Сегодня на первичном рынке Северной столицы уже 12% предложения — это малоэтажное жилье высотой до пяти этажей, хотя пять лет назад его было всего 5%. В основном такие дома строятся в Пушкинском, Московском, Красносельском и Петродворцовом районах, а стоимость подобных предложений в среднем ниже на 12-13%, чем в многоэтажных домах в популярных «спальниках».
По данным аналитиков, средняя цена «квадрата» в малоэтажных комплексах в Петербурге —220,5 тыс. руб., в то время как в многоэтажных комплексах — 250,5 тыс. руб. По мнению Ольги Трошевой, директора Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), более низкая стоимость квадратного метра связана с тем, что большинство подобных проектов расположены в наиболее удаленных локациях.
Тренд на снижение
«Тренд на малоэтажное и среднеэтажное строительство в Петербурге и пригородах усиливается последние пять лет, — уверен Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК „Ленстройтрест“. — Спрос на такое жилье стабильно растет еще со времен пандемии. Развитие этого формата в южном направлении — в Московском, Пушкинском, Петродворцовом и других районах — во многом определено высотными ограничениями. Сказывается, прежде всего, близость к аэропорту, пригородным дворцово-парковым ансамблям».
По словам Натальи Кукушкиной, начальника отдела продукта и аналитики Группы ЦДС, для разных районов Петербурга установлена разная предельно допустимая высота новых домов. Этот показатель меняется со временем. Например, с 1990-х годов высотный регламент города менялся неоднократно. Еще в 2000-х годах в Северной столице и Ленобласти можно было строить 24-25-этажные дома. Сейчас же средняя высота застройки не превышает 10-14 этажей — в городе и 8-12 этажей — в области. Отклонения от этих высотных параметров сейчас допускаются в виде исключений.
Эксперт отмечает, что, конечно, высотная застройка более выгодна для застройщика даже несмотря на то, что она сложнее в техническом плане. Высотное строительство позволяет получить с маленького земельного участка максимальный объем квадратных метров. Например, в регионах с очень дорогой землей — в Москве и в Сочи — высотный регламент радикально отличается от петербургского. Там массово строят 45-50-этажные жилые дома. Каждый регион устанавливает ограничения, исходя из своего видения развития территории.
Согласен с этим и Ян Федьдман: экономика малоэтажных проектов проигрывает. Для застройщиков всегда более выгодно делать застройку максимально возможной высотности, исходя из параметров и разрешений на конкретном участке. При этом общие затраты на строительство сетей и дорог, обеспечение квартала социальными и коммерческими объектами лишь ненамного отличаются в малоэтажных и высотных проектах. Отсюда соотношение расходов и продаваемых квартир не такое выгодное, как при высотном строительстве.
Новые кластеры
Поэтому территории, где изначально развивалось малоэтажное строительство именно в пределах городских районов Петербурга, — это те участки, где высотное строительство попросту невозможно. Тем не менее с годами уже сформировались такие кластеры, которые уже воспринимаются покупателями именно как малоэтажные. И подобные локации имеют своих поклонников, даже несмотря на свою удаленность: часто она компенсируется большим комфортом проживания, меньшим количеством соседей и качественным благоустройством и озеленением. Например, кластеры малоэтажного жилья есть на окраине Московского района у Пулковского шоссе, в Новосергиево в Красносельском районе и по соседству — в Петродворцовом районе в Стрельне.
«Одним из активно развивающихся и несомненно пользующихся спросом направлений является Пушкинский район, — говорит Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости „КВС“. — Район привлекает жителей особой камерной атмосферой загородной жизни в сочетании с близостью к центру города, до которого можно доехать за полчаса буквально по прямой. Почти все дома здесь малоэтажные, а под рукой — дворцово-парковые ансамбли Царского Села и Павловска. Все это выгодно отличает Пушкинский район, например, от Приморского, который характерен высотной застройкой и является одним из самых густонаселенных в Петербурге».
Те, кто выбирает малоэтажное жилье, понимают его преимущества и готовы мириться с недостатками, такими как удаленность локаций от центра города. По мнению Натальи Кукушкиной, к малоэтажному жилью, расположенному в лучших с точки зрения экологии локациях, тяготеют покупатели с маленькими детьми и люди, дети которых уже выросли и живут отдельно. Одинокие, много работающие покупатели чаще выбирают многоэтажные проекты вблизи центра города и готовы жить в более маленькой квартире. Но каждый человек индивидуален и имеет свои особые потребности.
