Госкорпорация Дом.РФ 5 декабря выставила на торги комплекс зданий бывшего СИЗО № 1 «Кресты» на Арсенальной набережной. Российская Федерация готова единым лотом продать более чем 20 зданий совокупной площадью 41,2 тыс. кв. м и 3,9 га земли. Поучаствовать может каждый, у кого есть не менее миллиарда рублей, а лучше — в 10 раз больше. Ведь в следующие несколько лет покупателю только и придется, что нести затраты: на содержание, экспертизы, реставрацию и тому подобное.
Без отваги, упрямства и любви к культурному наследию, значительно превышающей нелюбовь к бюрократии, соваться не стоит. Что взамен получит инвестор — в репортаже «Фонтанки».
Так и жили
Мимо проходной со знаком «Стоп» по улице Комсомола то и дело ходят родители с детьми. По соседству с Крестами находится Детская клиническая больница. Дорога туда от метро «Площадь Ленина» мне хорошо знакома. В первый раз два этих учреждения даже можно перепутать, особенно если идти, по-подростковому уставившись в асфальт. Потом поднимаешь голову — ба! — колючая проволока. Что происходит за ней, меня в детстве, честно говоря, не занимало. Тем более тогда я не подозревала, что за высокими стенами, которые охраняют более чем столетнюю историю пенитенциарной системы, в переполненных камерах находились люди.
Старт растянувшемуся на два десятка лет переезду Крестов дала длинная воля. Владимир Путин приезжал сюда, когда в первый раз был премьер-министром, и запустил этот процесс. Спустя годы делился воспоминаниями, как «обалдел», что зубы заключенным рвали без анестезии. В 2006 году было решено — Кресты переедут. В качестве конечного пункта назначения называли Колпино или Горелово, остановились на первом. Окончательно в новое здание самый, пожалуй, знаменитый следственный изолятор переехал в 2017 году. В старое после этого ненадолго перевели колонию-поселение. На протяжении следующих нескольких лет жизнь и порядок на Арсенальной поддерживались руками заключенных. Так продолжалось до 2023 года, когда объект передали Дому.РФ, чтобы тот подготовил его к торгам.
Когда строилось новое здание, в старом уже практически ничего не ремонтировалось. «Оно уже без жизни, поэтому ветшает в два раза быстрее», — говорит Наталья Ключарева, начальник организационно-аналитического отдела СИЗО № 1, заведовавшая музеем в старых Крестах. По отлетающим от зубов точным формулировкам понятно, что она водила экскурсии по коридорам бесчисленное количество раз. Показывала камеры, когда в соседних сидели реальные арестанты, комментирующие ее слова. «Да не слушайте вы ее, она врет тут всё», — пересказывает женщина.
Комплекс из двух крестов с доминантой посередине в виде храма строился по проекту архитектора Томишко как типичный образец тюремной архитектуры того времени (1884–1892 годов). Всего в нем 999 камер, каждая из которых по 8 «квадратов». Изначально они возводились как одиночные, но архитектор предполагает, а времена располагают.
«Численность заключенных на территории учреждения в 90-е годы прошлого века, в годы сталинских репрессий, в годы революции достигала 12 тысяч, и в камерах могло содержаться по 18−20 человек, — рассказывает Наталья Александровна. — Спали по очереди либо вообще как получится. Проблема была даже заключенного в камеру поместить: дверь открывали — там сразу начинался бунт. Основная задача была — суметь перекинуть вещи по головам и за ним суметь захлопнуть дверь».
Хорошо известны воспоминания актера Георгия Жжёнова, попавшего в Кресты в 1938 году. «В камере царили смрад, духота, зловоние, — рассказывает экскурсовод. — Единственное место, где он смог расположиться, как писал Жженов, — это было место на корточках возле параши. Только после того, как одного из заключенных с вещами вывели из камеры, он смог продвинуться дальше. В камере он был восемнадцатым».
В вопросах прогулок индивидуальное желание не учитывалось. Выводили либо всю камеру, либо никого, в любую погоду. Освобождением могло стать только состояние здоровья. Курить и дышать свежим воздухом разрешалось в течение часа в одном из 56 двориков по 8 метров. Работа сотрудников, по сути, и состояла в том, чтобы весь день производить ротацию.
Долгое время на этаж приходилось лишь по одной туалетной комнате. Только в 1960-х канализацией оснастили каждую камеру. Отопление тоже было, но летом, когда температура воздуха снаружи держалась на уровне 30 градусов, в камерах была настоящая баня, которая не охлаждалась даже ночью.
