Наблюдать за рынком офисов на продажу становится все интереснее: сегмент растет, продукт пользуется спросом и получил официальное право называться классом А в обновленной в 2024 году классификации офисной недвижимости.
Новые бизнес-центры выводят на рынок как системные девелоперы, уже имеющие в портфеле успешно реализованные проекты, так и «новички» конкретно в этом деле. Благодаря (или вопреки) чему рынок в ближайшем будущем может пополниться весьма разнообразным предложением, чтобы дальше все расставить по местам.
Пять с плюсом
Год назад F Research совместно с NF Group в качестве интеллектуального партнера начал изучать столичный рынок офисов на продажу, сосредоточив внимание на девелоперах, для которых это стало профильным бизнесом. И мы продолжаем следить за сегментом.
Базовые критерии для оценки не меняются: учитываются компании, которые последовательно реализуют проекты бизнес-центров, продаваемых блоками или зданиями целиком, имеют значительный портфель офисной недвижимости и системно подходят к формированию продукта для сохранения баланса интересов инвесторов, конечных пользователей и города.
В 2024 году топ-5 превратился в топ-6, столько девелоперских компаний в настоящее время представляют на рынке два и более проектов. По оценке NF Group, сейчас на эти шесть компаний приходится почти половина отслеживаемых проектов на продажу, и они же продолжают выводить или планируют новые проекты.
Топ-6 составили Stone (абсолютный лидер по числу проектов, за 2024 год компания вывела на рынок шесть новых офисных объектов), MR Group, Pioneer, а также Forma, Coldy и Hutton Development.
По данным аналитиков, всего планы по реализации новых БЦ в 2024–2030 годах есть у примерно 50 компаний. Из них десяток — это известные столичные застройщики. Например, давно играют и на офисном, и на жилом рынках Capital Group, MR Group, втягиваются в офисный девелопмент и другие профессиональные строители жилья, такие как Level Group, «Крост», «Эталон», но пока у этих девелоперов единичные офисные проекты в портфеле.
Другие поставщики офисов на продажу пока не демонстрируют устойчивых результатов, которые показывали бы, что для них это не разовые проекты.
Многих из них стимулирует выходить в сегмент городская программа создания силами застройщиков мест приложения труда (МПТ) и ограничения на движение капитала за рубеж.
Положительный результат такой активности: в городе появляются новые рабочие места, которые в постиндустриальной экономике образуются в том числе в сервисных, торговых и офисных центрах. Жителям Москвы так проще найти работу рядом с домом. Тренд на офисную децентрализацию позволяет районам Москвы развиваться более равномерно. Самый широкий охват в плане географии у Stone — восемь районов. В целом благодаря системным девелоперам современные офисные здания появляются в самых разных районах города. Почти 60% новых бизнес-центров строятся в зоне между ТТК и МКАД.
«Новые игроки принесут новые локации, новые офисы, которых, по нашей оценке, все равно будет недостаточно в следующие два-три года», — Кермен Мастиев, директор по коммерческой недвижимости MR Group, позитивно оценивает рост предложения.
Но уже сейчас ряд экспертов опасаются, что не все анонсированные новыми игроками объекты будут хорошо заполняться арендаторами, что повлияет на ожидаемую доходность частных инвесторов. И в прогнозах о вводе площадей консультанты постоянно делают оговорку: не все будет построено в срок. Так, в 2024 году перенесли ввод около 30% заявленных объектов. Впрочем, учитывая, что многие проекты начинались в самое турбулентное время и в максимально сложных условиях, в данном случае перенос вполне оправдан.
70% строящихся офисов с вводом до 2025 года уже арендованы или проданы.
В целом Мария Зимина, партнер NF Group, характеризует офисный рынок как стабильный: «Его структура меняется постепенно». В 2025–2027 годах 70% вводимых объектов будут продаваться, а не сдаваться в аренду, считает эксперт: «Покупка офисных помещений все больше рассматривается как реальная альтернатива аренде».
Кому это нужно
Российский рынок недвижимости уже проходил через романтическую стадию «опыт не требуется». По мере развития компании обретали специализацию, чтобы на очередном этапе кризиса пробовать что-то новое для себя. Были периоды, когда строительство жилья давало большие дивиденды или, наоборот, более перспективной выглядела коммерческая недвижимость. Похоже, что сейчас именно такой период.
