Москва. 21 ноября. ИНТЕРФАКС - Верховный суд РФ решил, что нельзя обойти право совладельцев земельного участка на преимущественный выкуп доли в нем, передав ее другому лицу в качестве отступного по денежному обязательству.
Опубликовано соответствующее определение судебной коллегии по экономическим спорам (СКЭС) ВС РФ по итогам рассмотрения тяжбы между индивидуальным предпринимателем (ИП), главой крестьянского хозяйства Николаем Ждановым и управлением Росреестра по Курской области. Поводом для нее стал отказ управления осенью 2021 года в регистрации в его собственность 2/4 земельного участка сельскохозяйственного назначения в Курской области общей площадью 1 тыс. 451 га.
История вокруг участка началась летом 2020 года, когда собственник 2/4 частей Иван Понкратов взял у Жданова взаймы 400 тыс. рублей. Вернуть деньги он должен был до 23 марта 2021 года, но свои обязательства не выполнил. И летом 2021 года стороны заключили соглашение об отступном, по которому упомянутая доля в праве на участок переходила в собственность Жданова, свидетельствуют материалы дела.
Стороны решили, что в случае заключения соглашения об отступном не требуется извещать других совладельцев участка - Владимира Калужских и Юрия Тубольцева - о предстоящем отчуждении доли и предлагать им выкупить долю.
Но управление Росрестра сначала приостановило регистрацию перехода права собственности, а затем отказало в ее осуществлении. Оно исходило из того, что для регистрации требуется подтверждение об извещении остальных совладельцев о предстоящей сделке или их отказ от преимущественного права на выкуп доли.
Управление ссылалось на часть 1 статьи 12 закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Она предусматривает с отсылкой на Гражданский кодекс РФ, что при наличии у земельного участка не более пяти совладельцев при продаже доли постороннему лицу одним из них все остальные совладельцы имеют преимущественное право покупки по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Жданов обратился в суд, чтобы оспорить отказ. Спор дважды прошел три инстанции: в результате суды первой и апелляционной инстанции подтвердили правомерность отказа управления Росреестра, но кассация отменила их решения и обязала управление зарегистрировать за Ждановым право собственности на 2/4 доли в праве на этот участок.
Кассация решила, что в данном случае не применимы требования к регистрации сделок купли-продажи долей, поскольку собственник у доли меняется по соглашению по отступному к договору займа. Отступное является способом прекращения обязательства, по которому должник может с согласия кредитора заменить первоначальный предмет исполнения другим, данная сделка не может быть квалифицирована в качестве договора купли-продажи, решил Арбитражный суд Центрального округа.
Однако СКЭС ВС РФ с этим выводом не согласилась, рассмотрев жалобу областного управления Росреестра. Она согласилась с аргументом последнего, что описываемую сделку можно расценить как распоряжение спорным имуществом в виде возмездного отчуждения.
"Передача имущества в собственность по соглашению об отступном в обмен на получение денежных средств по договору займа является распоряжением имуществом в виде его возмездного отчуждения", - говорится в определении ВС РФ.
По мнению коллегии, в подобных случаях необходимо устанавливать, были ли соблюдены права иных сособственников на преимущественное приобретение доли.
Поскольку в управление Росреестра не были представлены документы об извещении других собственников об отчуждении доли, об их отказе от ее покупки, суды первой и апелляционной инстанций правомерно признали решения управления Росреестра законными, решила СКЭС ВС РФ. В связи с этим она отменила постановление кассации, оставив в силе акты судов первой и апелляционной инстанций.