В ноябре 2024 года стоимость недвижимости в Новой Зеландии снизилась на 3,5% относительно такого же периода 2023-го. В месячном исчислении зафиксировано уменьшение на 0,4%. Сейчас стоимость составляет 800 795 долларов, это на 17,7% ниже пика, достигнутого после пандемии, и на 16% выше доковидного показателя марта 2020-го, сообщает CoreLogic.
Колебания цен
Недвижимость подешевела в таких локациях как Те Вангануи-а-Тара Веллингтон (-1%), Кирикирироа Гамильтон (-0,5%) и Тамаки Макаурау Окленд (-0,4%). В Тауранге ситуация не изменилась: Отаутахи Крайстчерч вырос на 0,1%, а Отепоти Данидин – на 0,4%.
Главный экономист CoreLogic NZ по недвижимости Келвин Дэвидсон отметил, что избыток предложения по-прежнему является серьёзным сдерживающим фактором для цен на недвижимость в Окленде с точки зрения выставленной на продажу существующей недвижимости и по потоку строящейся недвижимости. Однако покупатели первого жилья остаются довольно активными, и «будет интересно посмотреть, приведёт ли возвращение инвесторов, взявших ипотеку, к некоторому росту цен на недвижимость в Окленде в 2025 году».
Веллингтон-Сити назван интересным рынком, несмотря на то что цены снизились почти на 7% по сравнению с прошлым годом и примерно на 9% относительно мини-пика в начале года. Дэвидсон считает Веллингтон хорошим примером того, как неуверенность в завтрашнем дне перевешивает преимущества для настроений и финансов домохозяйств от снижения ставок по ипотеке.
В какой-то степени региональные тенденции в сфере стоимости недвижимости выровнялись в ноябре, что, возможно, свидетельствует о положительном влиянии более низких ставок по ипотеке. Например, в Нельсоне цены увеличились на 0,3%, в Гастингсе – на 0,2%, а в Палмерстон-Норте и Роторуа остались на прежнем уровне. В таких районах, как Нейпир и Нью-Плимут, цены снизились, но незначительно – на 0,2%.
«Не стоит придавать слишком большое значение одному месячному результату, но эти падения, тем не менее, ещё раз подчёркивают, что рынок жилья в настоящее время находится в состоянии стагнации, при этом некоторые ключевые факторы, такие как ставки по ипотеке, оказывают поддержку, но другие создают более сложные условия», – отметил Дэвидсон.
Лучшие из лучших
В ежегодном отчете CoreLogic NZ «Лучшие из лучших 2024» Херн-Бей сохранил за собой статус самого дорогого пригорода страны со средней стоимостью жилья 3,36 миллиона долларов, в то время как Окленд занял девять из 10 самых дорогих пригородов. Сент-Мэрис-Бей (2,76 млн) и Ремуэра (2,45 млн) заняли второе и третье места соответственно. Эрроутаун стал единственным пригородом за пределами Окленда, вошедшим в топ-10, заняв пятое место со средней стоимостью жилья 2,39 миллиона долларов.
Среди регионов выделен Блейктаун (Грей), где зафиксирован самый высокий годовой темп роста медианной стоимости — 16,7%. Стабильное повышение наблюдалось и в Каикоуре (12,8%) и Кобдене (12,8%). За пятилетний период медианная стоимость в Кобдене выросла на 108,8%.
В Матауре (Саутленд) валовая доходность от аренды составила 10,8% на основе объявленных ставок и стоимости сдаваемой в аренду недвижимости. Следующим стал Центральный Веллингтон с валовой доходностью от аренды 9,2%. В Уитфорде (Окленд) валовая доходность от аренды составила 1,2%, что отражает снижение доходности от аренды в более дорогих районах.
В Уолласетауне (Саутленд) рынок недвижимости был самым динамичным: объекты продавались за семь дней, что, вероятно, отражает высокий спрос и ограниченное предложение. В Ваймате, напротив, средний срок продажи составил 83 дня, что свидетельствует о более низкой активности в некоторых сельских районах.
В пригородах отмечен Окленд-Сентрал, где за последние пять лет произошло самое значительное снижение средней стоимости жилья (-9,1%), в то время как в Матауре (Гор) годовой показатель снижения составил 10%. Эти цифры подчёркивают трудности, с которыми сталкиваются некоторые районы при сохранении стоимости жилья в условиях более широких колебаний рынка.
Келвин Дэвидсон охарактеризовал рынок Новой Зеландии как нестабильный. «После первоначального роста цен в начале года, вызванного настроениями после выборов в конце 2023 года, цены на недвижимость быстро возобновили снижение, поскольку выросла безработица, а снижение процентных ставок было отложено», – пояснил он.
Прогнозы на 2025 год
В целом темпы снижения стоимости недвижимости по всей стране в последнее время замедлились: с апреля по август в среднем на 0,8% в месяц, а с сентября по ноябрь – на 0,3%. Это может означать, что нижняя граница цен приближается. Пока рынок находится в состояние ожидания – не падает в значительной степени, но и не растёт.
При этом в последнее время в Новой Зеландии снизились ставки по ипотечным кредитам снизились ещё больше, и эта тенденция, судя по всему, сохранится в 2025 году. Резервный банк указывает, что официальная ставка по денежным средствам, скорее всего, снова будет снижена 19 февраля и, возможно, ещё на 0,5%. Реальные выплаты по существующим ипотечным кредитам также будут высокими, учитывая, что около 10% займов являются плавающими, а ещё 40% переведут на новую фиксированную ставку в течение шести месяцев.
Дэвидсон уверен, что снижение ипотечных ставок способно стимулировать спрос на рынке жилья, а также повышать стоимость недвижимости, но в настоящее время есть несколько факторов, действующих в противоположном направлении, таких как избыток доступных объектов недвижимости и слабый рынок труда. «Обратная сторона смягчения денежно-кредитной политики и снижения рыночных процентных ставок заключается в том, что внутренние показатели платёжеспособности банков также снижаются и приближаются к отметке 7,5% с девяти процентов в начале 2024 года, – говорит он. – Это приближает нас к тому моменту, когда соотношение долга к доходу станет более важным фактором для заёмщиков».
В свою очередь, тенденция к тому, что ипотечные кредиторы ограничивают возможности заёмщиков получать более крупные кредиты, является ещё одной причиной для беспокойства по поводу того, насколько быстро может вырасти рынок жилья в следующем году. Эксперт предполагает, что спад в стоимости недвижимости может скоро закончиться, но это не обязательно приведёт к резкому или внезапному подъёму. Резервный банк прогнозирует рост цен на жильё примерно на 7% в 2025 году. Если ожидания верны, то это будет довольно скромный рост, учитывая, насколько глубоким оказался спад с конца 2021 года. Впрочем, эксперты настроены оптимистично и ждут восстановления рынка. Объемы продаж могут увеличится в 2025 году на 10%, цены на 5%. Снижение процентных ставок может привлечь инвесторов.
Читайте также:
Рынок недвижимости Новой Зеландии. Рецессия или восстановление?
В Новой Зеландии в два раза замедлились темпы снижения цен на недвижимость
В Новой Зеландии планируют изменить коэффициенты кредитного риска для застройщиков