Понятие «сельский туризм» в этом году претерпело кардинальные изменения. Какие именно, что можно и что нельзя делать – разбираемся в этом материале.
Само понятие «сельский туризм» в этом году было изменено, и обновленный термин закреплен поправками в № 132-ФЗ, которые приняты в третьем чтении 1 октября 2024 года; а также федеральным законом от 22 июня 2024 года № 160-ФЗ.
Что же поменялось? Из понятия «сельский туризм» было исключено положение о том, что услуги в этой сфере оказывают только сельскохозяйственные товаропроизводители (СХТП) и было добавлено право организатора осуществлять торговлю своей продукцией не только в некапитальном сооружении на своей территории, но и в объекте капитального строительства. проще говоря, можно вместо палатки сделать и магазин в помещении ( по факту, так многие и делали, но закон этого не разрешал). Кроме того, появилась норма, дающая разрешение на организацию услуг по ознакомлению с объектами культурного наследия народов России, имеющими отношение к сельскому хозяйству. Как именно реализовывать намерения по ознакомлению туристов с памятниками культурного наследия, и какие объекты в каждом субъекте РФ относятся к культурному наследию в области сельского хозяйства, регламентирует соответствующий региональный орган власти.
Из полномочий органов власти и местного самоуправления также исключаются полномочия по установлению требований к услугам сельского туризма.
В финальной редакции закона № 132-ФЗ «Об основах туристской деятельности» сельский туризм – это туризм, предусматривающий посещение сельской местности, малых городов с численностью до тридцати тысяч человек, в целях отдыха, приобщения к традиционному укладу жизни, ознакомления с деятельностью сельскохозяйственных товаропроизводителей и (или) участия в сельскохозяйственных работах без извлечения материальной выгоды с возможностью предоставления услуг по временному размещению, организации досуга, экскурсионных и иных услуг.
Услуги в сфере сельского туризма сельскохозяйственные товаропроизводители предоставляют в соответствии с требованиями, установленными правительством страны. Услуги по временному размещению могут быть оказаны только с соблюдением норм земельного, градостроительного и иного законодательства.
Что относится к сельской местности
Отмечу существующий момент подмены многими участниками рынка понятий. Ведь сельская местность – это не всегда то, что связано с землями категории сельскохозяйственного назначения, это понятие гораздо шире.
Делюсь авторским определением: «агротуризм» – это, все-таки, туризм сельскохозяйственного товаропроизводителя, который планирует получить дополнительный вид дохода, допустимый законом. Как правило, это прием гостей на фермерском объекте, продажа дополнительных товаров и услуг собственного производства.
А «сельский туризм» – это туризм в сельской местности, под который попадает и прием гостей в личном доме (как доме фермера, так и частном доме в сельской местности), поездки к сельскохозяйственным объектам культуры, торговля продукцией и законная организация на сельской территории услуг проживания, питания, различных мастер-классов и так далее.
То есть, не путайте два понятия: «агротуризм» – это возможность СХТП принимать туристов на своей земле, но без размещения на ночь (знаем, что на землях сельскохозяйственного назначения построить гостиницу для проживания туристов невозможно в силу законодательных ограничений); и также прием, скажем, физическим лицом гостей в своем доме и оказание им других услуг. Практическая реализация права на «сельский туризм» и размещение гостей, зачатую упирающаяся в невозможность построить гостиницу, парализующая развитие деятельности предпринимателей в туризме – это боль. Например, для виноделов Юга России, у которых есть сильные ограничения на законные возможности использовать виноградопригодные земли для строительства дополнительных объектов, не связанных прямо с виноделием.
Кто первый – тому повезло
Предприниматели-первые ласточки, которые поставили туристические объекты на землях сельхозназначения и повезли туристов для отдыха в сельскую местность, у которых и вроде бы бизнес идет – это те, кто пять-шесть лет назад в числе первых запускал туристические проекты, при этом невольно нарушая действующие законы, прежде всего в части использования земель.
