29 ноября 2024 года в конференц-зале Уральской торгово-промышленной палаты состоялось совместное расширенное заседание общественного экспертного совета при Уполномоченном по защите прав предпринимателей в Свердловской области и Регионального совета по оценочной деятельности в Свердловской области. Провели заседание региональный бизнес-омбудсмен Елена Артюх и Светлана Окулова, вице-президент Уральской торгово-промышленной палаты, председатель Регионального совета по оценочной деятельности.
Кадастровая стоимость – один из ключевых факторов, влияющих на затраты предпринимателей по содержанию объектов недвижимости, налоговую нагрузку по имущественным налогам, арендным и выкупным платежам, на инвестиционную активность.
В 2022–2023 годах во всех субъектах Российской Федерации была проведена государственная кадастровая оценка земельных участков и объектов капитального строительства. В 2026–2027 годах предстоит очередная государственная кадастровая оценка и участков, и объектов капитального строительства. Нужно признать, что процедуры установления кадастровой стоимости, а также ее оспаривания совершенствуются, практика нарабатывается и учитывается. Однако у правообладателей после каждого раунда государственной кадастровой оценки возникает много вопросов к ее обоснованности. Да и объективно невозможно при действующих методиках массовой оценки учесть все ценообразующие факторы так, как при индивидуальной. В связи с этим крайне важно процедурно обеспечить оперативный и эффективный процесс пересмотра и установления кадастровой стоимости в размере рыночной.
В Свердловской области в связи с принятыми Законодательным Собранием Свердловской области поправками в областной закон о налоге на имущество организаций с 2025 года:
- облагаться имущественным налогом от кадастровой стоимости будут жилые помещения, гаражи, машино-места и объекты незавершенного строительства по ставке 1% от кадастровой стоимости;
- в отношении административно-деловых и торговых центров площадью более 5 тыс. кв.м ставка увеличивается с 1,5% до 2%.
Учитывая, что эти вопросы затрагивают интересы широкого круга предпринимателей, было принято решение их обсудить, чтобы выработать консолидированную позицию экспертов и предпринимателей по озвученным проблемам, а также подготовить и направить предложения в публичные органы, принимающие нормативные решения.
В ходе заседания обсуждали 3 важных вопроса:
1) результаты оспаривания кадастровой стоимости в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Свердловской области в 2020–2024 годах и предложения по сохранению ее деятельности;
2) проблемные вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной при обращении в ГБУ по ст. 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»;
3) о проблемных вопросах налогообложения от кадастровой стоимости.
Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Свердловской области обозначил по ним следующие предложения.
Целесообразно сохранять работу комиссий до 2029 года (на период наиболее интенсивного оспаривания очередных государственных кадастровых оценок).
Если не удастся сохранить работу комиссий, то необходимо на федеральном уровне:
- разработать единый порядок рассмотрения заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в ГБУ на основе ФСО № 5;
- стандартизировать подходы к квалификации сотрудников ГБУ, рассматривающих приложенный к заявлению отчет, взяв за основу требования к рассмотрению отчетов экспертами СРО;
- внести изменения в 237-ФЗ, закрепив, что правообладатель имеет право в суде отдельно заявить требования об установлении кадастровой оценки в размере рыночной, а не только совокупно с оспариванием «отказного» решения ГБУ.
- провести мониторинг принятых региональных налоговых решений для оценки их реального влияния на деловой климат, а не только с точки зрения эффектов для бюджета;
- готовить предложения по корректировке областного закона по условиям применения налоговых преференций по налогу на имущество с учетом актуальных данных по финансовой и налоговой нагрузке на собственников объектов и судебной практики;
- вернуться к предложениям об установлении в НК РФ ограничений по росту в пределах 10% имущественных налогов от кадастровой стоимости;
проработать вопрос о возможных неналоговых мерах поддержки правообладателей объектов недвижимости, налоговая база по которым рассчитывается от кадастровой стоимости. Здесь нужны конкретные предложения от бизнеса (например, по грантовой поддержке перепрофилирования ТЦ для размещения объектов социальной направленности).