Продавать строящиеся офисные здания блоками, этажами или зданиями целиком на стадии строительства активно начали в 2019–2021 годах. Новая структура предложения повлияла на потребительский рынок пользования офисами. Таким образом, приобретение офисов пользуется спросом не только у частных инвесторов, но и у бизнеса, целью которого является размещение своей компании. Спрос «под себя» есть как на небольшие офисы, так и на здания целиком. Крупные игроки, такие как Stone и MR Group, имеют большой офисный портфель и готовы предложить рынку широкую линейку предложения.
«Крупные компании, в первую очередь из IT, финансового и госсекторов, фокусируются на покупке зданий. Это долгосрочные инвестиции в собственную инфраструктуру и оптимизация затрат в условиях растущих арендных ставок. Такие компании предпочитают полностью контролировать объект, что позволяет настроить пространство под собственные нужды, избежать рисков, связанных с изменениями условий аренды», — описывает Мария Зимина. Покупка блоками интересна в основном частным инвесторам как способ сохранить капитал на фоне экономической нестабильности.
По данным NF Group, в 2023 году объем сделок купли-продажи офисов достиг рекордного уровня в 387 100 кв. м, что почти в 2,3 раза превысило показатель 2022 года. Общий результат за 2024 год может достичь 450 000–500 000 кв. м.
419 млрд рублей привлек офисный сегмент в 2024 году, это 38% всех инвестиций в недвижимость. 57% этого объема — две крупнейшие сделки с госкомпаниями.
А что требуется?
По словам Кермена Мастиева, по сути, запросы потенциальных арендаторов и покупателей не отличаются: если компания планирует разместить в БЦ свой офис, ее интересует, как будет функционировать это здание, как строится взаимодействие с управляющей компанией. «Мы видим в 2024 году среди покупателей все больше компаний, которые ранее исключительно арендовали помещения, — это заметно по искомой площади офиса. Ранее запросы на покупку 500–1000 кв. м были крайне редки, это популярный формат для аренды, а сейчас мы видим на примере iCITY, который вводим в эксплуатацию в I квартале 2025 года, что это популярный запрос на покупку», — говорит он.
«Как правило, те, кто ищет офис в аренду, подыскивают готовые помещения уже с отделкой, чтобы сразу можно было въехать, — сравнивает Евгения Борзова, руководитель управления коммерческой недвижимости Forma. — Компании, которые рассматривают покупку для себя, готовы выбирать среди строящихся проектов. Приемлемыми могут быть БЦ со сроком готовности через год, два или три. Таких клиентов не смущает и формат предложения shell & core, который преобладает на рынке продаж офисных площадей. Это дает им перспективы для развития и способ диверсификации денежных потоков». Эксперт подчеркивает, что российский бизнес, который в настоящее время и формирует основной спрос на столичные офисы, больше заинтересован именно в покупке.
С заботой о людях
Офис сегодня, в условиях кадрового дефицита, становится значимым и «вещественным» элементом HR-бренда компании, ее имиджа. Соответственно бизнес-центр, где офис находится, должен нравиться сотрудникам и соискателям и соответствовать современным требованиям к инженерным системам, отвечающим за воздух, температуру и свет в помещениях. А также быть энергоэффективным, безопасным и удобным для работы и для отдыха от работы, поэтому так важны «неделовые» метры, отданные под инфраструктуру и общественные зоны. Также новые здания должны быть дружелюбными по отношению к посетителям и просто проходящим мимо туристам. И максимально технологичными для своего времени (Face-ID, бесшовный Wi-Fi, бронирование всего, что нужно для работы, в едином сервисе).
«При разработке офисного продукта основное внимание уделяется созданию удобных рабочих пространств, способствующих повышению производительности, а также общественных зон, где резиденты могут комфортно отдыхать и восстанавливать силы. Эти пространства также служат платформой для активизации социальной жизни в бизнес-центре», — описывает базовые элементы востребованного продукта Виктория Васильева, заместитель генерального директора Stone.
Высокие ожидания конечных пользователей и городского сообщества в целом приводят к тому, что ведущие девелоперы разрабатывают проекты с максимально возможным набором требуемых характеристик.
«Если ранее при выборе офиса в приоритете были потребности бизнеса, то сейчас ввиду высокой конкуренции за кадры на первое место выдвигаются потребности персонала», — говорит Евгения Борзова. Это значит, что крупные корпорации все больше ориентируются на то, чтобы и локация, и сам офис были комфортными для сотрудников, объясняет она.
