Аналитики Cushman & Wakefield's MarketBeats проанализировали деятельность в секторе коммерческой недвижимости Словакии по итогам третьего квартала 2024 года. В исследование включены предложения, спрос, рыночные цены и тенденции офисного, торгового и промышленного секторов.
Новые бренды в розничной торговле
В сегменте розничной торговли Словакии наблюдались позитивные изменения. В курортном городе Пьештяны открыт торговый центр Klokan площадью 3,700 кв. м. Кроме того, Aupark в Братиславе расширен на 10 000 кв.м. В начале осени в стадии строительства находились 35 000 кв. м всех торговых парков, а в ближайшие 2-3 года планируется возвести еще 80 000 кв. м.
Ожидается, что первые магазины Biedronka откроются к концу года в таких городах как Левице, Нове Замки, Поважска-Бистрица, Сеница и Зволен. Польский бренд красоты и здоровья Hebe открыл свой первый магазин площадью около 700 кв. м в деловом, розничном и жилом комплексе Братиславы Eurovea, а второй планируется запустить в восточной Словакии в четвертом квартале. Кроме того, польский бренд Ochnik открыл свой первый магазин в OC Laugaricio, и состоялся официальный ребрендинг Datart на Nay. Филиал австрийской сети кондитерских и кафе Aïda появились в Nivy. Кроме того, в Aupark Bratislava заработало новое кафе EL&N London (британская сеть).
Растущая значимость торговых парков и повышение их эффективности привели к увеличению арендной платы на 15% за последний год – до 11,50 евро за кв. м в месяц. В отличие от этого, арендные ставки в торговых центрах prime остались стабильными – на уровне 65 евро, на прежнем уровне осталась и доходность – 6,50%.
Крупнейшей сделкой с коммерческой недвижимостью в Словакии остается продажа Aupark в Братиславе. Однако в нескольких других крупных торговых центрах по всей Словакии завершаются продажи. Более того, недавно девелопер KLM Real Estate продал несколько торговых парков. Аналитики считают, что эта волна сделок подчеркивает сохраняющуюся привлекательность розничного сектора для инвесторов.
[center]
В офисах снижается доля вакантных площадей
Доля вакантных площадей снижается третий квартал подряд, сейчас она составляет 13,17%, и ожидается дальнейшее сокращение. Спрос на офисные помещения А+ и А-класса остается высоким, но предложение по-прежнему ограничено. Ожидается, что в ближайшее время эта тенденция не изменится, поскольку до 4 квартала 2025 года и далее не ожидается значительных изменений.
Многие крупные корпоративные арендаторы сосредотачиваются на проектах, соответствующих требованиям ESG, и могут попытаться заключить предварительную аренду в будущих проектах. Здание Campus Podhradie класса А и площадью 2600 кв. м было единственным, построенным в третьем квартале, и по завершении строительства оно было заполнено более чем на 90%, что еще раз подтвердило спрос на помещения премиум-класса.
Рост продаж в третьем квартале был относительно умеренным – 28 000 кв. м, это меньше, что отражает небольшое снижение по сравнению со средним показателем за аналогичные периоды последних пяти лет. В июле-сентябре 2024 года преобладали переговоры о пересмотре условий, при этом чистое потребление составило 43% от общего спроса, 12 100 кв.м. К концу года эксперты прогнозируют увеличение общей площади застройки от 180 000 до 220 000 кв. м, что соответствует среднему показателю за пять лет.
Доходность на рынке офисной недвижимости оставалась в третьем квартале стабильной – на уровне 6,25% по основным активам, характеризующимся высоким качеством, долгосрочными вложениями и расположенным в Центральном административном округе. Будущие изменения доходности по основным активам будут зависеть от общих экономических условий, снижения процентных ставок и спроса инвесторов.
Цены на элитную аренду в центральном районе остались неизменными и составляют 19 евро за кв.м. Аналогичным образом, ставки на других рынках Братиславы остались стабильными. Учитывая ограниченную доступность первоклассных (А+) складских запасов и ограниченный объем поставок, ожидается, что арендная плата за первоклассные объекты увеличится к концу года.
Промышленная недвижимость
Настроения на промышленном рынке отражают желание наверстать упущенное после замедления в первой половине года. Рынок остается активным, хотя многие сделки завершаются по сравнению с предыдущим годом. Несколько девелоперов хотят начать спекулятивное строительство из-за очевидной нехватки ресурсов, о чем свидетельствует возведение объекта площадью 227 900 кв. м, из которых только 19% сдано в предварительную аренду. Такая ситуация выгодна арендаторам, поскольку они предлагают множество вариантов и месторасположений.
В третьем квартале было построено пять новых зданий, на рынке появилось 127 100 кв. м, что более чем на 60% больше, чем в среднем за 3 года. Предварительная арендная ставка в размере 87% до завершения строительства подчеркивает высокий спрос на современные объекты, отвечающие самым высоким стандартам.
Общая площадь помещений достигла 137 800 кв. м, что на 20% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, но соответствует среднему пятилетнему показателю. Чистый объем продаж составил 108 100 кв.м. чему способствовала активная лизинговая деятельность. Отечественные компании демонстрируют признаки застоя и откладывают принятие решений, в то время как иностранные фирмы, особенно из Китая и Южной Кореи, выходят на рынок, особенно в Восточной Словакии.
В третьем квартале цены на элитную арендную плату продолжили расти, достигнув 5,25 евро за кв. м в месяц. Эти показатели особенно высоки в Жилине, Братиславском регионе и Восточной Словакии. С точки зрения конкурентоспособности в регионе Центральной и Восточной Европы, Словакия поддерживает приемлемую и достаточную мощность трубопровода при более низких расходах по сравнению с соседними странами.
Доходность основных фондов остается стабильной более года и составляет 6,25% для логистики и 6,50% для объектов обрабатывающей промышленности. Недавняя инвестиционная активность включала в себя несколько сделок по всей стране, завершение более крупных сделок ожидается в четвертом квартале.
Экономика Словакии
В последние месяцы Европейский центральный банк снизил основную процентную ставку на 85 базисных пунктов до 3,40% по состоянию на октябрь, при этом ожидается дальнейшее снижение в конце года, поскольку инфляция находится ниже 2%. Инфляция в Словакии составляет 2,7%, а Национальный банк страны прогнозирует рост на 3% в 2024 году. Снижение инфляции положительно повлияло на потребительские расходы, которые выросли на 3,6% за первые восемь месяцев этого года, что в основном отражает рост реальной заработной платы.
По состоянию на сентябрь 2024 года уровень безработицы остается низким и составляет 3,8%, при этом наблюдается явная нехватка рабочей силы, особенно в Западной Словакии, где этот показатель приближается к 2,5%. При этом в некоторых районах Восточной и Центральной Словакии уровень безработицы по-прежнему оценивается двузначными цифрами.
Словакия сохраняет стабильный кредитный рейтинг с умеренным риском, и ожидается, что объявленная правительством бюджетная консолидация поможет смягчить экономическое давление, хотя ее фактическое влияние станет очевидным только в следующем году.