Недавно под эгидой думского Комитета по строительству и ЖКХ состоялся круглый стол на тему ««Жилищные кооперативы как инструмент обеспечения жильем: проблемы и перспективы». Как отметила в своем вступительном слове зампредседателя комитета Светлана Разворотнева, жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) неплохо себя зарекомендовали как эффективный инструмент решения жилищных проблем в советские времена; зарубежная практика на этот счет тоже может быть полезна в современных условиях.
Потенциал развития кооперативного движения в жилищной сфере особенно актуален в связи с поручением Владимира Путина Федеральному Собранию по итогам 2024 года снизить стоимость квадратного метра жилой площади на первичном рынке. При этом все тенденции последнего времени не располагают к реализации данной задачи, так как растет цена главных компонентов строительного процесса — рабочей силы и материалов. Но самое главное — большинство многоквартирных домов (МКД) строится на кредитные средства, а ключевая ставка повышается и «не думает останавливаться». «В этой ситуации кооперативы могли бы стать более дешевой альтернативой превалирующим на сегодня методам строительства, так как возведение кооперативного жилья обходится на 30-60% дешевле», — считает Светлана Разворотнева.
К сожалению, возможности кооперативных методов серьезно дискредитированы тем, что в 1990-х они использовались недобросовестными девелоперами как инструмент обхода ФЗ-214.
Тем не менее, продолжает действовать статья 110 Жилкодекса о жилищных и жилищно-строительных кооперативах, закрепляющая право членов кооперативов на строительство и реконструкцию МКД. При этом кооперативы не вправе вести строительство более одного дома высотой до трех этажей, то есть возможностей для стройки мало, поэтому даже не известно, сколько граждан воспользовались этими законодательными условиями.
Вторая возможность создать ЖСК — сделать это в качестве завершения проблемного строительства в соответствии с нормами ФЗ127 «О несостоятельности (банкротстве)». При этом региональная практика говорит о том, что использование данного способа далеко не всегда приводит к ожидаемому результату. Третий инструмент такого рода — ипотечно-накопительные кооперативы, создание которых регулируется нормами ФЗ-215. За этими кооперативами следит ЦБ, но в его реестр сейчас внесено всего 42 такие организации, что свидетельствует о непопулярности у граждан этого способа строительства. К тому же в условиях высокой инфляции возникает закономерный вопрос, насколько он оправдан.
Остаются «в резерве» инструменты с господдержкой. Так, ФЗ-161 от 2008 года дает право «ДОМ.РФ» передавать кооперативам участки с неразграниченной и неэффективно используемой собственностью, а также имеется перечень категорий граждан, которые могут претендовать на вступление в данные товарищества, включая такие, которые наиболее интересны с точки зрения целей государственной жилищной политики, например, многодетные семьи, военнослужащие и др. Но, по данным «ДОМ.РФ», по стране за все годы было сформировано всего 108 таких проектов, из них завершено 34. Многие региональные власти вообще утверждают, что им предоставляемые этим ФЗ возможности неинтересны и заявок от граждан на подобные проекты нет.
В связи с этим возникает необходимость разобраться с тем, как сделать, чтобы кооперативы вновь стали эффективным инструментом решения жилищных проблем. Особенно это актуально в условиях, когда у государства закончились деньги на «массовую» льготную ипотеку и используемые им меры поддержки стали более таргетированными.
Точку зрения строительного сообщества на эти проблемы изложил президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков. По его мнению, потенциал кооперативных методов строительства сегодня использовать сложно из-за постоянного роста стоимости строительства. Данный фактор приводит к тому, что подрядчик, заключающий договор с кооперативом и фиксирующий цену, чтобы ЖСК мог определить стоимость пая, должен учесть в ней все риски, что делает проект малопривлекательным. Либо же необходимо все-таки вернуться к динамическому ценообразованию, когда стоимость пая меняется в зависимости от готовности (объекта) или даты приобретения этого пая.
«Это, с одной стороны, будет гарантировать подрядчику целесообразность участия в таком договоре, а с другой — действительно позволит реальному гражданину, участвующему в жилищно-строительном кооперативе, сэкономить денежные средства», — полагает Антон Глушков.
Вместе с тем, на сегодня ЖСК — хорошая форма для решения вопроса обеспеченности граждан РФ жильем. «Не надо сбрасывать ее со счетов, ее нужно донастраивать, прорабатывать систему залога паев, но без точки «сборки» — наличия технического заказчика — это сделать невозможно. Кроме того, мы все рассчитываем на экономию, а экономия должна подразумевать очень точные расчеты», — обозначил президент НОСТРОЙ составляющие успешного подхода к решению проблемы.
В целом участники мероприятия выделили ряд ключевых препятствий, мешающих популяризации ЖСК: отсутствие средств на строительство, недоступность для членов кооператив ипотечных кредитов и займов под залог пая, нехватка привлекательных земельных участков под застройку, оснащенных необходимой инфраструктурой. К сожалению, имеет место правовая незащищенность членов кооператива (нет фиксированной стоимости и сроков строительства, гарантий сохранения средств в случае незавершенного строительства и т. п.), а сами они не обладают знаниями, необходимыми для реализации строительных проектов.
По мнению участников круглого стола, необходимо внести ряд новелл в законодательство, чтобы убрать хотя бы часть имеющихся барьеров. И такая работа уже начата. В частности, экспертным сообществом подготовлен, а правительством поддержан проект закона, который вводит новую форму «патронажных кооперативов» с усиленной господдержкой.