Сегодня таких объектов немало, они получили господдержку, часто разрекламированы и являются точкой притяжения в регионе. Но с точки зрения землепользования их бизнес содержит в себе ошибки, так как требуется целевое использование и перевод земель в иную категорию.
В таком случае, конечно, чаще всего на уровне субъекта РФ плавно помогают бизнесу выходить из противоречивой ситуации, потому что эти проекты уже существуют, раскручены и приносят доход региону. А вот те, кто хочет поставить гостиницу или глэмпинг на «сельхозке» сегодня, обречен – к предпринимателю приходит надзорный орган и последует запрет на дальнейшую деятельность, как правило, сопровождается это изъятием земельного участка. Расходы на решение такой ситуации – суды, демонтаж, штрафы, компенсацию вреда почвам и иные – высоки. Есть вероятность, что такому «дельцу» придется отдать все заработанное за период нелегального ведения бизнеса и еще добавить.
Поэтому идти в малый туристический бизнес – это значит вникать в действующие нормы, понимать все риски и правила, читать законы, следить за изменениями нормативной базы, на постоянной основе взаимодействовать с органами власти и местного самоуправления. То есть, делать, что хочется и где заблагорассудится – не получится, даже если земля собственная и сам проект интересный.
Для чего разрешено использовать сельскохозяйственные земли
Говоря о практическом использовании земель важно отметить, что предпринимателю необходимо уметь читать правовые документы самостоятельно или консультироваться со специалистами. Усложняет ситуацию и то, что касается территориального планирования, градостроительного зонирования, использования земель, регламентов – эти вопросы разделили между несколькими ведомствами, так исторически сложилось. Полномочия есть у Минэкономразвития РФ, Минсельхоза РФ, часть полномочий у Минстроя РФ. Стадия использования земель для создания объекта и принятие окончательного решения по инвестированию до стройки «вылетели» из законодательства как цельный правовой блок. Приходится собирать информацию и сведения по частям, чем и занимается «Природный кодек», работая в области pre-development на негородских территориях.
Что же именно относится к сельскохозяйственному производству общеизвестно: растениеводство, животноводство, пасека, сенокошение и другое. Разделим эти виды на «легкие» используемые без строительства объектов) и «тяжелые» (которые требуют и разрешают создание объектов капитального строительства и допустимы на землях, специально предназначенных для таких целей).
Существуют земли, которые предназначены только для вспахивания. А ведь и пчеловодство, и заготовка сена, и пахота/выращивание культур – это тоже сельскохозяйственное производство. К сожалению, редко нюансы использования конкретизируются договорами аренды земли и у предпринимателя, владеющего участком на праве аренды, возникают вопросы, что же можно строить на этой земле.
Существуют также виды деятельности, которые не связаны с сельскохозяйственным производством, но обеспечивают устойчивое развитие сельских территорий. Что будет обеспечивать это развитие, отражается не только в федеральном законодательстве, но и в региональном, например, стратегией развития субъекта. Поэтому всегда требуется изучать совокупность федеральных и региональных норм.
Поговорим о личном подсобном хозяйств
Личные подсобные хозяйства (ЛПХ) могут быть организованы в пределах населенного пункта или за пределами (в таком случае для таких земель нет градостроительного регламента и строительство на таких участках не допускается или сильно ограничено). Как правило, что за пределами населенного пункта на землях с видом разрешенного использования под ЛПХ разрешено занятие только садоводством, огородничеством. Образно говоря, поставить из строений там возможно только «сарай для лопаты».
В пределах же населенного пункта, как правило, на участках с ВРИ под ЛПХ нередко распространяется градостроительный регламент и разрешается построить жилой дом (хотя и это точно уже определяют правила застройки и землепользования и содержащиеся в них регламенты). То есть, расхожее мнение, что «могу построить, что захочу» – заблуждение, давайте не подвергать рискам собственные средства и читайте внимательно документы. Земля может быть использована только согласно своему назначению, а судьба здания и участка неделимы.
