Фото: Рxhere
В конце сентября 2024 года средняя цена новостроек в Праге достигла 160 720 крон (6400 евро) за квадратный метр. Это на 5,4% превышает январский показатель и на 7% уровень такого же периода 2023-го, что оказалось больше Национального банка Чехии. Подорожали и квартиры на вторичном рынке продаж, а также арендные ставки, пишет Prague Daily со ссылкой на данные Central Group, Trigema и Skanska Residential.
Главный аналитик Central Group Ондржей Штястны пояснил, что спрос на новые квартиры резко вырос в этом году и в настоящее время примерно на треть выше, чем до пандемии, несмотря на то что ставки по ипотеке снижаются не так быстро, как ожидалось. Предложение не успевает за возросшим спросом, поэтому цены растут быстрее, чем ожидалось.
Дорожают не только новостройки, нехватка жилья и высокий спрос также приводят к росту цен на старые квартиры и арендную плату. Согласно данным портала Sreality.cz, средняя цена на старые квартиры в Праге уже достигла 132 604 крон (€5300) за кв. м, что на 12% больше, чем в прошлом году. А средняя арендная плата в столице выросла за год на 7% – до 436 крон или более 17 евро за квадратный метр.
Прага-9 остаётся самым доступным по цене районом столицы Чехии, где стоимость нового жилья составляет около 146 000 крон (€5800) за квадратный метр. Там также самый большой выбор жилья во всём городе. Благодаря масштабным проектам по застройке бывших заброшенных территорий Прага-9 уже давно считается самым динамичным районом с точки зрения строительства. «Больший объём строительства позволяет снизить цены благодаря конкурентной среде, – отметил Штястны. – Поэтому неудивительно, что большинство квартир здесь продаются в долгосрочной перспективе. В нашем проекте Tesla Hloubětín только в этом году было продано почти 300 квартир по привлекательным ценам, что делает его самым продаваемым проектом в Праге».
Портал 420on.cz цитирует владельца компании Dataligence – Милан Рочек тоже считает этот район одним из самых дешевых в том числе и по предложению новостроек, где покупка может обойтись примерно на миллион дешевле, чем в дорогих локациях. И добавляет, что самые низкие цены на старые квартиры в Праге-4.
Рочек полагает, что на местные цены влияет не только большое количество девелоперских зон, но и удаленность от центра. Аналитики делят Прагу не по существующим районам, а на 10 территориальных округов, которые повторяют ее прежнее деление. Так, в Прагу 9 входят и более периферийные районы, такие как Винорж или Летняны. Вдобавок, в этой локации не ощущается сильного давления на строительство более роскошных проектов.
Наиболее дорогими районами остаются Прага 1 и Прага 2. Не отстает от них и Прага 7, куда входят популярные Голешовице или Летна – цены на жильё там превышают 200 000 крон или почти 8000 евро за квадратный метр. Для примера, модельная 70-метровая квартира в Праге 1, 2 или 7 будет стоить примерно на 3-6 миллионов дороже, чем в среднем по Праге. Эти три района отличаются ограниченным предложением, часто ориентированным на небольшие, более эксклюзивные проекты.
Район Прага-3 уже называют следующим кандидатом, который преодолеет порог цен в 200 000 крон за кв. м. Ранее непривлекательное жилье в Жижкове и его окрестностях за последние несколько лет вызвало всплеск интереса, что привело к росту стоимости. Новые квартиры здесь подорожали более чем на 16% в годовом исчислении, что является самым высоким показателем в Праге.
С начала года в Праге было продано 5350 новых квартир, и ожидается, что к концу декабря от 7000 до 7500 подобных объектов найдут новых владельцев, показатель близок к рекордному показателю 2021 года. Ожидается, что спрос продолжит расти из-за дальнейшего снижения процентных ставок, что окажет дополнительное давление на цены. Ещё одним фактором, который может ускорить рост, является завершение отложенных строительных проектов.
В этом году на рынок вышло рекордное количество квартир – более 6000 с начала года. Многие из них относятся к проектам, которые откладывались в течение последних двух лет из-за низкого спроса, дороговизны кредитного финансирования и высоких затрат на строительство, как пояснил Штястны. «Однако эти проекты скоро будут завершены, – предупредил он. – Если не ускорить процесс согласования, цены на недвижимость могут вырасти ещё быстрее».
«Аппетит застройщиков к строительству огромен, но ситуация, сложившаяся в последние месяцы вокруг законодательства о разрешительных процедурах, не облегчает их работу. Поэтому в долгосрочной перспективе предложение недвижимости существенно не вырастет», – уверен Михал Вацек, директор CEEC Research.
Статистическое управление Чехии (CZSO) отмечает, что в октябре 2024 года объём строительных работ снизился на 3,6% по сравнению с таким же периодом 2023-го. В месячном исчислении отмечен рост на 3,8%. Производство в строительстве зданий сократилось на 3,1%, а в гражданском строительстве — на 4,3% в годовом исчислении.
Началось строительство 2571 жилого дома, что на 14,6% меньше, чем в прошлом году. Было завершено строительство 1846 жилых домов, зафиксировано падение на 48,4%. В ЕС объем строительных работ снизился в сентябре 2024 года на 2%.
Радек Матейка из CZSO сообщил, что приблизительная стоимость работ, на которые в октябре выданы разрешения, достигла 43,5 млрд чешских крон и снизилась на 17,6% по сравнению с прошлым годом. Снижение в основном связано с высокой базой сравнения. В октябре 2023-го было получено разрешение на восемь крупных строительных работ с бюджетом более одного миллиарда крон. После их вычета приблизительная стоимость увеличится на 12%.
По данным Global Property Guide, валовая доходность от аренды в Чехии во втором квартале 2024 года составляла лишь 3,58%. Самый высокий показатель в 4,51% способна принести студия в Остраве за 79 тысяч евро, если сдавать ее за 300. На втором месте, 4,27%, аналогичное жилье в Праге – за 200 тыс. и ежемесячной арендной ставке 712 за месяц. При этом средний уровень для столицы Чехии оценен в 3,75%. В городе Пльзень можно заработать 4,02% на студии за 142 тысячи евро. В Брно доходность от такой же квартиры ниже – 3,90%, а цена выше – более 164 тыс., арендная ставка – 534. В городе Оломоуц возможный максимум не превышает 3,88% при покупке жилья за 133 тысячи и сдаче за 431 евро.
Подготовила Татьяна Бородина
Читайте также:
На рынке недвижимости Чехии работают исключительно местные инвесторы
Рынок коммерческой недвижимости Праги активизировался
Чешские застройщики столкнулись с новыми проблемами при получении разрешений