Моя клиентка имела свободные деньги, заработанные законным путем. Свои средства она хотела ссудить под проценты. Нашелся потенциальный заемщик по имени Андрей. Данный гражданин имел статус предпринимателя, искал возможность кредитования своей деятельности под залог жилья.
Из документов заемщика следовало, что он ранее купил у своего отца, Виктора Александровича, квартиру, расположенную в Москве. Андрей указал, что квартира свободна от прав третьих лиц, что ей никто не пользуется и что он хотел бы заложить эту недвижимость.
Андрей показывал договор купли-продажи от 10.12.2022 г. а также свежую выписку ЕГРН о своих правах. В названной квартире оставался зарегистрирован по месту жительства отец Андрея, но, согласно договору купли-продажи, отец утрачивал право проживания «при последующем переходе прав на жилье» - как и указано в правилах ст. 292 ГК РФ.
В результате переговоров и после осмотра квартиры между моей доверительницей и названным Андреем в январе 2023 г. был заключен нотариальный договор займа. Кредитор перечислила безналичным путем заемные средства в общей сумме 9 000 000 ₽, а заемщик передал в залог принадлежащую ему квартиру. Залоговое обременение было зарегистрировано Росреестром. Проблем с регистрацией залога в пользу физического лица (№ 18 за 2021 г.) не возникло, так как заемщик действовал как предприниматель, а не как физическое лицо.
Возвратить долг своевременно Андрей не смог. Он предложил в счет погашения долга передать моей доверительнице заложенную квартиру (подписать отступное).
С целью урегулирования спора летом 2023 г. сторонами было подписано соглашение об отступном, согласно которому заемщик передал в счет погашения долга жилое помещение.
Поскольку сумма долга была меньше, чем стоимость квартиры, кредитор передала заемщику дополнительно 4 200 000 ₽. Таким образом, в общей сложности Андрей получил от своего кредитора 13,2 млн. ₽.
Переход права собственности на квартиру был зарегистрирован. Жилое помещение к этому времени оставалось пустым.
Так как кредитор хотела вернуть вложенные средства, она стала искать покупателя на жилье. В ходе подготовки к новой сделке лицевой счет на квартиру был переоформлен на текущего собственника. При этом требований о снятии с регистрационного учета все еще зарегистрированного в квартире Виктора Александровича моя клиентка не заявила: Андрей обещал, что отец «вот-вот» должен сняться с регистрационного учета, но этого так и не произошло.
Квартира была выставлена на продажу и продана, права на нее осенью 2023 г. перешли новому собственнику.
Моя доверительница оплатила налоги с договорных процентов, которые получила от Андрея, а также заплатила подоходный налог с продажи жилого помещения. История, казалось бы, закончилась.
Как мы помним, отец Андрея, Виктор Александрович, так и не снялся с регистрационного учета, в связи с чем новый собственник обратился в Гагаринский районный суд Москвы с соответствующим иском по правилам ст. 292 ГК РФ.
Как стало известно, в том же Гагаринском районном суде Москвы упомянутым Виктором Александровичем было инициировано гражданское дело № 02-3218/2024. Отец нашего заемщика стал утверждать, что договор купли-продажи от 10.12.2022 г. с сыном он не подписывал, квартиру никому не продавал, в связи с чем в настоящее время требует признать недействительными все переходы права и возвратить ему жилое помещение.
Андрей, конечно, со связи пропал.
Моя доверительница упорно не желает быть крайней в этой истории. Она указывает, что:
- квартиру перед заключением договора залога в январе 2023 г. лично осматривала, жилье было полностью освобождено от вещей;
- сведения о переходе права открыты для всех, даже в настоящее время: на сайте Росреестра и на сайте «Госуслуги» Виктор Александрович должен был видеть, что его право собственности прекратилось. Кроме того, соответствующее уведомление о погашении права обычно направляет Росреестр. Тем не менее, весь период, пока Андрей получал деньги от кредитора, его отец не заявлял о своих «правах».
Самое интересное началось в гражданском процессе.
В материалы судебного дела пришел официальный ответ МФЦ, согласно которому отец Андрея лично являлся в МФЦ в день сделки с сыном.
Объяснить свое присутствие в МФЦ в день сделки с сыном истец в судебном процессе не смог, сказал, что «не помнит этого, что в МФЦ вообще не был». Виктор Александрович с первого судебного заседания стал ходатайствовать о назначении почерковедческой экспертизы.
Из Росреестра в материалы дела пришел правоустанавливающий договор, по которому Андрей получил право собственности от отца. Я не почерковед, но визуально развернутая подпись истца под договором купли-продажи выглядит «женской» и сильно отличается от обычной подписи истца, сделанной, например, под уведомлением о дате судебного заседания.
Что же произошло?