Изъять участок из земель сельскохозяйственного назначения стало проще
В конце 2022 года были приняты изменения в №507-ФЗ и №101-ФЗ, которыми упрощен/ускорен процесс изъятия земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, который не используется по целевому назначению или используется с нарушением законодательства. Изъятое имущество попадет на торги и, таким образом, вторично вовлекается в оборот, будучи предоставленным заинтересованному пользователю. Такая модель оправдана на практике. Например, в некоторых регионах РФ ощущается дефицит пашен, нехватка ровной земли, приспособленной под сельскохозяйственную деятельность и каждый неиспользуемый ранее участок способен давать продукцию.
То есть, законодательно принята рабочая схема и смысл ее внедрения, говоря бытовым языком, таков: если не используешь участок – отдай тому, кому нужна земля.
Итак, после декабря 2022 изъятие по суду стало возможно в рабочие сроки, примерно около полугода, если приобретенный земельный участок не используется по целевому назначению по истечении времени, предоставленного на освоение, с даты приобретения. С момента вынесения предписания о нецелевом использовании также накладывается запрет на регистрационные действия, и перепродать участок недобросовестному владельцу становится нельзя.
Крестьянское фермерское хозяйство (КФХ) как легальный туристический бизнес
В России много аграрных регионов, где люди связали жизнь с сельской местностью и ведут хозяйство, живут на земле. Но без «прописки» невозможно ребенка отдать в образовательные учреждения, получить социальные льготы или медицинские услуги. Люди хотят осваивать землю, но с правовой точки зрения для организации жизни были барьеры, поэтому в свое время решено было устранить проблему и изменить федеральное законодательство.
Положения пункта 2 статьи 77 ЗК РФ допускают возможность для крестьянских (фермерских) хозяйств строительства, реконструкции и эксплуатации жилых домов (домов фермера) на землях с/х назначения и на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности. Но окончательное решение о том, можно ли строить дома в конкретных муниципалитетах или регионах, передали на уровень субъекта РФ.
В итоге, например, в Московской и Ленинградской областях в муниципалитетах запрещено строить фермерские дома. В других регионах решения принимаются муниципальными образованиями избирательно. Например, в Костромской области запрещено строить дома фермера на с/х землях в четырех муниципалитетах (по данным открытых источников и анализу документов, выложенных на официальных сайтах). Почему? Пользуясь разрешающей нормой, недобросовестный бизнес начал строить на с/х землях коттеджные поселки, а это не было целью законодателя.
В итоге пунктом 5 статьи 11 № 74-ФЗ предусмотрено, что субъект РФ вправе запретить строительство таких домов на всей территории или на территориях отдельных муниципальных образований.
Итак, фермерам в отдельных случаях разрешено строить жилые дома на земле сельхозназначения, в том числе занятой сельхозугодьями. Это позволяет проживать в непосредственной близости с землями, используемыми в сельхозпроизводстве.
Важно отметить, что если на участке строится фермерский дом, то делить и продавать землю, на которой построен дом, запрещено. Один дом – один участок. И вот это как раз мы называем легальным туристическим бизнесом по приему и размещению гостей на землях сельскохозяйственного назначения.
Гостевые дома
Закон о гостевых домах разрабатывается уже почти около полутора лет. Споров вокруг проекта закона много, потому что субъекты разные и нет единого мнения по этому вопросу. Особенно в тех регионах, где регулирование, по сути, создается заново и с учетом прошлого наследия – Севастополь, Крым с их массой домов, построенных с нарушениями многих норм российского законодательства. Законодатель ведет работу в координации с экспертным сообществом, как правильно завести гостевые дома в правовую конструкцию, поэтому на конец 2024 года окончательного решения и проекта закона еще нет.
Проще и сложнее
После принятых в 2022 году изменений в №316-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» стало проще арендовать сельхозземлю, но сложнее использовать не по назначению; граждане или КФХ могут без торгов получить в аренду на срок до 5 лет с/х земли государственной или муниципальной собственности для ведения деятельности; не допускаются изменение целевого назначения участка и передача третьему лицу; запрещено передавать участок в субаренду, в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив. Продолжение следует. Еще больше информации «Природного кодекса» в телеграм-канале