Иллюстрация: Midjourney.com
На банкротных торгах продали нежилые помещение в многоэтажке. Объект находился в залоге у банка, поэтому полученные средства направили на расчет с кредитором. Позже победитель торгов лишился прав на часть покупки, так как помещение признали общим имуществом собственников. Тогда он попытался взыскать с банка неосновательное обогащение. Три инстанции ему отказали, а Верховный суд встал на сторону истца. Экономколлегия указала, что такая сделка изначально является ничтожной и нарушают права жителей дома.
Продали больше, чем нужно
Молодежный центр «Компас» по ипотечному договору с «Банком Кремлевским» купил нежилые помещения многоквартирного дома. Позже финансовое положение компании ухудшилось, и в 2018-м она обанкротилась (дело № А14-19489/2017). Банк включился в реестр в качестве залогового кредитора. 11 марта 2019 года Александр Сероштанов выкупил недвижимость молодежного центра на торгах за 6,2 млн руб. Из них почти 5 млн руб. выплатили банку в счет погашения задолженности, на этом процедура банкротства завершилась.
Часть приобретенных Сероштановым активов стоимостью 721 800 руб. — подвальные помещения многоквартирного дома. 21 мая Советский районный суд Воронежа признал их общим имуществом собственников МКД. Это решение лишило Сероштанова прав на часть покупки. Тогда он обратился в суд, чтобы взыскать с кредитной организации неосновательное обогащение (721 800 руб.) и проценты за пользование чужими деньгами (1 928 руб.) Заявитель уверял, что подвальные помещения как часть общего имущества жителей МКД изначально не могли принадлежать ни банкроту, ни залогодателю. О чем истец не знал, когда покупал ее на торгах (дело № А40-109777/2023).
Арбитражный суд города Москвы отказал в удовлетворении иска. Как следует из карточки дела, банк законно входил в реестр требований кредиторов, что подтверждается судебным актом в рамках банкротства центра. Деньги он получил добросовестно, а именно — в результате продажи предмета залога. Апелляция и кассация поддержали выводы суда первой инстанции и отметили, что договор ипотеки не признан недействительным, как и торги, и действия по реализации заложенного имущества.
Сероштанов с такими выводами не согласился и обратился в Верховный суд с жалобой. Заявитель напомнил, что подвальные помещения — общее имущество собственников МКД по решению суда. Такое имущество нельзя передавать в залог и впоследствии реализовывать. Поэтому сделка по продаже части недвижимости ничтожна, настаивал Сероштанов. В связи с этим в жалобе он требовал вернуть уплаченную за подвальные помещения сумму.
ВС: нет имущества — нет сделки
Экономколлегия отменила решения судов и отправила дело на новое рассмотрение, указав на возможность обратиться за взысканием неосновательного обогащения с банка. ВС указал на правовую природу общего имущества МКД. Доля в праве на него всегда следует судьбе права собственности на жилые помещения. Поэтому сделки по отдельной продаже такой недвижимости изначально ничтожны и нарушают права жителей дома.
ВС подчеркнул, что недействительным надо считать и сам ипотечный договор. Причем, для признания его таковыми не нужен отдельный судебный акт в силу ничтожности. По мнению экономколлегии, «Банк Кремлевский» изначально не мог рассчитывать на удовлетворение требований за счет продажи общего имущества жителей. А полученную сумму он получил безосновательно. Следовательно, покупатель имеет право требовать возврата денег.
Мнение юристов: справедливый подход
Отказывая Сероштанову в иске, нижестоящие суды сослались на определение Арбитражного суда Воронежской области об установлении требований банка, отметил советник BIRCH LEGALBIRCH LEGALФедеральный рейтинг.группаАПК и сельское хозяйствогруппаБанкротство (реструктуризация и консультирование)группаВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (таможенное право)группаТрудовое и миграционное правогруппаФармацевтика и здравоохранение (медицина и здравоохранение)группаЭкологическое правогруппаАнтимонопольное правогруппаАрбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры: high market)группаЗащита персональных данныхгруппаИнтеллектуальная собственность (защита прав и судебные споры)группаИнтеллектуальная собственность (консультирование)группаКорпоративное право/Слияния и поглощения (high market)группаНалоговое консультирование и споры (консультирование)группаНедвижимость, земля, строительство (консультирование)группаПриродные ресурсы/ЭнергетикагруппаРитейл, FMCG, общественное питаниегруппаТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии)группаФармацевтика и здравоохранение (фармацевтика)группаСанкционное правогруппаФинансовое/Банковское правоПрофайл компании Антон Сироткин. Тем самым, они придали указанному определению правоустанавливающее значение. Юрист предположил, что из-за этого суды не оценили саму сделку по продаже на торгах помещений в МКД. Верховный суд справедливо указал, что в определении об установлении требований банка не рассматривался вопрос о праве собственности на спорные помещения в МКД. Так как он разрешался позже судами общей юрисдикции по иску собственников помещений в доме.