В Консалтинговом центре «Петербургская Недвижимость» проанализировали покупателей малоэтажного жилья. Ольга Трошева рассказывает, что в среднем таким клиентам около 40 лет. 62% из них — это женщины. Впрочем, и среди покупателей многоэтажного жилья представителей прекрасного пола больше, чем мужчин — 58%.
Ян Фельдман добавляет, покупатели жилья в малоэтажных и среднеэтажных кварталах от «Ленстройтреста» — это молодежь, семейные пары, семьи с несколькими детьми и, порой, с несколькими поколениями. По этой причине в квартирографии домов в компании достаточное число двух- и трехкомнатных вариантов, а в некоторых объектах такие лоты составляют больше половины всех квартир.
Сады, школы и все необходимое
Важная часть комфортного проживания в удаленных локациях — наличие всей необходимой инфраструктуры. Застройщики, которые развивают малоэтажные территории в городе, после появления градостроительной комиссии не имеют никаких шансов получить разрешение на строительство без обеспечения проекта садиками, школами и другой нужной для жизни людей инфраструктурой. Поэтому сейчас с этим порядок — социальные объекты в новых проектах возводятся вместе с жильем, и дефицита в них нет.
«Достойный комфорт могут обеспечить лишь те проекты, где рядом с домом должно появиться все необходимое, как и в городе — магазины, кафе, салоны красоты, кабинеты врача, общественные зоны и спортивные площадки, — уверен Ян Фельдман. — И ещё очень важна развитая транспортная инфраструктура».
Продолжение следует
Говоря о перспективах, Наталья Кукушкина отметила, что высотный регламент в городе вряд ли изменится в ближайшем будущем, равно как и тенденция к сокращению объемов нового строительства. В грядущие 5-10 лет можно ожидать появления в городе стандартных 10-14-этажных проектов. Более удаленные, «курортные» районы Петербурга — Пушкинский, Петродворцовый — останутся малоэтажными. Туда будет перетекать часть нового предложения, особенно в южном направлении, где намечается строительство «спутника». В Ленобласти в последнее время также заметна тенденция к снижению этажности.
Ольга Трошева подтвердила, что активное развитие удаленных территорий Московского и Петродворцового районов продолжится, также большие планы у девелоперов на малоэтажную часть Пушкинского района. Рост интереса покупателей к проектам высотой до пяти этажей продолжится, так как многие уже ощутили на себе плюсы жизни в низкоэтажной застройке.
«В непосредственной близости от Петербурга, к сожалению, не так много мест, где могут появляться малоэтажные и среднеэтажные проекты в формате комплексной застройки, — говорит Ян Фельдман. — В этом плане продолжит развиваться южное направление и отчасти восточное. Среди локаций одни из самых популярных — Янино, Новоселье, Гатчина, Петергоф. В многоэтажном формате будут достраиваться уже сложившиеся территории и продолжат развитие новые — Кудрово, Мурино, Бугры, Лаврики, Шушары, Новосаратовка, Лаголово… Хотя и здесь речь уже идет о возведении не 25-этажных высоток, а домов высотой не более 12 этажей — строить выше не позволяют законодательные ограничения и высокая конкуренция».
Гречухина Елизавета, руководитель направления предпроектной подготовки инвестиционно-девелоперских проектов ГК «А101» в Санкт-Петербурге, отмечает, чтона окраинах петербургской агломерации самым востребованным форматом жилья сегодня является среднеэтажная застройка — к таким проектам многие относят и дома высотой пять этажей. Такой формат позволяет жить максимально близко к природе, но с городским комфортом и полным набором сервисов, характерным для концепции 15-минутного города, когда все необходимые жителям функции находятся в 15-минутной шаговой доступности. «Это отражается и на продажах, — подсчитала эксперт. — Например, мы видим, что очень часто современные покупатели приобретают для своих родителей не дома, а квартиры в обустроенных городских районах рядом с природными массивами. И ключевой фактор здесь, помимо цены, которая может быть сопоставима с квартирой, — вопрос эксплуатации дома, которая в разы дороже и сложнее».
Маргарита Яременко, специально для «Фонтанки.ру»