Предположу, что, может быть, отец и сын явились в МФЦ, их личности были установлены, после чего какое-то неизвестное лицо выполнило на договоре купли-продажи подпись за отца. Другой вариант: кто-то с паспортом отца, выдавая себя за него, явился в МФЦ и подписал договор купли-продажи. Непонятно, правда, почему отец (истец по делу) не заявлял об утере паспорта.
В любом случае, как развивались события далее мы с вами уже знаем: после перехода права Андрей пустился во все тяжкие.
В полицию мы уже обратились, и, конечно, в возбуждении уголовного дела нам традиционно отказали. Отказ ОВД по Академическому району Москвы в настоящее время обжалуем.
Гражданское дело еще далеко от своего завершения, но уже сейчас высветилось несколько любопытных деталей.
На заседании 26.11.2024 г. в гражданский процесс приехал сам Андрей. Выступая в роли ответчика, он дал показания, суть которых сводилась к следующему:
- в МФЦ для регистрации первого перехода права от отца он приехал один, без отца (!);
- подпись под договором купли-продажи с отцом ставил сам, и за себя и за отца;
- о данной «особенности» своего правоустанавливающего документа никому из последующих собственников квартиры Андрей не сообщал.
На вопрос суда о том, почему же работники МФЦ сообщают о явке Виктора Александровича в МФЦ, Андрей ответить затруднился, но еще раз повторил, что «все подписывал сам, отца в известность не ставил».
Андрей также не стал отвечать на вопрос суда о том, как он распорядился восьмизначной суммой, которая была передана ему долг.
Надо сказать, нечасто выслушиваешь такие показания. С одной стороны, они звучат как явка с повинной, с другой – похоже на злонамеренное признание иска. Возможно, Андрей считает, что если сейчас и наступит некий вынужденный перерыв в его деятельности, то после смерти отца квартира вернется ему в составе наследства. А ведь квартира и деньги, согласитесь, гораздо лучше, чем просто деньги.
Наглость, конечно, запредельная.
Вспоминается старый анекдот о том, что «я квартиру два раза продал: и денег в два раза больше, а еще и пенсия по инвалидности…». Очень, конечно, наше общество продвинулось в повышении правосознания граждан. Андрей такие показания дал в суде, в открытом заседании, под протокол и аудиозапись, а потом спокойно пошел домой…
Теперь несколько штрихов к общей картине.
В случае, если оба договора купли-продажи и соглашение об отступном будут признаны недействительными, по идее может быть восстановлен залог. Вы же помните, что спорное жилье передавалось моей доверительнице в ипотеку. Согласно правилам п. 2 ст. 335 ГК РФ «если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами и договором залога». Казалось бы, залог мы должны сохранить, даже если все исковые требования удовлетворят: жилье вернется истцу с залоговым обременением. Но та же норма закона звучит далее как: «правила, предусмотренные абзацем вторым настоящего пункта, не применяются, если вещь, переданная в залог, была утеряна до этого собственником или лицом, которому вещь была передана собственником во владение, либо была похищена у того или другого, либо выбыла из их владения иным путем помимо их воли».
Я пока доподлинно не знаю, был ли в МФЦ отец Андрея или нет. Согласно материалам дела, истец в МФЦ все же присутствовал. Можно ли в этом случае говорить о том, что имущество выбыло из владения «помимо его воли»? Думаю, что ответ во многом будет зависеть не только от экспертизы подписи под договором, но и от того, кто пописал заявление на переход права от истца к сыну. Такая экспертиза будет назначена в ближайшее время.
Интересно также было бы выяснить, авторизировался ли истец после перехода права на «Госуслугах»? Если да, то вырисовывается злоупотребление правом в явном виде (ст. 10 ГК РФ). Истец знал о прекращении своего права собственности, но ждал, пока его сын получит восьмизначную сумму, и только потом «начал бороться за свои права». Конечно, если бы уголовное дело возбудили, это обстоятельство несложно было бы прояснить.
Форма сделки – еще одна деталь, которая явно бросается в глаза. Один и тот же нотариус удостоверяла два договора из тех, что я ранее называл: первоначальный договор займа и финальный договор купли-продажи. Это я к чему: истец сейчас предъявляет требования о виндикации к текущему собственнику. При удовлетворении иска у нотариуса не наступит никакой денежной ответственности перед участниками сделок. Личности участников сделок нотариус проверил, ну и, собственно, все на этом - никак на безопасность сделок в глобальном плане это не повлияло. А вот на расходы по совершению сделок участие нотариуса да, повлияло сразу.
Лично для меня остается загадкой предпочтения моей доверительницы по выбору формы сделок. Какой смысл совершать сделки в нотариальной форме, если в результате проигранного гражданского процесса нотариус нам, разве что, посочувствует? Первая сделка ведь не нотариальная.