Фото: Комитет по градостроительству и архитектуре Петербурга
Градостроительный совет при правительстве Санкт-Петербурга 20 ноября рассмотрел проект нового крупного бизнес-центра на Хрустальной улице. Его разработало архитектурное бюро Intercolumnium по заказу ООО «Производственно-коммерческое предприятие «Рекорд» (ПКП «Рекорд», входит в ГК «КВС», основным видом деятельности которого ранее было строительство жилья). По оценкам экспертов, затраты на строительство БЦ площадью 54,3 тыс. кв. м могут достигнуть 8 млрд руб.
Ради строительства офисного здания по заказу КВС в 2023 году подрядчик начал снос здания бывшего Научно-исследовательского центра ракетных войск и артиллерии (НИЦ РВиА), что вызвало протесты градозащитников и привлекло внимание председателя Следственного комитета России Александра Бастрыкина. Полуразрушенное здание даже стало вещдоком в уголовном деле, что надолго застопорило реализацию проекта.
IT-кластер в бывшей промзоне
В итоге новый бизнес-центр планируют построить в квартале между улицами Хрустальной, Профессора Качалова и 2-ой Луч. Согласно проекту, площадь земельного участка составляет 11 903 кв. м, на нем планируется построить 8-этажное здание с атриумом и подземным паркингом, высотой 30 метров. На первом этаже планируется разместить выставочные помещения, магазины и рестораны, выше — офисные помещения. Общая площадь бизнес-центра составит 53,4 тыс. кв. м.
Фото: Комитет по градостроительству и архитектуре Петербурга
Руководитель архитектурной студии Intercolumnium Евгений Подгорнов подчеркнул, что «здания, которые сейчас находятся на участке не относится ни к числу выявленных объектов культурного наследия, ни к числу объектов культурного наследия федерального или регионального значения». Сейчас объект снесен частично, перед началом строительства остатки руин разберут, пояснил архитектор.
В июне на «ПМЭФ-2024» было подписано соглашение о намерениях между городскими властями и ООО ПКП «Рекорд» о реализации инвестиционного проекта — бизнес-центра на этом участке. Генеральный директор группы компаний «КВС» Сергей Ярошенко тогда заявлял, что на базе проекта планируется открытие нового IT-кластера и «в его состав войдет один из крупнейших региональных центров связи».
Сегодня в компании отказались уточнить, под какого заказчика намерены построить этот объект, а также размер инвестиций в проект. Как на сроках реализации проекта отразился конфликт с градозащитниками, в компании также не комментируют.
Градостроительный конфликт
Напомним, в августе 2022 года на торгах «Дом.РФ» ООО ПКП «Рекорд» купил за 303,3 млн руб. участок вместе с четырьмя зданиями на Хрустальной улице общей площадью около 7,7 тыс. кв. м. До 2011 года в них располагался Научно-исследовательский центр ракетных войск и артиллерии (НИЦ РВиА, ) затем его перевели в Москву, а постройки не использовались. По данным РБК Компании, с ноября 2022 года владельцем 100% компании является Дмитрий Яворский, он же занимает пост генерального директора. Ранее, с 2014 года, ПКП «Рекорд» принадлежало Сергею Ярошенко, совладельцу строительной компании КВС. Дмитрий Яворский также является гендиректором других юрлиц в собственности Сергея Ярошенко — ООО «КВС-Сфера» и ООО «Агентство Югтаун».
Фото: Комитет по градостроительству и архитектуре Петербурга
Как ранее писал РБК Петербург, в начале января 2023 года на участке появилась техника и начался демонтаж построек. Активисты градозащитных движений посчитали снос незаконным, поскольку еще в ноябре 2022 года была подана заявка на включение этого здания в реестр объектов культурного наследия. Однако в КВС заявляли, что оно не имеет исторической ценности и не имеет статуса памятника или иных охранных обязательств. По результатам обследования здания, оно признано аварийным и непригодным к эксплуатации.
В ситуацию вмешался председатель СК РФ Александр Бастрыкин, он поручил руководству ГСУ СК России по Санкт-Петербургу разобраться и доложить ему о ситуации со сносом этого объекта. Вскоре комплекс зданий на Хрустальной улице стал вещественным доказательством в рамках уголовного дела о превышении должностных полномочий сотрудниками Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга (ч. 1 ст. 286 УК РФ). Статус вещдока позволил остановить снос зданий и затормозил реализацию нового проекта КВС. В мае 2024 года суд отменил временный запрет на снос НИЦ РВиА на Хрустальной улице.
Миллиардные инвестиции
Директор департамента корпоративных услуг и продаж Maris Нелли Алейникова оценивает затраты на строительство такого объекта класса B в размере от 100 тыс. руб. за кв. м. Руководитель филиала IBC Real Estate в Санкт-Петербурге Сергей Владимиров отмечает, что по итогам 2024 года себестоимость строительства офисной недвижимости (без учета затрат на землю и отделку) достигнет 174,5 тыс. руб. за 1 кв. м, увеличившись на 20% год к году. «Стоимость строительства БЦ заявленной площади может составить 7 — 8 млрд руб.», — полагает эксперт.
Фото: Комитет по градостроительству и архитектуре Петербурга
По итогам третьего квартала 2024 года объем нового строительства бизнес-центров в Петербурге составил 50 тыс. кв. м, что на 47% меньше аналогичного показателя за 9 месяцев 2023 года. До конца года планируется ввод в эксплуатацию еще шести бизнес-центров суммарной офисной площадью 93 тыс. кв. м. Половина из них уже реализованы на этапе строительства и не выйдут в открытый рынок, при этом в чистом виде к схеме built-to-suit (строительство объекта под конкретного заказчика) относится не более двух проектов, отмечают в IBC Real Estate.
«На сегодняшний день очень сложно найти арендатора, который готов подписаться по схеме built-to-suite. При наличии согласованного разрешения на строительство крупного объекта уйдет примерно 1,5-2 года. При этом девелоперу будет интересен такой арендатор только при условии аренды на срок минимум 7-10 лет. Редкий арендатор готов будет подписать предварительный договор аренды на этапе строительства с фиксированными обязательствами по арендной ставке и ее индексации на такой срок. Для крупных арендаторов важна стабильность в арендных отношениях, но она возникает, когда уже объект хотя бы введен в эксплуатацию», — поясняет Нелли Алейникова. Она отмечает, что пока доля подобных проектов на офисном рынке Петербурга невелика, но с учетом сложившейся экономической ситуации, в условиях дефицита качественного предложения на офисном рынке — несомненно, будет увеличиваться в среднесрочной перспективе.
Здание научно-исследовательского центра ракетных войск и артиллерии вооружённых сил Российской Федерации (НИЦ РВиА) на Хрустальной улице построили в 1954 году в стиле советского неоклассицизма по индивидуальному проекту. Спустя год было принято постановление «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве», которое завершило эпоху советского монументального классицизма («сталинского ампира»). Это здание было одним из последних, построенных в Ленинграде в этом стиле.
Повтор публикации от 20.11.2024