Алтайские строители решили, как готовиться к сложным временам без ипотеки

Председатель правления алтайского Союза строителей Александр Мишустин сравнил ситуацию на рынке с кризисом 2008 года. Чего опасаются алтайские застройщики и производители материалов и чем планируют помогать себе и своим клиентам, они обсудили на круглом столе в ИД «Алтапресс».

Ипотека не поможет

Повышение ключевой ставки Центрального банка, отмена массовой льготной ипотечной программы и ограниченные условия и лимиты «Семейной» снизили доступность кредитования у покупателей жилья.

Участники рынка прогнозируют спад темпов строительства и, впоследствии, производства стройматериалов. В этих условиях им предстоит выполнить все обязательства перед покупателями и не потерять собранные кадры.

Как отметил Александр Мишустин, Минстрой рассматривает несколько возможных мер поддержки застройщиков. Но все они касаются упрощения ряда бюрократических процедур: выдачи генерального плана земельного участка, разрешения на строительство и других.

Эксперт даже не исключает возможных «неприятных ситуаций» с дольщиками многоквартирных домов. И напомнил, что существующий механизм эскроу-счетов защищает деньги покупателей от ненадежных застройщиков, но не от инфляции.

Выход из ситуации

Алтайские застройщики и банки работают над программами, которые помогут сохранить покупательскую способность. Например, «Жилищная инициатива» готовит новые предложения по рассрочке для своих клиентов. «Сбер» выдает в Сибири траншевую ипотеку.

Спасением для подрядчиков Александр Мишустин назвал социальные контракты на строительство школ, детских садов, поликлиник и т.д. «Много не заработаешь, зато позволит сохранить коллективы», - сказал он.

«Социальное строительство – это тяжело. И об этом знают все. Система очень негибкая к новым условиям», - прокомментировал главный инженер «Селфа» Александр Жокин.

Главная проблема, из-за которой застройщики не хотят браться за бюджетное строительство, – система ценообразования. При нестабильной экономической ситуации невозможно прогнозировать реальную стоимость строительства по госзаказу. Это ведет к занижению объемов капиталовложений по федеральным и региональным программам.

По сведениям Мишустина, из-за срыва торгов за первые 9 месяцев 2024 года в крае освоено чуть более половины бюджета, предназначенного под капитальное строительство.

Снижение интереса к загородному жилью

Директор «Фирсовой Слободы» Михаил Кочетов объявил, что бум в индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС) закончился. Убедился он в этом на собственном опыте: из-за большого наплыва покупателей компания продавала землю с коммуникациями на аукционе весной 2024 года. Теперь же пошел «откат»: часть застройщиков-победителей стала отказываться от выкупленных участков.

Этому способствовала отмена Льготной ипотеки 2020; изменение и ужесточение Семейной ипотеки, а также пауза в выдаче Сельской ипотеки.

Россельхозбанк приостанавливал прием заявок на последнюю из-за исчерпания лимита на 2024 год. Чтобы субсидировать уже выданные 142,8 тыс. кредитов, федеральное правительство направило 6,8 млрд рублей, сообщил ТАСС.

Михаил Кочетов ожидает, что в течение полугода с рынка ИЖС уйдут «мелкие» застройщики, у которых нет ресурсов, чтобы продолжать работу.

По мнению председателя регионального Союза малоэтажных строителей Александра Верясова, опасность для них также таит ввод эскроу-счетов, без которых уже не получится оформить Семейную ипотеку на возведение дома.

Он ожидает, что к концу 2025 года останется 10-15 крупных застройщиков загородного жилья, как это ранее случилось в рынке многоквартирных домов.

По данным «Дом.РФ» в третьем квартале 2024 года спрос на ипотеку в сегменте ИЖС сократился в России. Это -80% ко второму кварталу, в котором, впрочем, был сумасшедший спрос на фоне завершения «Льготной ипотеки».

При этом выдача ипотеки на покупку готовых домов сохранилась на уровне предыдущего квартала.

Выход из ситуации

Михаил Кочетов считает, что пришло время покупателей «с деньгами», которые не зациклены на ипотеке. Им необходим качественно иной товар – и этот спрос застройщикам нужно поддержать.

Сама «Фирсова Слобода» снова открыла продажи участков для физических лиц. По предварительным планам, следующей весной она выставят не больше 100 позиций.

Директор строительной компании «Свои» Дмитрий Кокарев видит потенциал в отложенном спросе. «Сейчас вклады принимают уже под 20%. Когда ставка начнет снижаться, все деньги пойдут в бетон», - сказал он.

Александр Верясов считает, что к этому моменту нужно выделить и подготовить новые земельные участки под строительство – чтобы цена не взлетела вверх из-за дефицита.

Кризис стройматериалов

Стройиндустрия и застройщики тесно связаны. Если на рынок будет выходить меньше новых проектов, то производители стройматериалов, которые в последнее время усиленно работали над увеличением объемов поставок, оказываются в уязвленном положении.

«В первом квартале 2024 года интересная ситуация была: стройки замерли, на складах хранилось рекордное количество продукции, мы восемь месяцев ужимались, - сказал коммерческий директор БКЖБИ №1 им. Мудрика Михаил Лисовой. – После – все ожило. Завод перегружен, работает семь дней в неделю, в две-три смены. Понятно, что продлится это недолго».

«В целом год идет чуть лучше 2023 даже с учетом того, что с августа месяца у нас сектор ИЖС упал на 50-60%. Первое полугодие дало нам задел, что мы год закроем на 10% успешнее, чем прошлый», - поделился прогнозом директор «Стройберга» Михаил Дыров.

Основную задачу он видит в сохранении кадров. «Мы с таким трудом в этом году их собирали, в том числе узкопрофильных специалистов. Придется ужиматься», - сказал выступающий.

Выход из ситуации

Оба директора считают, что компаниям нужно диверсифицировать бизнес так, чтобы охватить все потребности строительного рынка. Например, БКЖБИ №1 открыл новое направление и стал производить трубы для микротоннелирования.

Михаил Лисовой также видит потенциал в строительстве промышленных объектов – отрасли требуются новые каркасы, которые подойдут современным требованиям. Также он отметил, что его завод теперь делает упор на премиальные продукты.

«Среднее качество постепенно уходит с рынка. Остается или эконом, или дорогостоящий сегмент», - сказал Лисовой.

Михаил Дыров решил использовать ситуацию со снижением поставок и усовершенствовать оборудование. «Увеличиваем производительность газобетона, чтобы выйти на 120 тыс. кубов в год. Это практически 50% рынка Алтайского края», - сказал он.

Что думают риелторы

По их мнению, рынку недвижимости безразлично есть ипотека или нет. Без нее квартирный вопрос не исчезнет.

«С ипотекой просто приходят дополнительные люди, у которых появляется возможность решить жилищный вопрос, - сказал гендиректор «Династии 24» Дмитрий Дворядкин. – Поэтому маленькие застройщики, не печальтесь, спрос есть, просто нужно подстраиваться. Есть система трейд-ин, например».

Сделки не остановились и у барнаульского подразделения «Этажей».

«Дно по собранным комиссиям в этом году мы достигли в августе – было -30% к аналогичному периоду 2023-го. Сентябрь – -25%, октябрь – -15%, а в ноябре пока идем с плюсом», - прокомментировал директор подразделения Анатолий Захаров.

Он отметил: покупатели продолжают брать ипотеку даже по высокой базовой ставке. Просто получают небольшую сумму в пределах двух миллионов рублей, чтобы добавить их к деньгам, вырученным с продажи жилья, и купить квартиру побольше или поближе к центру. Такие сделки называют «цепочкой».

Также клиенты ловят Семейную ипотеку, которая «то есть, то нет», и пользуются банковским инструментом «покупка ставки».

«Предостерегу: отложенного спроса и ожидаемой волны покупателей не будет. Центробанк не даст потоку денег хлынуть в рынок», - добавил Дмитрий Дворядкин.

О каких еще трендах в строительном рынке говорили на встрече

Александр Зайцев,
сооснователь компании АКТО

Продолжается глобальный тренд на «усложнение»: все становится более технологичным, наукоемким. И это распространяется во всех сферах и сегментах, в том числе и «эконом».

Cейчас мы работаем над реализацией современного бизнес - центра «О2»(кислород) компании «Мой дом». Этот объект на 80% состоит из стекла.

Объект точечный, пространства мало. Кран не поставить – остановим всю улицу. Чтобы остеклить это здание, мы купили стеклоробота. Это манипулятор, который позволяет с помощью присосок и пневмопривода устанавливать наружное остекление изнутри здания.

Александр Зайцев, сооснователь компании АКТО.

Анна Зайкова

В настоящее время не все технические решения успевают друг за другом. Например, срочного переосмысления требуют системы отопления, вентиляции и кондиционирования. В одном премиальном доме в Новосибирске вертикально поставили конвектор рядом с французскими витражами. Это недопустимо.

Некоторые все еще используют теплые полы как единственный источник отопления. Если за окном -38 градусов, теплый пол не сможет создать необходимую конвекцию в зоне окна и подогреть должным образом поверхность стеклопакета и профиля.

Подчеркну: если увеличивать размер светопрозрачных конструкций, то нужно соответствующим образом подбирать под него отопительные приборы. Пусть лучше конвектор будет тоньше, но по габариту он должен равняться размеру окна, от угла до угла конструкции, чтобы лучше создавать подогрев и конвекцию проема и исключать ощущения холода от панорамного остекления.

