Фото: Daily News Hungary
Рынок коммерческой недвижимости Венгрии достиг дня и теперь можно ожидать медленного восстановления, пишет Daily News Hungary со ссылкой на отчет Национального банк Венгрии (NBH). При этом особых рисков даже в сложившемся положении эксперты не видят.
Директор NBH Тамаш Надь пояснил, что разочаровывающие показатели ВВП повлияли на сектор, но ускоренный рост на широкой основе может смягчить циклические и структурные угрозы. Он признал, что на рынке офисной и производственно-логистической недвижимости наблюдается более высокий уровень вакантных площадей, чему способствовали передачи объектов в аренду на фоне умеренного спроса. При этом особых рисков, по его мнению, нет, даже если уровень вакантных площадей продолжит расти в среднесрочной перспективе.
Тамаш Надь отметил, что инвестиции в коммерческую недвижимость в Венгрии упали в первой половине 2024 года, но доходность осталась на прежнем уровне. Также в этот период выросли расходы на кредиты под залог коммерческой недвижимости, несмотря на то что условия займов не смягчились. Он добавил, что повышение доверия потребителей привело к снижению доли вакантных площадей в торговых центрах в столице и других городах страны. Глава банка считает, что рекордное количество проектов, находящихся в разработке, значительно увеличит объём промышленной и логистической недвижимости в ближайшие два с половиной года.
Офисы. Консалтинговая компания Cushman & Wakefield сообщает, что в третьем квартале 2024 года занятость в офисах Будапешта стабилизировалась, реальная заработная плата демонстрируют положительную динамику, увеличиваясь каждый месяц с января. Инвестиционная активность в сфере офисной недвижимости была низкой, за три года завершено лишь несколько небольших проектов.
Лизинговая активность в столице Венгрии замедлилась, однако с начала года объемы продаж оставались стабильными, что соответствует уровням, зафиксированным за третий квартал 2023 года. Доля новых сделок составила заметные 40%, в то время как объемы расширения сократились до 8%, а предварительная аренда отсутствовала.
На сделки с участием собственников приходилось 2% рынка. Чистый объем продаж с начала года снизился на 14% по сравнению с аналогичным периодом 2023-го, при этом лизинговой деятельностью в основном занимались арендаторы в сфере информационных технологий, телекоммуникаций и профессиональных услуг.
Несмотря на положительное чистое поглощение в третьем квартале, доля вакантных площадей выросла до 14%, что отражает небольшое увеличение на 8 базисных пунктов по сравнению с предыдущим кварталом. На четвертый квартал 2024 года запланированы поставки только двух небольших офисных помещений, но на 2025-2026 запланировано строительство значительного объема новых объектов. При этом 79% предназначено для размещения собственников. Первые проекты build-to-suit (BTS) проекты, разработанные специально для государственных органов, должны запустить в 2025 году. Тем временем, прогнозируется, что спекулятивное развитие достигнет рекордно низкого уровня за последние годы.
Ставки первичной арендной платы практически не изменились, а доходность выросла на 25 базисных пунктов, достигнув 6,50% к концу 3 квартала 2024 года. Ожидается, что в 2025 году возобновится умеренный рост ставок и этот сегмент рынка начнет восстанавливаться.
Ритейл. В розничной торговле объем инвестиций тоже снизился, но доля этого сектора за первые три квартала года составила 50% от общего объема. Розничные продажи росли каждый месяц, хотя и более медленными темпами, чем первоначально предполагалось. В период с января по август Центральное статистическое управление (ЦСУО) сообщило об увеличении на 2,8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По прогнозам Moody's, этот показатель останется на этом уровне до конца декабря, но в ближайшие годы ожидается более сильный рост.
В последние годы на рынке торговой недвижимости Венгрии наблюдается ограниченное развитие, основное внимание уделяется реконструкции и расширению существующих объектов. Недавний пример – продолжающееся расширение торгового центра Alba Mall. Кроме того, в региональных городах наблюдается рост числа проектов небольших ритейл-парков, в которых представлены известные бренды массового рынка. Только в третьем квартале были запущены четыре подобных проекта, которые увеличили площадь торговых площадей на 20 700 кв. м. Еще 11 400 кв. м торговых площадей находятся в стадии строительства.
В первой половине 2024 года на венгерский рынок также вышло несколько новых брендов. В мае Primark открыл свой флагманский магазин в торговом центре Arena площадью 4200 кв. м, турецкий модный бренд Koton объявил о планах на восемь магазинов. Торговый объект Koton расположен в торговом центре KOKI Mall, и ожидается дальнейшая региональная экспансия.
Арендные ставки на Хай-стрит выросли на 27,3% в годовом исчислении в третьем квартале 2024 года, что свидетельствует о восстановлении в этом секторе. В других сегментах ставки не изменились. Эксперты предполагают, что уровень арендной платы, вероятно, останется стабильным с ограниченным потенциалом для дальнейшего повышения.
Промышленное производство. С апреля 2024 года высокие цены на энергоносители и низкий мировой спрос сдерживают рост промышленного производства, но ожидается, что сектор постепенно восстановится – по мере улучшения спроса и снижения процентных ставок. Значительные инвестиции в автомобильный сектор Венгрии, особенно в электромобили, подчеркивают растущую роль страны как европейского центра этой отрасли.
Интерес инвесторов оставался приглушенным, продолжая тенденции 2023 года. За первые три квартала 2024-го было зарегистрировано всего три промышленные сделки на общую сумму 40 миллионов евро. При этом в третьем квартале продолжился рост производственных площадей, и было введено 156 650 кв. м новых. Из них 56% было сдано за пределами Будапешта. Чистое поглощение достигло исключительно высокого уровня, что свидетельствует о высоком спросе на новые промышленные площади. Однако в Большом Будапеште доля вакантных площадей выросла на три базисных пункта по сравнению с предыдущим кварталом и составила 9,6%, что обусловлено строительством новых объектов и перемещением арендаторов. В сельской местности доля вакантных площадей снизилась до 6,6%.
В четвертом квартале планируется завершить строительство еще 284 450 кв. м производственных площадей, при этом около 75% из них уже сданы в аренду. На 2025 и 2026 годы запланировано возведение 395 985 кв. м, 43% из которых будут расположены за пределами столицы, что подчеркивает рост промышленных рынков за пределами Будапешта.
С начала 2024 года валовой объем продаж в Венгрии снизился на 11,5% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года, в то время как чистый объем продаж оставался стабильным по всей стране. В Большом Будапеште наблюдались противоположные показатели – как валовой, так и чистый объем продаж увеличился, новые сделки составили 52% от общего объема, продления аренды оказались на втором месте – 43%.
На долю предварительной аренды в Большом Будапеште пришлось всего 2%, в то время как на региональных рынках по-прежнему преобладает именно этот формат. В Большом Будапеште цены на элитную арендную плату стабилизировались в третьем квартале на уровне 5,80 евро за кв. м после небольшого роста в годовом исчислении. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года снижение составило 1,7%. Рыночные арендные ставки находятся под давлением, что вынуждает арендодателей увеличивать стимулы для привлечения и удержания арендаторов, включая периоды без арендной платы и взносы на отделку.
Инвестиции. Эксперты Cushman & Wakefield также подтверждают, что в первой половине 2024 года инвестиционная активность в Венгрии была на низком уровне, что напоминало ситуацию после Великого финансового кризиса и отражало глобальный экономический сценарий. Активность на рынке остается низкой. Общий объем инвестиций за шесть месяцев составил 179 миллионов евро. При этом доля наибольшей была доля сделок с традиционной коммерческой недвижимостью (CRE) – примерно 85% от этого общего объема.
Розничная торговля стала ведущим сектором, на который приходится 50% рынка, благодаря шести завершенным инвестициям. Сектор логистики и промышленности вновь привлек интерес инвесторов: три сделки на общую сумму 40 млн евро составили 22% рынка. Инвестиционная деятельность офисного рынка остается вялой (8%).
Экономика. В целом экономика Венгрии продемонстрировала устойчивость в течение лета, хотя рост замедлился после успешного начала года и потерял динамику к третьему кварталу. Moody's Analytics прогнозирует повышение ВВП на 2% в 2024 году и более благоприятные экономические перспективы на 2025-2026 в связи с укреплением внутреннего спроса.
Уровень безработицы стабилен – на уровне 4,6%, что свидетельствует об устойчивости рынка труда. Реальная заработная плата росла каждый месяц на 10% в годовом исчислении. При этом доверие потребителей пока не повысилось, домохозяйства сохраняют осторожность и уделяют приоритетное внимание восстановлению сбережений.
Инфляция остается вблизи верхнего допустимого уровня центрального банка в 4%, и ожидается, что высокие показатели сохранятся до конца 2024 года. Для смягчения инфляционного давления Центральный банк снизил базовую процентную ставку до 6,5% в сентябре. Предполагается, что внутреннее потребление возрастет по мере замедления инфляции и дальнейшего снижения процентных ставок.
Читайте также:
В сентябре в Венгрии выросло количество сделок купли-продажи жилой недвижимости
Венгрия планирует в 4 раза увеличить налог на краткосрочную аренду жилья
Австрия продлевает внутренний пограничный контроль с Венгрией и Словенией до мая 2025 года