По словам руководителя банкротной практики юридической компании Центральный округЦентральный округРегиональный рейтинг.группаАнтимонопольное правогруппаНедвижимость, земля, строительствогруппаРазрешение споров в судах общей юрисдикциигруппаТрудовое и миграционное правогруппаБанкротствогруппаИнтеллектуальная собственностьгруппаНалоговое консультирование и спорыгруппаАрбитражное судопроизводство (крупные споры: high market)группаКорпоративное право/Слияния и поглощения9место По количеству юристов17место По выручкеПрофайл компании Александра Тархова, представляющего интересы Сероштанова в этом деле, подобные споры часто встречаются в практике (дела № А40-168748/2020 и № А41-39673/2019). Случаи, когда уже после приобретения объект признавали общим имуществом и покупатель утрачивал право собственности, нередки, соглашается адвокат DelcredereDelcredereФедеральный рейтинг.группаАрбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры: high market)группаКорпоративное право/Слияния и поглощения (mid market)группаРазрешение споров в судах общей юрисдикциигруппаСанкционное правогруппаАнтимонопольное правогруппаБанкротство (реструктуризация и консультирование)группаИнтеллектуальная собственность (консультирование)группаФинансовое/Банковское правогруппаЧастный капиталПрофайл компании Александр Спиридонов. Спор усложнило и то, что молодежный центр давно ликвидирован, к нему нельзя предъявить требования, продолжил Тархов. Поэтому наиболее оптимальным способом защиты оказалось взыскание неосновательного обогащения с банка.
Позиция ВС — еще один знак всем участникам оборота проводить более тщательную проверку при сделках с недвижимостью и учитывать разъяснения ВАС, согласно которым любая недвижимость для обслуживания более одного помещения в здании — общее имущество собственников, вне зависимости от регистрации права индивидуальной собственности.
Александр Спиридонов, адвокат DelcredereDelcredereФедеральный рейтинг.группаАрбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры: high market)группаКорпоративное право/Слияния и поглощения (mid market)группаРазрешение споров в судах общей юрисдикциигруппаСанкционное правогруппаАнтимонопольное правогруппаБанкротство (реструктуризация и консультирование)группаИнтеллектуальная собственность (консультирование)группаФинансовое/Банковское правогруппаЧастный капиталПрофайл компании
Адвокат также отметил справедливость решения экономколлегии перенести риски финансовых потерь на банк, принявший в залог общее имущество. Продолжая дискуссию, старший юрист правового бюро Олевинский, Буюкян и партнерыОлевинский, Буюкян и партнерыФедеральный рейтинг.группаБанкротство (реструктуризация и консультирование)группаБанкротство (споры high market)27место По выручке на юриста29место По количеству юристов50место По выручкеПрофайл компании Дмитрий Чикатунов, объяснил, что финальным выгодоприобретатель по цепочке ничтожных сделок — банк. Если рассматривать проблему с точки зрения справедливости, то возникает следующая дилемма. С одной стороны — банк: организация с бесчисленным количеством отделов и юристов, у нее есть значительный ресурс для проверки имущества, получаемого в залог. С другой стороны — обычный гражданин: покупатель выставленного на торги имущества, которому по его запросу организатор торгов присылает пакет документов (они в рассматриваемом случае были в полном порядке). По его мнению, очевидно насколько разный уровень ответственности следует к ним применять.
Приобрести имущество, проверив надлежащим образом все документы, оформить его в собственность, а затем потерять часть без возможности вернуть обратно даже денежный эквивалент — не самая радужная перспектива для потенциальных победителей торгов.
