ЖК «ТЭЦ-1»: известный застройщик выкупил живописные руины в центре Новосибирска — вокруг них могут построить недорогое жилье

ГК «СибирьИнвест» купила имущественный комплекс ТЭЦ-1 у четвертого моста между улицей Фабричной и рекой Обь. В будущем на участке в 2 гектара (а может, и больше, если застройщик продолжит выкупать промзону), вероятнее всего, появится жилой комплекс с памятником архитектуры во дворе. Компании предстоит реконструировать объект и, возможно, вложить деньги в благоустройство набережной, которая протянется до Заельцовского парка — мимо другого ЖК компании. НГС пообщался с экспертами о возможной стройке на берегу — они объяснили, почему считают место золотым, но ждут низких цен на жилье.

Золотое место у реки

Имущественным комплексом ТЭЦ-1, признанным памятником регионального значения, долгое время владела СГК, а три года назад городские власти всерьёз задумались о судьбе здания.

Доцент кафедры архитектуры НГУАДИ Игорь Поповский вспомнил, что СГК планировала использовать здание как складское. Управление по охране памятников проводило выездное совещание, и научно-экспертный совет отказал компании, но предложил создать общественное пространство — институт креативных индустрий.

— Анна Васильевна Терешкова активизировалась, даже добилась возможности проезда под железнодорожным мостом, чтобы связать ТЭЦ с набережной. Но отказалась СГК, ссылаясь на акционеров, которые против подобного использования здания, — рассказал Игорь Поповский.

Год назад разработку проекта остановили, а в июле этого года комплекс купила группа «СибирьИнвест». Сумма сделки могла составить порядка 160 миллионов рублей. Теперь, объяснили НГС в пресс-центре мэрии, выкупать ТЭЦ-1 город не планирует.

По данным сервиса «Контур.Фокус», ООО «Сибирьинвест» образовано в 2008 году, директором компании числится Наталья Хаминич, организацией в равных долях владеют Наталья Хаминич и скандально известный девелопер Владислав Крючков. На конец 2023 года выручка компании составила 15,1 миллиона рублей, чистый убыток — 2,2 миллиона рублей.
Под брендом «СибирьИнвест» объединен целый ряд юрлиц-застройщиков, как правило, с одними и теми же учредителями. Группа вела строительство комплексов Milk House на месте молокозавода на улице Урицкого, «Ядринцевский квартал» недалеко от Центрального парка, «Красный проспект» на месте сгоревшего заводского корпуса возле завода НЭВЗ и других жилых домов. Сейчас группа строит ЖК «Чернышевский» у Димитровского моста и дом на улице Максима Горького, 10.

Как удалось узнать НГС, застройщик владеет двумя смежными участками в Пристанском переулке, в промзоне между улицей Фабричной и Обью, один из них — с выходом к реке. Общая площадь земли — чуть больше 2 гектаров, это как раз подходит для жилого комплекса. Возможно, в будущем группа выкупит и другие участки в промзоне: например, тот, что выходит на улицу Фабричную и пока находится в собственности СГК.

Сам застройщик пока молчит о своих планах и не прокомментировал НГС покупку земли. В проекте планировки территории, ограниченной проездом Виктора Ващука, улицей Советской, створом моста и берегом Оби, участок под бывшим комплексом СГК относится к зоне специализированной многоэтажной общественной застройки — в общем-то, как и почти вся существующая промзона вдоль магистрали.

По словам независимого аналитика рынка недвижимости и автора телеграм-канала «РОП» Сергея Николаева, в будущем промзона исчезнет с улицы Фабричной, а у четвертого моста «СибирьИнвеста» может выстроить комплекс, похожий на «Чернышевский». У них даже примерно похожие вводные: мост, развязка и шумная магистраль.

— Застройщик сейчас расширяет свой земельный банк, — объяснил эксперт. — На первых этажах зданий хорошо встанут торговые точки, потому что по улицам Владимировская и Фабричная может проезжать грузовой транспорт. Подобные помещения как раз будут гасить шум от магистрали и моста.

Сергей Николаев также отметил, что те места, которые казались совершенно неудачными лет 10–15 назад, сейчас входят в 20% самых лакомых кусочков для застройки. Например, вспомнил эксперт, все удивлялись, когда Владимир Рыбаков, владелец компании «Русь», купил на аукционе землю муниципального совхоза «Цветы Сибири» за 887 миллионов рублей на Тимирязева — сейчас же на месте теплиц стоит престижный комплекс «Бульварный переулок».

Подобное проворачивала и группа «Расцветай», выкупив 8,8 гектара приборостроительного завода между улицей Дачной и Красным проспектом за 1,3 миллиарда рублей. Теперь там выстраивают микрорайон «Расцветай на Красном».

Главные новости Новосибирска и страны — в телеграм-канале NGS.RU

• Подписывайтесь, чтобы быть в курсе событий!

Риелтор компании «Этажи» Роман Петренко, говоря о проектах группы «СибирьИнвест», отметил, что она мастерски застраивает промзоны и неприглядные места. В качестве примеров он привел жилые комплексы «На Шоссейной» и «ГринАрт». Жители последнего, правда, выходили на пикет из-за того, что техника ездила по их двору в промзону.