Отсюда развитые ретейл-зоны, куча сервисов, закрывающих основные бытовые потребности арендаторов и жителей близлежащих районов, креативное благоустройство и оригинальный дизайн интерьеров и ландшафта (поскольку работать сегодня модно и на свежем воздухе), учитывающий в том числе приметы локальной идентичности. Наше исследование показывает, что компании из топ-6 уделяют инфраструктуре и благоустройству бизнес-центров много внимания и заметную долю площадей. В среднем на долю инфраструктурных площадей приходится от 10% от общей площади объектов.
«Цель любого бизнеса — привлечь, вдохновить, удержать персонал. Идет борьба за специалистов. Привычных материальных и нематериальных мотивационных программ уже недостаточно, — говорит Татьяна Долякова, генеральный директор рекрутингового агентства ProPersonnel. — И одним из новых инструментов кадровой политики в 2024 году стал офис». По ее словам, это уже не просто рабочее пространство, а стратегический актив компании, который способствует укреплению бренда, развитию корпоративной культуры: «Местоположение и наполнение офиса становятся основополагающими при принятии решения о выходе на работу наравне с уровнем заработной платы и графиком».
По данным Stone, транспортная доступность продолжает играть ключевую роль: она должна обеспечивать эффективные бизнес-связи, быть удобной для ежедневных поездок сотрудников. Поэтому локация неизменно важна при выборе будущих площадок для бизнес-центров.
«Создание офисов — это комплексная задача, учитывающая интересы нескольких целевых групп. Для инвесторов важны активы с высокой ликвидностью, крупным компаниям необходимы функциональные и удобные рабочие места, а сотрудникам требуется комфортная среда для эффективного взаимодействия», — резюмирует Виктория Васильева.
Coldy
Год основания: 2003
Компания полного цикла. В составе холдинга есть собственный генподрядчик и управляющая компания, которая занимается эксплуатацией построенных объектов недвижимости.
Цифры: В портфеле компании более 30 проектов и более 1,5 млн кв. м недвижимости. Более 400 человек в команде.
Forma
Год основания: 2021
Девелоперская компания в составе группы ПИК. Специализируется на проектах премиум и бизнес-класса с авторской архитектурой.
Цифры: В настоящее время в портфеле компании пять жилых проектов в Москве (1,39 млн кв. м общей площади, в том числе 660 000 кв. м жилой). Планирует построить в ближайшие несколько лет около 113 000 кв. м офисной недвижимости.
Hutton
Год основания: 2016
Девелоперская компания нового поколения.
Цифры: Портфель компании включает 11 проектов жилой и коммерческой недвижимости премиального сегмента, в числе которых бизнес-центры класса А Geolog (17 072 кв. м), Geolog 2 (27 117 кв. м), а также модуль В многофункционального комплекса LUNAR общей площадью 13 431 кв. м.
MR Group
Год основания: 2003
Девелопер жилой и коммерческой недвижимости. Лидирует в рейтинге уверенности застройщиков Forbes.
Цифры: Общий портфель включает 11 млн кв. м (52 объекта) в Москве, Московской области и Сочи. По итогам 2024 года на разных стадиях реализации находится 19 проектов.
Pioneer
Год основания: 2001
Специализируется на реализации градостроительных проектов с последующим управлением и сервисным обслуживанием.
Цифры: В настоящее время ведет строительство более 609 000 кв. м коммерческой и жилой недвижимости разных классов в Москве. В портфеле 40 проектов в Москве и Санкт-Петербурге, как реализованных, так и возводимых. В проектировании находится более 1,6 млн кв. м, в эксплуатацию с 2001 года введено около 3 млн кв. м.
Stone
Год основания: 2006
Девелопер коммерческой и жилой недвижимости классов бизнес и премиум в Москве. С 2022 года занимает лидирующие позиции на офисном рынке.
Цифры: За 18 лет компания вывела на рынок 28 проектов. Сегодня в портфеле девелопера представлено 2 млн кв. м построенных, строящихся и проектируемых объектов, из которых более 500 000 кв. м находятся на стадии строительства. В настоящий момент девелопер реализует 13 бизнес-центров класса А на разной стадии строительства, а также жилой комплекс бизнес+ класса в Сокольниках.
Читайте также: