В Москве прошел форум в сегмент Light Industrial - «Промышленная интенсификация г. Москва», инициатором и организатором которого выступила компания Skladman USG при поддержке Ассоциации индустриальных парков России (АИП России), Ассоциации инвесторов Москвы (АИМ) и Российской Гильдии управляющих и девелоперов (РГУД). Об этом «Стройгазете» рассказали представители мероприятия.
Мероприятие собрало более 500 участников рынка недвижимости, в том числе чиновников, застройщиков, инвесторов, представителей малого и среднего бизнеса и пр.
Перспективы развития сегмента в России, емкость и насыщение рынка, развитие программы МПТ– стали ключевыми темами мероприятия, о которых рассказали представители маркетплейсов, девелоперских компаний, чиновников.
Открылся форум пленарной сессией «Промышленная интенсификация г. Москва, взгляд в будущее. Диалог бизнеса и власти», в рамках которого в том числе поднимались темы развития сектора и меры поддержки отрасли. В самом начале сессии, Евгений Нумеров, управляющий директор, партнер Skladman USG, задался вопросом: «кто сегодня является основным потребителем производственно-складских площадей Light Industrial»?
Оказывается, большая доля запросов на формат идет от промышленного сектора. По словам Евгения Нумерова, год от году фиксируется рост сектора и сегодня его доля в общем спросе составляет 38%. Это подтверждает и начальник Управления специальных статусов ГБУ «Городское агентство управления инвестициями» Ибрагимов Джавид. По его словам, инвестиции в московскую промышленность с 2012 года выросли в 8,3 раз и составляют 616 млрд руб. «К 2030 году в Москве общая площадь промышленной инфраструктуры достигнет 7 млн кв.м, а количество промышленных предприятий вырастет до 5,5 тыс».
«В Москве производственных площадей не хватает. Более 80% запросов именно на эти площади», - подтверждает тенденцию Генеральный директор ГБУ «КРЗ» Владимир Зайцев. При этом, как заметил Александр Хомич, генеральный директор, партнер Skladman USG, городские власти настроены скептически к строительству промышленности в городе и за городом.
«Российский рынок производственно-складской недвижимости испытывает острый дефицит, вакансия исторически минимальная. Это – глобальный характер, который связан с трансформацией торговли и развитием маркетплейсов», - подтверждает и представитель крупнейшего маркетплейса – сооснователь Wildberries Сергей Ануфриев.
По его словам, во всем мире доля e-commerce в общем объеме во всем мире продолжает расти, что приводит к увеличению ставок аренды. Сегодня этот сегмент занимает 15% от общего рынка, в будущем это составит 50%. «Доля от розничных продаж в Китае, Британии и Европе составляет сегодня почти 30% от общего объема, в России – пока 10%. Нужно построить как минимум 400 млн кв.м для максимально эффективной логистики по всей РФ и доля проектов Light Industrial в новых объектах должна быть выше складов формата Big Box», - подытоживает Ануфриев.
Любая недвижимость, особенно складская, нужна городам с высокой плотностью населения, соглашается Александр Хомич, и будущее, по словам Ануфриева – за многоэтажными складским комплексами, в состав которого войдут и торговые центры с автоматизированным процессом работы.
Про обеспеченность и многоэтажность складских комплексов продолжил Евгений Нумеров. По данным спикера, сегодня обеспеченность качественными складскими площадями в РФ составляет 32 кв/чел, а 10 лет назад этот показатель составлял 17 кв.м/чел. «За 10 лет прирост увеличился вдвое, идет тенденция к наращиванию объема», - добавил Евгений Нумеров. Также он отметил растущий тренд по увеличению этажности складских комплексов. «Тенденцию на увеличение мы увидели в 2019 году, а уже строительство многоэтажных производственно-складских комплексов в РФ началось в 2020–2021 гг. До 2030 года в Москве необходимо возвести 150 таких объектов и 30-40 в Санкт-Петербурге», - заявил Нумеров и добавил, что «стоимость кв.м Light Industrial во всем мире коррелирует со стоимостью кв. м жилья и очень скоро мы увидим статистику в отчетах консалтинговых».
«Промышленная интенсификация – это совмещение функций складских объектов с жилой застройкой и в ближайшем будущем мы будем совмещать проекты Light Industrial с жильем, тем самым органично встраиваться в городскую застройку», - резюмировал Нумеров.
Пример интеграции в городскую застройку привел Управляющий директор ХСА Александр Никишов во второй сессии форума «Архитектура и многофункциональность проектов Light Industrial в России. Реальная практика». Спикер рассказал про цифровой промышленный коворкинг Industrial City, при реализации которого было принято убрать ограждения.
Также Александр Никишов отметил, что в условиях высокой ключевой ставки снизится количество инвесторов, которые готовы приобретать площади. «Пока ставка высокая, а тенденции к ее снижению мы не наблюдаем, как минимум два ближайших года инвесторы будут не покупать площади, а арендовать. Сегодня у инвесторов нет плеча, а без этого мало кто может работать. Рынка аренды больше не будет, пару лет точно», - заявил спикер.
С этим не согласен Управляющий партнер Parametr Александр Манунин, который заявил, что несмотря на рост ключевой ставки в компании фиксируют увеличение доли инвесторов, но это – институциональные инвесторы, которые приобретают объекты для сохранения капитала. «До 40% вырастает стоимость кв.м за период строительства и ни один инвестор не купил площади с целью перепродажи», добавил Манунин. Также эксперт рассказал, на какие параметры ориентируются сегодня инвесторы при выборе помещений Light Industrial. По его словам, склады – это жилье для бизнеса и инвесторы опираются на те же параметры, что и при выборе жилья.
Подтвердил тенденцию роста рынка аренды над продажей и Олег Изотов, Руководитель категории Коммерческая недвижимость «Авито». Согласно данным компании, рынок аренды складских помещений по всей России в категории 500-1500 кв.м вырос на 34% в текущем году по отношению к прошлому году, тогда как показатели рынка продажи в этой категории составляют всего плюс 11%. На 45% вырос спрос на аренду площадей 1500-3000 кв.м и на 41% - на аренду 3000-5000 кв.м.
Несколько отличаются данные по Московскому региону. Плюс 159% зафиксирован рост на рынке продаж площадей 500-1500 кв.м в сравнении с октябрем прошлого года, а на рынке аренды за аналогичный период в этих же параметрах рост составил всего 89%.
В рамках Форума также прошла закрытая сессия для девелоперов жилья, которую вел Евгений Нумеров. На сессии обсуждались вопросы какие помещения объекта МПТ учитываются
для получения льготы? Какие существуют законные способы передать права
на объекты МПТ после ввода объекта в эксплуатацию? Как на практике происходит подтверждение льготы и др.
Завершилось мероприятие подведением итогов и вечерним нетворкингом.
Партнеры Форума: Instone Development и Ammo Park.