«Начальник учреждения в 1990-е годы, когда зашкаливала численность [заключенных], договаривался с пожарными частями города. Они ночью завозили пожарные машины и обливали стены, чтобы хоть как-то сбить температуру. А вообще начальником учреждения в этот период подписывалось распоряжение, по которому по четным часам открывали форточки камер с одной стороны, по нечетным — с другой стороны, чтобы создавать хоть какое-то движение воздуха», — рассказывает Наталья.
Следы запустения
Комнаты для бесед со следователями и адвокатами такие же маленькие, как арестантские. С мебелью, намертво прикрученной к полу во избежание происшествий. Хотя они в изоляторе все равно случались. При попытке побега семи подсудимых в 1992 году погиб сотрудник Александр Яремский. В память о нем на фасаде административного корпуса установлена мемориальная табличка. Рядом — такие же в память о погибших в горячих точках, со звездой Героя России и орденом Мужества.
Внутри административного корпуса более свежий ремонт, характерный для ведомственного здания, но тоже есть следы запустения. Как писала «Фонтанка», на территории комплекса живет очень много кошек. Если на улице они никому не мешают, при проникновении в здание хвостатые добавляют забот. За животными пытаются убирать, но это неравный бой — люди тут очевидно в меньшинстве.
Не смущает кошачью банду и то, что минное поле она устроила прямо под портретной галерей начальников СИЗО. Здесь они все слева направо — от самого первого главы тюрьмы, вице-губернатора Петербурга Иванова, до полковника Вадима Львова. Его портрет как будто еще совсем новый — единственный висит в пленке.
+16
Еще один памятный документ притаился в заброшенной столовой. Это прейскурант на еду: суп — 25 рублей, салат — 20, второе — 45, компот — 10. Итого: 100 рублей за комплексный обед. На листке бумаги остался мобильный номер сотрудницы. Красивый, легко запоминающийся, как называют такие — «блатной».
На втором этаже корпуса установлена местная достопримечательность — гипсовая копия памятника Анне Ахматовой с Воскресенской набережной, подаренная учреждению скульптором Галиной Додоновой. Она не предназначена для продажи и переедет в «Новые Кресты».
Также инвестору не достанется действующая церковь Святого Александра Невского. Судя по графику на входе, богослужения проходят в ней в основном по субботам. В управляющем зданием Доме.РФ говорят, что в это время прийти может любой желающий. Храм не войдет в состав лота и будет передан РПЦ. Недавно сделанный проект межевания территории нужен был в том числе для того, чтобы вывести культовое сооружение за контур будущей сделки. За ним же останется общежитие для сотрудников УФСИН, в котором и сейчас проживают люди.
«По принципу карточного домика»
Потенциальные инвесторы поборются за целый город в городе с богатой, но тяжелой историей, собственным пантеоном, мифологией, героями и злодеями. Это накладывает огромную ответственность и точно привлечет пристальное внимание к каждому шагу. Но в первую очередь покупателю стоит подумать о том, готов ли он взяться за сложнейший объект, который, если досконально следовать букве закона, практически невозможно монетизировать.
ФСИН в прошлом отчаялась найти инвестора, который зачем-то возьмет себе в нагрузку объект со множеством обременений и в аховом состоянии (например, есть места, где нет кровли). Как ранее писала «Фонтанка», в 2020 году приезжали на разведку гонцы от Евтушенкова из АФК «Система», да так и уехали. Служба исполнения наказаний поняла, что ловить нечего, и начала готовиться к передаче Крестов Росимуществу.
С тех пор легче не стало. Главный вопрос для будущего покупателя — это историческая неприкосновенность. Статусом памятника здесь обладают не только два пресловутых крестообразных здания (которые, кстати, не единственные в городе), но и всё, что не позднесоветское, а именно бани, ледник, больница для заразных, кухня — все это выявленные объекты культурного наследия.
Статус выявленного преподносится как менее тяжелый случай, потому что в отношении такого объекта есть послабления: не устанавливаются требования по реставрации — можно ограничиться ремонтом, без проектной документации и акта ее проверки. А еще на выявленные объекты не утверждаются охранные обязательства, включающие требования к сохранению и содержанию.
Вот только экспертизу (ГИКЭ), которая должна подтвердить право попадания выявленного памятника в реестр «признанных» или его опровергнуть, должен будет заказывать новый собственник. А именно этот документ в итоге определит сложность будущих работ — отделит имеющее культурную ценность от того, что можно со спокойной совестью снести. Пока предмет охраны не утвержден и ответов на эти вопросы нет.
— Поскольку на сегодняшний день объект выявленный, то предстоит в первую очередь инвестору, собственнику, который его выкупит, провести государственную историко-культурную экспертизу и определиться с предметом охраны. Потому что приступать к проектированию без понимания, что можно демонтировать… Вот можно ли решетки демонтировать? — рассуждает глава совета петербургского отделения ВООПИиК Антон Иванов.
