Эксперты Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» подвели итоги 2024 г. на рынке апартаментов Санкт-Петербурга. За этот период объем экспозиции держался в диапазоне 7,6-7,1 тыс. юнитов, с самыми высокими показателями в начале года. В 4 кв. 2024 г.объемпредложения не снизился. Ожидается, что в декабреон будет держаться в пределах 7,2-7,4 тыс. юнитов за счет вывода новых объектов на рынок.
За год укрепился тренд на вывод проектов в сервисном формате. Так, в 2024 г. девелоперы представили 9 объектов, включая новые очереди, объемом 3 тыс. юнитов или 94,7 тыс. кв. м, из которых 97% составляли сервисные апартаменты. Большая часть юнитов представлена в классе «комфорт» (93%) и расположена в спальных районах города (55%). Самый крупный проект этого года — сервисный апарт-отель Saan от HansaGroup с 1,1 тыс. юнитов вышел на рынок
в 3 кв. 2024 г.
«В 4 квартале текущего года на рынок вышли новые проекты в формате сервисных апартаментов. Это в том числе «Моско» («Океан Девелопмент»), Izzzi.lifeHive (OrangeGroup), «Academia особняк Vorontsoff» (AcademiaDevelopment). Совокупный объем составил 0,5 тыс. юнитов, или 21,8 тыс. кв. м. Также ожидается старт продаж в ЖК «Нигилист» (Bau City Development)», — отметила Светлана Московченко, заместитель директора Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг SetlGroup).
За первые 9 месяцев 2024 г. было введено в эксплуатацию 17 объектов, включая новые очереди, суммарным объемом в 3,2 тыс. юнитов, или 104 тыс. кв. м. Наиболее крупными проектами, составившими 70% от общего объема введенных юнитов, стали рекреационные апартаменты «Bereg. Курортный» и сервисные апарт-отели «GloraX Заневский» и Artstudio М103.
Цены на сервисные и элитные апартаменты растут
По предварительным оценкам экспертов, в декабре цена за квадратный метр ожидаемо будет держаться на уровне прошлого отчетного квартала с небольшими корректировками. В ноябре 2024 г. средняя цена в сервисных юнитах в Санкт-Петербургской агломерации составляла 328,6 тыс. руб./кв. м (+4,5% к прошлому отчетному периоду). При этом средняя цена квадратного метра в формате «аналога жилья» немного снизилась по сравнению с 3 кв. 2024 г. — на 3,2%, и составила 283,1 тыс. руб./кв. м.
Это отражает годовую тенденцию увеличения цены юнита при наличии сервисной составляющей — более 11% с начала года, тогда как цена в юнитах в формате «аналог жилья» практически не изменилась.Также с начала года значительно выросла средняя цена на юниты в элитных проектах — на 23%.
Сервисная составляющая стимулирует спрос
За 11 мес. 2024 г. на рынке было реализовано 2,8 тыс. юнитов всех форматов (106,7 тыс. кв. м). Эксперты прогнозируют снижение совокупного объема годового спроса в пределах 15-17% по сравнению с 2023 г. Также в 4 кв. 2024 г.заметно сократились продажи апартаментов всех форматов —по итогам декабря — на 25-35%, если соотносить с предыдущим кварталом 2024 г.
«Объем спроса снижается, это явление наблюдается во многих сегментах рынка недвижимости в стране и в большей степени связано с высокими процентными ставками по вкладам, что заставляет многих покупателей перенаправлять свои средства на банковские депозиты», — пояснила Светлана Московченко.
Так, за октябрь-ноябрь 2024 г. было реализовано 0,4 тыс. юнитов. Большинство юнитов приобретались в классе «комфорт», на их долю в общей структуре продаж пришлось 84%, чаще всего — в спальных районах города (61%). Однако, если подавляющее большинство сделок в спальных районах было заключено с сервисными юнитами, то в формате «аналог жилья» юниты приобретались по всему городу, включая локации за КАД.
Наибольшей популярностью пользовались несервсиные объекты «ZOOM на Неве» и «ZOOM Черная Речка» (0,4 и 0,2 тыс. юнитовза год, соответственно), а также сервисные юниты в объектахAvenueApartPulkovo, «GloraXЗаневский», LadozhskyAvenir, Wellи Ye'sPrimorsky. Годовая реализация в каждом из объектов находилась в пределах 0,1 тыс. юнитов.При этомбольше всего юнитов реализовали в октябре-ноябре 2024 г. в AvenirIndustrial—всего 59 штук.
Инвесторы в 2024 г. отдавали предпочтения именно сервисным юнитам по сравнению с другими форматами. За 11 месяцев текущего года доля реализованных юнитов в сервисных апарт-отелях составила 57%, или 1,6 тыс. юнитов, что на 3 п. п. выше, чем в прошлом году. Формат «аналога жилья» в совокупном объеме спроса составлял — 40%, элитные юниты — 3%.
Перспективы развития рынка апартаментов
Как отмечают эксперты Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в 4 кв. 2024 г. уровень экспозициина рынке апартаментов остается стабильным.При этом средняя ценаквадратного метра зафиксируется на высоком уровне и потенциально не будет снижаться, особенно в форматахсервисныхапарт-отелей и элитных проектов.
Сервисныеапарт-отеликласса «комфорт» продолжатсоставлять основную долю реализованных юнитов, поскольку именно этот сегмент меньше всего «просел» в уровне спроса за год, что объясняют основные тенденции рынка.
В последние месяцы годавновь возникли вопросы о правовом статусе апартаментов. Воктябре в Москве официально ввели мораторий на их строительство, что указывает на возможные изменения в будущем развитии сегмента по всей стране. В данный момент в Петербурге не планируется введение аналогичных мер, тем не менеевыдача разрешений на новые проекты будет осуществляться более осторожно и медленнее, особенно дляформата «аналоги жилья».
«Сервисные апартаменты сохранят свою привлекательность благодаря растущему внутреннему туристическому потоку, который поддерживает загрузку сервисных апартаментов. В долгосрочной перспективе они могут остаться единственным форматом в сегменте, так как имеют понятную целевую аудиторию и,вероятно,будут контролироваться законом о классификации туристических объектов», — сообщила Светлана Московченко.
По ее словам, для поддержания спроса девелоперы и УК должны будут адаптироваться к новым реалиям, включая новые законодательные требования, использовать новые финансовые инструменты, например, лизинг. Важно также разрабатывать четкие и понятные концепции проектов, которые будут соответствовать ожиданиям целевой аудитории.
bsn.ru