть компаний, которые изначально заложили большую прибыль, смогут снизить цену на квадратные метры, но для большинства застройщиков сложившаяся ситуация может привести к увеличению срока реализации объектов в полтора-два раза.
«Сейчас на стоимость квартир влияют два разнонаправленных фактора. Падает спрос из-за недоступности ипотеки, и, по логике, цена тоже должна снижаться. Но одновременно растёт себестоимость строительства из-за роста цен на стройматериалы и нехватки рабочих рук. И тут уже решение застройщиков будет зависеть от имеющихся ресурсов и понимания себестоимости проекта», — пояснил Ширинкин.
Эти же факторы отмечают и в ПЗСП. Поэтому себестоимость строительства по начатым проектам будет увеличиваться, так как рост цен коснулся практически всех этапов реализации строительных проектов, начиная от стоимости земли до всего объёма строительных материалов: на декоративные малые архитектурные элементы, лифты и т. д. Например, на одну из основ строительства — цемент — цены выросли на 20—25%.
«Себестоимость строительства многоквартирного жилья в Перми, по нашим оценкам, уже выросла на 25—30%, до конца года потенциальный рост себестоимости мы оцениваем ещё в 2,5—3%. К сожалению, предпосылок к снижению инфляции в 2025 году нет, и поэтому пока не приходится ждать снижения цен на жильё. В ноябре мы подняли цены примерно на 5%. В среднесрочной перспективе ожидаем сокращение объёма предложения нового жилья на рынке (за счёт сокращения выхода новых проектов), что сбалансирует рынок и удержит цены на квартиры на текущем уровне», — прогнозируют в ПЗСП.
В «ИНГРУПП» отмечают, что выстраивают несколько сценариев развития, главное — быть гибкими и подстраиваться под новые вводные, которые появляются постоянно. В каждый кризисный период эксперты говорят, что цены на новостройки снизятся, но данные и текущая динамика говорят об обратном: стоимость квартир постоянно растёт, утверждают в «ИНГРУПП».
Вместе с тем любые акции застройщиков стимулируют продажи, однако в целом ситуацию не спасут, считают риелторы и аналитики рынка.
«Помимо акций, практически все застройщики активизировались в общении с риелторами, проводят масштабные презентации. Заключают договоры о партнёрстве даже те, кто всегда были категорически против риелторской помощи», — рассказал директор агентства недвижимости «Гранат» Эдуард Галеев.
У эксперта нет уверенности в том, что квартиры подешевеют, потому что «ситуация ещё не настолько критическая, а сделки по новостройкам идут».
К тому же застройщикам всегда было проще законсервировать стройку и достраивать в более благополучные времена. Например, во время кризиса 2014 года цены не снижались, а в 2008—2010 годах снижались только на отдельные комплексы», — аргументирует свою позицию Галеев.