— Вот это большой вопрос, — киваю я.
— Если решетки будут отнесены к предмету охраны, то нельзя. А гостиница с решетками, например… вообще-то, как-то так сомнительно, да?
— На любителя.
— На любителя — ладно, а там еще и противопожарные нормы [нужно соблюсти]…
Но ответ на главный вопрос оставил потомкам сам архитектор.
— Если вы успели обратить внимание в такой темноте, то все потолки носят сводчатый характер. Это так называемая арочная система кладки кирпича, которая предполагает, что если будет снесена хотя бы одна несущая стена здания, то все остальные стены сложатся по принципу карточного домика. То есть сами здания переоборудовать внутри как бы невозможно. Их можно только сохранить в том виде, в каком они есть, — продолжает рассказ Наталья Александровна.
— То есть между камерами, например, стены нельзя снести?
— Нет, они все несущие, — прозвучал приговор.
Это значительно сужает круг доступных инвестору вариантов приспособления здания для современного использования до… Хостела на 999 номеров? Коливинга (изобретенного миллениалами общежития)? Может, к моменту первых работ на объекте 8 квадратных метров станут стандартным размером квартиры-студии в Петербурге? Пока все к этому идет. А может, стоит подключить китайских партнеров, которые поднаторели в обустройстве малогабаритки? Второй серьезный ограничивающий фактор — церковь. Рядом с ней не любой объект можно разместить — исходя из религиозных и этических соображений.
Кому именно предстоит ломать над этим голову, станет известно через три месяца. И это в лучшем случае, поскольку исход торгов не предопределен. Иногда на даже привлекательные объекты с первого раза не заявляется никто, а иногда — толпа желающих. Заявки на участие в аукционе принимаются до 17 февраля, сами торги назначены на 21 февраля.
Начальная цена имущественного комплекса составила 1,052 млрд рублей. Чтобы принять участие в аукционе, нужно внести задаток в размере 210,3 млн рублей. Документацию можно найти на сайте агента. В частности, там есть проект договора и письма КГИОП, в которых разъясняется, какие объекты относятся к выявленному памятнику, а какие — нет. Первые в большинстве, что подтверждается также приложенным планом границ ОКН. Есть и отчет о техническом состоянии, правда только об аварийной котельной.
«Основная задача Дом.РФ при реализации подобных объектов — дать им „вторую жизнь“, провести приспособление для современного использования через поиск добросовестных и надёжных инвесторов», — отметил директор по реализации федерального имущества госкорпорации Николай Сарокваша.
Поэтому срок экспозиции намеренно продлили почти до трех месяцев. Обычно он менее длительный. «Это позволит принять участие в торгах на конкурентной основе максимальному количеству инвесторов», — добавил топ-менеджер.
Минимум 8–10 миллиардов инвестиций
Дом.РФ аккуратно обходит вопрос возможной будущей функции комплекса, отмечая в своем релизе лишь то, что там может расположиться «многофункциональный центр». Что это такое — каждый представляет по-своему. В интервью «Фонтанке» глава комитета по охране памятников Алексей Михайлов рассуждал о возможности приспособить объект под коворкинги или общественные пространства. При желании можно и под гостиницу — с экзотикой.
Фантазировать можно много, но другим ограничивающим фактором для реализации проекта становятся деньги. По словам источника «Фонтанки», который прямо сейчас занимается реставрацией и приспособлением не менее знакового исторического комплекса зданий в Петербурге, потратить на Кресты придется не менее «200–250 тысяч рублей на квадратный метр в зависимости от определенного предмета охраны». Если экстраполировать на общую площадь продаваемых зданий, речь может идти минимум о вложении 8,2–10,3 млрд рублей.
Это без учета стоимости историко-культурной экспертизы, проведение которой может занять несколько месяцев. «Поскольку я достаточно давно работаю в реставрации, я вам скажу, что… знаете, вскрытие покажет. Что там внутри будет, покажет только обследование», — сказал собеседник.
Не все так беспросветно — считает операционный директор департамента стратегического консалтинга Nikoliers Игорь Кокорев: потребуется большой объем реконструкции и реставрации, крупные финансовые вложения, но объект «может стать имиджевым». «К тому же здания находятся в прекрасной локации, которая имеет видовые характеристики, рядом расположен Финляндский вокзал», — настраивает он на позитив.
И напоминает, что в Петербурге есть пример успешного редевелопмента проекта, в состав которого входило здание морской тюрьмы, — Новая Голландия. «После реконструкции бывшей тюрьмы и благоустройства острова это место приобрело новую популярность, а исторический ореол здания вызывает интерес как у местных жителей, так и у туристов», — добавляет он.
Евгения Горбунова, «Фонтанка.ру»