Фото: пресс-служба Сбера, нейросеть Кандинский
В своём новом исследовании эксперты Центра финансовой аналитики на данных СберИндекса и Домклик Сбербанка рассказали о ситуации на рынке жилой недвижимости в ноябре, о ценах и о том, как прогнозировать их дальнейшую динамику.
Стоимость первичной недвижимости в крупнейших регионах
По статистике ипотечных сделок, в ноябре средняя стоимость м2 на первичном рынке РФ составила 169,8 тыс. руб. Как и ранее, по стоимости новостроек в лидерах значатся столичные регионы — Москва и Санкт-Петербург: стоимость м2 составляет 343,2 тыс. руб. и 247,9 тыс. руб. соответственно. В пятерку регионов, лидирующих по стоимости сделок, также вошли Московская область, Республика Татарстан и Краснодарский край.
Наименьшие цены среди рассмотренных крупнейших регионов зафиксированы в Волгоградской, Челябинской, Воронежской и Самарской областях: по данным о заключенных ипотечных сделках, стоимость м2 составила 113,1 тыс. руб., 137,7 тыс. руб., 119 тыс. руб., 122,6 тыс. руб. соответственно. Полученные данные также хорошо согласуются с результатами за предыдущий месяц.
Проведённое экспертами сравнение данных СберИндекс и Домклик показало, что различие между ценой м2 в сделках и объявлениях остается значительным: в ноябре показатель на первичном рынке РФ составил 10,6%. Причём в ряде крупнейших субъектов различие гораздо более значительное. Так, в Республике Башкортостан разница между ценой предложения и спроса составила 26,2%, в Нижегородской области — 21%, в Москве — 15,4%.
Тем не менее за прошедший месяц разрыв сократился как в целом по РФ (на 0,6 п. п.), так и в большинстве крупнейших регионов. Наиболее снижение отмечено в Самарской (-3,8 п. п.), Новосибирской (-2,9 п. п.) и Московской (-2,5 п. п.) областях.
Алексей Лейпи, директор дивизиона «Домклик» Сбербанка:
"В конце этого года спрос быстро реагирует на получение банками дополнительного финансирования по госпрограммам. Так, количество сделок по приобретению квартир в новостройках на льготных условиях, зафиксированное на неделе сразу после возобновления выдач (9,5 тыс.), сравнимо с пиковыми значениями конца октября (10,5 тыс.), когда также были перераспределены дополнительные лимиты. Сохранение спроса привело к тому, что пока уровень цен на новостройки не снижается: в ноябре стоимость кв.м. по сделкам незначительно, но возросла (на 0,3% до 169,8 тыс. руб.)".
Эксперты добавили, что в третьем квартале доля «Семейной ипотеки» в общем количестве сделок на первичном рынке остается значительной: как и в третьем квартале, на неё приходится около 80% выдач. Статистика ипотечных выдач показала, что рост стоимости м2 отмечен практически во всех крупнейших регионах. В лидерах — Омская (+4,6%), Самарская (+4,5%) и Ленинградская (+2,8%) области. Среди выделенных регионов незначительное снижение было отмечено лишь в Москве (-1,3%) и Республике Башкортостан (-0,1%).
Что будет происходить с ценами на первичном рынке?
Разрыв между ценой предложения второй месяц подряд обновляет минимальный уровень за весь период наблюдения за взаимосвязью этих показателей. При этом скорость продаж строящегося жилья четвёртый месяц подряд ниже 2%. Такое сочетание этих факторов, как мы отмечали в предыдущем исследовании, сигнализируют о скором снижении цен. Наглядным примером этого эффекта стало снижение темпов роста цен (вплоть до отрицательного роста) после осени 2022 года, также в первые месяцы 2024 года и в сентябре–октябре того же года.