— Проект у ТЭЦ, вероятно, будет интересным, может появиться набережная. Главное, что цены ожидаются невысокие, потому что застройщик купил дешево землю в промзоне, — предположил Роман Петренко.

Эксперт также считает, что в будущем всю промзону в этом районе застроят — а значит жители могут купить квартиры с целью инвестиций. Территория вокруг будет развиваться, соответственно, вырастут и цены на недвижимость.

Игорь Поповский отметил, что месторасположение для жилого комплекса «золотое» с точки зрения перспективы строительства вдоль реки, но указал, что дома в проекте лучше будет приблизить к Пристанскому переулку, потому что с противоположной стороны шумный железнодорожный мост.

— Вокруг много деградирующей промышленной зоны. Она будет развиваться, но подобное происходит не быстро, — объяснил архитектор.

Хаос промзоны и реконструкция ТЭЦ

Сейчас промзона по улице Фабричной действительно представляет собой хаотичную застройку между Димитровским мостом и строящимся четвертым.

Большую часть берега, примерно километр, занимает речной порт — его помещения в основном сдают в аренду. Дальше расположены производственные и складские помещения разного рода компаний. Стоят на берегу и кафе, и даже жилые дома, а чуть ли не единственное освоенное место — лофт-проекты Ф39 и «Мельница», комплекс магазинов и кафе из контейнеров Cubic, галерея дизайна Grunge.

Первая крупная новосибирская ТЭЦ как раз находится в зоне хаоса. Решение о строительстве объекта приняли еще в 1922 году и пригласили инженера А. Ф. Ильина (найти его имя и отчество в открытых источниках не удалось), который составил проект и смету на сумму в один миллион рублей. В 1926 году здание заработало как первая крупная теплоэлектростанция в городе.

Объект несколько раз перестраивали, потому что мощностей растущему городу не хватало. В 1964 году ТЭЦ-1 переоборудовали под котельную, а в 1999 году ее работу остановили совсем — в Новосибирске построили более современные ТЭЦ.

Памятником регионального значения объект признали еще в 1960 году, а в 2023 году государственная инспекция по охране объектов культурного наследия региона выпустила приказ, по которому собственник (на тот момент СГК) до июля 2024 года должен был выполнить техническое обследование объекта и передать инспекции результаты.

В собственность застройщика здание перешло как раз в июле. По данным издания «Новосибирские Новости», все старые обязательство теперь ложатся на нового владельца. «СибирьИнвест» предстоит до сентября следующего года создать научно-проектную документацию по сохранению памятника, а до октября 2028 года усилить несущие конструкции, отреставрировать фасад, отремонтировать покрытие, восстановить оконные и дверные заполнения, в том числе витражные, и починить лестницы.

Как объяснил Игорь Поповский, когда экспертиза уточнит степень разрушения здания, у застройщика будет два варианта: сделать обойму или воссоздать сильно разрушенные части заново.

— Думаю, что ТЭЦ-1 не повторит судьбу дома Кондратюка, потому что здание кирпичное, это промышленный объект, у него явно конструкция сильнее, — предположил архитектор.

Использовать площади здания ТЭЦ застройщик может как угодно, считает он. При строительстве оно попадет под комплексное развитие территории (КРТ), поэтому, возможно, внутри появится объект общественного назначения. В нем смогут развернуть и коммерцию: например, кафе. А вот торговый центр, сказал Игорь Поповский, вряд ли будет успешным — рядом стоит торговый центр «Мегас», который после закрытия одноименного супермаркета пользуется низким спросом.

В практике Владислава Крючкова уже есть успешные реставрации, одни из последних — здания на улице Коммунистическая, 14 и 16. Структура девелопера также занималась ремонтом исторической гимназии для девочек на улице Чаплыгина, 28 у жилого комплекса Milk House, выросшего на месте демонтированного молокозавода. Сейчас в здании работает 10 компаний, в их числе гастробар «Коробок».

Несомненным плюсом нового жилого комплекса на месте имущественного комплекса ТЭЦ-1 эксперты называют близость к реке. В будущем город планирует протянуть набережную от благоустроенной Михайловской до Заельцовского парка. Правда, в мэрии на запрос НГС ответили, что пока благоустройство вдоль реки у комплекса ТЭЦ-1 не рассматривалось.

Стоит отметить, что в последние годы интересы «СибирьИнвест» распространяются в первую очередь на центр Новосибирска и районы поблизости — компания зарекомендовала себя как застройщика домов высокого класса, которые требуют соответствующего расположения. Несколько лет назад группа присматривалась к кварталу в Тихом центре, рассчитывая построить на его месте комплекс уровня Milk House, но договориться с жителями ей не удалось.

Недавно концепцию застройки лакомого участка возле «Локомотив-Арены», почти в самом центре Новосибирска, показала группа «Брусника». Хаотично застроенную территорию с крутыми обрывами за восемь лет хотят превратить в зеленый оазис с зелеными балконами, парком на крыше, пляжем и набережной вокруг озера Верховое.