Как снять квартиру в Италии. Тонкости заключения и расторжения договоров

Аренда недвижимости в Италии предполагает знакомство со сложной системой юридических обязательств между арендодателями и арендаторами. В стране несколько типов договоров, досрочное расторжение некоторых из них может привести к дополнительным затратам, отмечают юристы De Tullio.
Контракт на свободном рынке – самый распространённый тип договоров аренды в Италии. Обычно они заключаются на четыре года с возможностью автоматического продления ещё на четыре года. Размер арендной платы и другие условия договора могут свободно обсуждаться между арендодателем и арендатором.
Согласованный договор – заключается на три года с возможностью продления ещё на два года. Ассоциации домовладельцев и арендаторов устанавливают арендную плату, которая часто оказывается ниже, чем в договорах на свободном рынке.
Переходный контракт – от одного до 18 месяцев. Такие договоры не подлежат продлению и требуют указания причины в связи с их краткосрочным характером.
Студенческий договор аренды – предназначен специально для студентов университетов и рассчитан на срок от шести месяцев до трёх лет в соответствии с графиком обучения. Как правило, владельцы неохотно заключают договоры на короткие сроки и предлагают минимум годовой период, прописывая в документах значительные штрафы за досрочное расторжение.
В типичный договор аренды в Италии включают полную информацию о владельце жилья и квартиранте, описание объекта, продолжительность аренды и условия расторжения или продления. Согласовывается ставка, периодичность платежей (обычно ежемесячно) и приемлемые способы оплаты.
Арендодатели, как правило, взимают страховой депозит, что эквивалентно арендной плате за два месяца, которая удерживается в качестве залога на случай ущерба или долгов. В договоре также определяют обязанности по техническому обслуживанию и ремонту, проводя различие между мелкими и крупными работами.
Для заключения контракта необходимо выполнить несколько юридических требований. Во-первых, все договоры аренды должны быть составлены в письменной форме и подписаны обеими сторонами. Кроме того, договоры, заключённые более чем на 30 дней, должны быть зарегистрированы в Налоговой службе (Agenzia delle Entrate) в течение 30 дней с момента подписания, при этом регистрационный сбор обычно делится между арендодателем и арендатором.
Кроме того, арендодатели обязаны декларировать доходы от аренды и платить соответствующие налоги, а арендаторы могут воспользоваться налоговыми вычетами по арендным платежам при соблюдении определённых условий. В соответствии с итальянским законодательством, арендодатели должны следить за тем, чтобы недвижимость была пригодна для проживания и соответствовала стандартам безопасности, а также проводить капитальный ремонт и техническое обслуживание. Они также должны уважать право арендатора на неприкосновенность частной жизни и спокойное пользование недвижимостью.
С другой стороны, арендаторы обязаны своевременно вносить арендную плату и согласованные платежи, поддерживать имущество в хорошем состоянии и при необходимости проводить мелкий ремонт. Арендаторам важно соблюдать условия договора и не использовать имущество в несанкционированных целях. Эти правовые нормы помогают установить чёткие правила и способствуют гармоничным отношениям между арендаторами и арендодателями в Италии.
Для разрешения споров можно использовать следующие варианты:
переговоры – оптимальный путь, который подходит на начальном этапе разногласий. Можно напрямую обсудить проблемы и решение. Например, таким образом корректируют арендную плату или согласовывают новый график проверок имущества;
посредничество – предполагает структурированный подход с привлечением нейтральной третьей стороны. Этот процесс помогает прояснить недопонимание и способствует достижению компромисса, который удовлетворит обе стороны. Например, посредник может помочь разрешить разногласия по поводу толкования условий аренды в отношении использования имущества или обязанностей по ремонту;
судебный иск – если неформальные методы не помогают прийти к соглашению, стороны могут обратиться в суд по месту жительства. Этот шаг становится необходимым, если есть существенные разногласия по условиям расторжения договора аренды или споры о возврате залога. Суд по месту жительства является официальной инстанцией, где обе стороны могут представить свои доводы, а решения принимаются на основании итальянского законодательства об аренде.
Владельцы жилья в Италии предпочитают проверять потенциальных арендаторов, чтобы избежать неприятностей, связанных с неоплатой, повреждением имущества или самозахватом. Считается, что последнее явление распространено только в Испании, но на самом деле сквоттеры захватили в Италии более 50 тысяч объектов недвижимости. Недавно разработан законопроект, направленный на пресечение этого правонарушения, но пока собственникам рекомендуют проявлять осторожность и собирать побольше информации о будущих квартирантах.
Тем, кто планирует снять жилье на короткие сроки, стоит учитывать, что с 18 ноября 2024 года в Италии вступили в силу новые правила аренды через популярные платформы, такие как Airbnb и Booking. Туристы теперь обязаны лично встречаться с арендодателями для заселения. Эта мера направлена на повышение уровня безопасности и предотвращение потенциальных угроз общественному порядку.
Запрещено использование ящиков для ключей. Путешественники обязаны предъявлять документы для подтверждения своей личности. В течение 24 часов после регистрации арендодатели должны передать данные гостей в полицию.
Читайте также:
Как получить европейский ВНЖ на основании финансовой независимости
Как купить недвижимость в Италии: особенности сделок с объектами культурного наследия
Венеция продлит туристический налог и введет более высокие сборы для некоторых посетителей