Дмитрий Чикатунов, старший юрист правового бюро Олевинский, Буюкян и партнерыОлевинский, Буюкян и партнерыФедеральный рейтинг.группаБанкротство (реструктуризация и консультирование)группаБанкротство (споры high market)27место По выручке на юриста29место По количеству юристов50место По выручкеПрофайл компании
Эксперт также выразил надежду, что это решение ВС позволит избежать повторения аналогичных ошибочных выводов судов в будущем. Старший юрист ИнфралексИнфралексФедеральный рейтинг.группаАрбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры: mid market)группаБанкротство (реструктуризация и консультирование)группаБанкротство (споры high market)группаКорпоративное право/Слияния и поглощения (mid market)группаНедвижимость, земля, строительство (консультирование)группаНедвижимость, земля, строительство (споры)группаАнтимонопольное правогруппаСанкционное правогруппаСемейное и наследственное правогруппаУголовное правогруппаНалоговое консультирование и споры (консультирование)Профайл компании Дмитрий Сибилев тоже подчеркнул, что выводы экономколлегии в этой части позволят защитить добросовестных участников торгов.
Отнесение негативных последствий на покупателя и собственников данного имущества видится несправедливым, поскольку они — более слабые участники оборота по сравнению с банком. Он в свою очередь, не проявил осмотрительность при совершении сделки.
Дмитрий Сибилев, старший юрист ИнфралексИнфралексФедеральный рейтинг.группаАрбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры: mid market)группаБанкротство (реструктуризация и консультирование)группаБанкротство (споры high market)группаКорпоративное право/Слияния и поглощения (mid market)группаНедвижимость, земля, строительство (консультирование)группаНедвижимость, земля, строительство (споры)группаАнтимонопольное правогруппаСанкционное правогруппаСемейное и наследственное правогруппаУголовное правогруппаНалоговое консультирование и споры (консультирование)Профайл компании
Это решение юрист назвал компромиссным. Оно направлено на поиск баланса интересов сторон спора. Партнер практики разрешения споровALUMNI PartnersALUMNI PartnersФедеральный рейтинг.группаАнтимонопольное правогруппаБанкротство (реструктуризация и консультирование)группаВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (таможенное право)группаИнтеллектуальная собственность (консультирование)группаИнтеллектуальная собственность (регистрация)группаКорпоративное право/Слияния и поглощения (high market)группаНедвижимость, земля, строительство (консультирование)группаРитейл, FMCG, общественное питаниегруппаТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии)группаТрудовое и миграционное правогруппаФармацевтика и здравоохранение (фармацевтика)группаЦифровая экономикагруппаАрбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры: high market)группаВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (валютное регулирование)группаГЧП/Инфраструктурные проектыгруппаЗащита персональных данныхгруппаИнтеллектуальная собственность (защита прав и судебные споры)группаКомплаенсгруппаМеждународный арбитражгруппаНалоговое консультирование и споры (консультирование)группаПриродные ресурсы/ЭнергетикагруппаСанкционное правогруппаФинансовое/Банковское правогруппаМеждународные судебные разбирательстваПрофайл компании Иван Веселов объяснил, что уже на этапе проведения инвентаризации управляющий должен установить спорный статус имущества и обратиться в суд за его исключением из конкурсной массы.
Адвокат, партнер БартолиусБартолиусФедеральный рейтинг.группаБанкротство (споры mid market)группаНедвижимость, земля, строительство (споры)группаАрбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры: high market)группаБанкротство (реструктуризация и консультирование)группаНалоговое консультирование и споры (споры)группаРазрешение споров в судах общей юрисдикциигруппаУголовное правогруппаНедвижимость, земля, строительство (консультирование)группаПриродные ресурсы/Энергетика11место По выручке11место По выручке на юриста16место По количеству юристовПрофайл компании Наталья Васильева уточнила, что речь идет не о компенсации покупки победителю торгов, а именно о возврате неосновательного обогащения. Оно, в свою очередь вызвано ничтожностью залога.
Указанное дело должно изменить практику установления залоговых отношений, поскольку в случае ликвидации залогодателя и удовлетворения требования залогодержателя негативные последствия возникают у последнего.
Наталья Васильева, адвокат, партнер БартолиусБартолиусФедеральный рейтинг.группаБанкротство (споры mid market)группаНедвижимость, земля, строительство (споры)группаАрбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры: high market)группаБанкротство (реструктуризация и консультирование)группаНалоговое консультирование и споры (споры)группаРазрешение споров в судах общей юрисдикциигруппаУголовное правогруппаНедвижимость, земля, строительство (консультирование)группаПриродные ресурсы/Энергетика11место По выручке11место По выручке на юриста16место По количеству юристовПрофайл компании
Адвокат, соглашаясь с мнением коллег, еще раз подчеркнула что изменений в законодательстве не требуется. Необходимо изменить проверку статуса имущества на стадии заключения договора залога, подытожила Васильева.