Прокуратура г. Баксана разъясняет
В соответствии со ст. 4 Федеральный закон от 30.12.2004 N°214-Ф3 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Далее - Закон N°214-Ф3) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ч. 1 ст. 15.4 Закона N°214-ФЗ в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в отношении индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу.
Статьей 860.8 Гражданского кодекса Российского Федерации установлено, что ни депонент, ни бенефициар не вправе распоряжаться денежными средствами, находящимися на счете эскроу.
При возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу, банк в установленный таким договором срок, а при его отсутствии - в течение десяти дней обязан выдать бенефициару депонированную сумму или перечислить ее на указанный им счет.
Согласно ст. 860.10 ГК РФ если иное не предусмотрено соглашением депонента и бенефициара, при расторжении договора счета эскроу остаток денежных средств перечисляется или выдается депоненту либо при возникновении оснований для передачи денежных средств бенефициару перечисляется или выдается бенефициару.
Вместе с тем, существует практика заключения предварительных договоров купли-продажи, при которых денежные средства поступают сразу в распоряжение застройщика, при этом покупатель не приобретает статус участника в долевом строительстве, что создает препятствия для возврата уплаченных средств, в случае неисполнения застройщиком своих обязательств, а также защиты нарушенных прав.
Кроме того, при заключении договоров необходимо обращать внимание на такие существенные условия как: размер и порядок оплаты, сроки исполнения договора, основания отсрочки его исполнения, право застройщика на изменение договора в одностороннем порядке и т.д.
В частности, имеются факты отражения в договоре права застройщика уменьшать площадь квартиры без изменения цены или увеличивать цену в случае изменения коньюктуры рынка.
Также имеются факты предложений застройщиком заключения дополнительных соглашений к договору, в которых указывается на возможность продления исполнения договора, в случае если квартира не будет передана участнику долевого строительства своевременно.
Согласно п. 1 ч. 2 ст. 6 Закона N°214-Ф3 застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подьезд с выходом на территорию общего пользования.
В соответствии с п. 2 ч.2 ст.5 Закона N°214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Вместе с тем, при подписании такого рода дополнительных соглашений участник долевого строительства утрачивает право на получение неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства. Подписание такого дополнительного соглашения не является обязательным для участника долевого строительства.