Финансовые показатели в секторе недвижимости Швеции, похоже, выиграют от продолжающегося снижения процентных ставок, отмечается в отчете Nordic Credit Rating (NCR). Агентство ожидает, что к 2025 году этот процесс дойдет до нормализованного плавающего уровня около 2%.
Аналитики связывают главные проблемы в секторе недвижимости в основном с финансированием, а не с операционными показателями, стоимость аренды и уровень заполняемости остаются относительно стабильными. Несмотря на незначительное увеличение числа вакансий у некоторых эмитентов, показатели занятости по-прежнему высоки. Отмечается лишь ограниченное влияние на показатели бизнес-рисков компаний, занимающихся недвижимостью. Тем не менее, корпоративные дефолты по-прежнему находятся на рекордно высоком уровне в сфере розничной торговли автомобилями, ресторанами и недвижимостью. Застройщики оказались в числе наиболее пострадавших секторов.
Обременённый долгами сектор недвижимости Швеции пострадал от роста инфляции и последующего повышения процентных ставок центральным банком. С середины 2022 года несколько проблемных кредитных ситуаций затронули сектор недвижимости. Некоторые эмитенты инициировали письменные процедуры по изменению условий конкретных инструментов, были и подавшие заявления о банкротстве.
Часть компаний ускорили выплаты по своим долгам, что привело к срочным распродажам ключевых объектов недвижимости, например, со стороны держателей облигаций Kvalitena AB (publ) и банков Oscar Properties Holding AB (publ). Эксперты NCR также предполагают, что ряд компаний нарушили свои финансовые банковские соглашения и/или потребовали внести изменения в условия своего банковского финансирования в тайне от общественности.
При этом за два года наблюдается лишь незначительное снижение заявленной стоимости недвижимости. Опросы показывает, что средний совокупный прирост доходности от оценки с третьего квартала 2022 года по второй квартал 2024-го составил около 75 базисных пунктов, в то время как соответствующее снижение заявленной стоимости недвижимости – в среднем 9%.
Рыночные сделки были относительно ограниченными, этот сектор был вялым в течение 2023 года и первой половины 2024-го, но эксперты прогнозируют дальнейший рост, поскольку риск изменения процентных ставок снижается, а ценовые ожидания покупателей и продавцов все больше совпадают. Увеличение объема сделок может привести к некоторой дальнейшей переоценке в секторе, особенно в сегментах с более низкой доходностью, но аналитики NCR считают, что большинство вероятных изменений в оценке уже произошли из-за скорректированных требований к доходности.
Базовые прогнозы NCR, сделанные год назад, указывали на 10%-е снижение стоимости элитной офисной недвижимости к концу 2024 года. В итоге цены как в офисном, так и в жилом секторах упали примерно на 10% по сравнению с пиковыми показателями 2022. В подсекторе промышленности/логистики, характеризующемся высоким уровнем генерирования денежных потоков и доходности, за тот же период произошло падение средней стоимости всего на 4%, несмотря на увеличение средней доходности примерно на 60 базисных пунктов.
В целом эксперты подчеркивают, что в 2024 году ситуация значительно изменилась к лучшему. Инфляция снизилась, а центральный банк в мае и августе уменьшил процентные ставки в общей сложности на 50 базисных пунктов. Кредитный аналитик NCR Юнь Чжоу отметил, что в первой половине года финансирование на рынке капитала стало более доступным для управляющих недвижимостью на более длительные сроки, опасения по поводу рефинансирования ослабли.
В отчете Nordic Credit Rating прогнозируется сохранение высоких показателей заполняемости специализированных объектов коммунального назначения и жилой недвижимости, в то время как дискреционные объекты розничной торговли, офисной и логистической недвижимости могут столкнуться с ростом вакансий и снижение темпов роста арендной платы. Это связано с тем, что некоторые арендаторы испытывают трудности с рентабельностью, ситуация способна привести к корректировке уровней платы в сторону понижения.
Аналитики полагают, что есть риски сокращения офисного подсектора, поскольку показатели загрузки снизились из-за увеличения числа гибридных рабочих мест. Офисы премиум-класса, вероятно, столкнутся с меньшим риском возникновения вакансий, но у них могут увеличится капитальные затраты, также не исключена потеря дохода от аренды в периоды адаптации к новым арендаторам. Кроме того, длительные вакансии в менее привлекательных местах представляют собой сохраняющийся риск, который рассматривается как сдерживающий фактор для повышения уровня арендной платы сверх возможностей существующих арендаторов.
NCR считает, что рынок транзакций оживится, поскольку неопределённость в отношении процентных ставок снижается, а финансирование становится более доступным по привлекательным ценам. Предполагается, что Большая часть вероятного снижения стоимости в этом секторе уже произошла, поскольку затраты на финансирование оправдывают балансовую стоимость в более доходных подсекторах. Однако в менее доходных сегментах, таких как жилая недвижимость, может произойти дальнейшая коррекция из-за сохраняющегося несоответствия ценовых ожиданий продавцов и покупателей.
Перспективы будут во многом зависеть от качества активов и текущей доходности. По мере нормализации ситуации с финансированием и возобновления сделок неопределённость в отношении стоимости недвижимости, вероятно, снизится. Агентство заявило, что с осторожным оптимизмом смотрит на последствия улучшения условий финансирования для управляющих недвижимостью. Однако по мере ослабления экономики в секторе может увеличиться количество вакансий, что негативно скажется на бизнес-рисках.
Признаки нового ослабления уже проявились. В сентябре 2024 года обанкротились более 700 шведских компаний, причем сильнее всего пострадал бизнес в сфере недвижимости, по данным кредитного бюро Creditsafe. В августе было зафиксировано снижение на 3% в годовом исчислении, а в первый месяц осени рост на 17%, что говорит о резком повороте к худшему.
Bloomberg пишет, что экономика Швеции неожиданно сократилась в третьем квартале. ВВП сократился на 0,1% за три месяца, по данным Статистического управления. Опубликованные данные свидетельствуют о том, что долгожданный рост экономической активности по-прежнему не наблюдается, и в случае подтверждения этого факта будет означать техническую рецессию для крупнейшей экономики Северной Европы.
Читайте также:
В Северной Европе растет интерес к роскошным отелям
Доходность от аренды жилья в Швеции: Стокгольм, Гётеборг, Мальмё и Уппсала
Дания и Швеция усиливают охрану границ в целях защиты национальной безопасности