Кроме того, конструкции с большим процентом остекления должны комплектоваться мультифункциональными стеклами, которые обладают солнцезащитными и теплосберегающими свойствами. Так же в больших конструкциях возникает необходимость в безопасности, следует применять специальные решения - закаленные стекла или «триплекс».

Алексей Кезин,
коммерческий директор компании «Алтайский малярный центр»

В непростые времена самые большие возможности – у многопрофильных компаний.

Мы поставляем не только материалы – краски, огнезащитные и антикоррозийные составы и декоративные штукатурки –, но и специальное оборудование. Учим ваш персонал пользоваться им. Также «Алтайский малярный центр» - подрядчик по внутренним и фасадным работам.

Алексей Кезин, коммерческий директор компании «Алтайский малярный центр».

Анна Зайкова

Например, мы генподрядчики по внутренней отделке ЖК «Камелот».

Наш опыт позволяет брать и не типичные заказы. Сейчас работаем над фасадной частью универмага торгового дома «Сухов и сыновья» на ул. Льва Толстого, 31.

Помимо этого, мы проектируем и готовим сметы для объектов. Всегда готовы прийти на помощь крупным строительным компаниям.

Наталья Васильева,
руководитель подразделений компании «Металл Профиль» в Алтайском крае

Для компании «Металл Профиль», как для производителя кровельных и фасадных материалов, этот год был успешным.

Наш сибирский завод переработал более 100 тыс. тонн сырья для производства основных видов продукции. Компания выпустила более 1 млн кв. м. трехслойных сэндвич-панелей.

Наталья Васильева, руководитель подразделений компании «Металл Профиль» в Алтайском крае.

Анна Зайкова

Это рекордные для нас цифры. То, что компания справилась с таким объемом и выдержала все обязательства – очередное доказательство нашей надежности как поставщика.

На фоне повышенного спроса на металл и необходимости работать в условиях квотирования со стороны комбинатов, нам было важно исключить сырьевой дефицит. Компания трансформировала свои внутренние системы: от снабжения и планирования до управления товарными запасами. Это дало нам 100% обеспеченность не только стандартным сырьем, но и не стандартными видами проката по запросам наших клиентов.

Основными тенденциями рынка в текущем году, как и прогнозировалось, стали ИЖС, инвестиционные проекты и объекты социального назначения, в поставках на которые традиционно участвует наша компания.

Наталья Васильева, руководитель подразделений компании «Металл Профиль» в Алтайском крае.

Анна Зайкова

Наталья Васильева, руководитель подразделений компании «Металл Профиль» в Алтайском крае.

Анна Зайкова

Наталья Васильева, руководитель подразделений компании «Металл Профиль» в Алтайском крае.

Анна Зайкова

Однако без сюрпризов не обошлось. На фоне разговоров о повышении налоговой нагрузки, увеличения ключевой ставки, закрытия льготных программ ипотечного кредитования и повышения ставок по вкладам, в июне-июле мы столкнулись с ситуацией, когда рынок замер в середине строительного сезона.

Постепенно ситуация выровнялась. Сейчас мы имеем рост по продажам к предыдущему году: +9% по кровельному направлению и +4% – в премиум-сегменте. Это говорит о сохранившемся тренде индивидуального жилищного строительства.

Делать прогнозы на 2025 считаю преждевременным, однако «Металл Профиль» в любом случае готов к поставкам как в направление ИЖС, так и на объекты образования, здравоохранения, спорта и крупные инвестиционные проекты.

Юлия Девятаева,
директор проектно-инженерной компании «ГидроСибирь»

Сегодня на рынке ценят удобство и экспертность, поэтому выбирают компании, которые выполняют всю работу комплексно.

Юлия Девятаева, директор проектно-инженерной компании «ГидроСибирь».

Анна Зайкова

Мы работаем в одно окно и выполняем все виды изысканий. Проектируем любые объекты, связанные с водоснабжением и водоотведением: от водозаборов до искусственного водоема. И сами выполняем проекты: получаем разрешительные документы, бурим, строим.

Следуем за трендами и обновляем оборудование. У нас есть собственные буровые, которые совершают быструю разведку и бурение – 100 метров за полторы рабочие смены. Работаем по всей Сибири.

Федор Синельников,
директор среднего бизнеса Альфа-Банк в Барнауле

Есть определенные опасения за темпы продаж, но запас прочности финансовых моделей застройщиков стрессы держит. Темпы финансирования жилищного строительства, которые задали в начале года, в целом выполняются.

Федор Синельников, директор среднего бизнеса Альфа-Банк в Барнауле.

Анна Зайкова

Мы заходим в период, когда ключевая ставка вновь на высоком уровне и пока нет сигналов, что ее скоро снизят.

Поэтому компаниям, которые сталкиваются с кредитным плечом, я бы порекомендовал заострить внимание на хеджировании себестоимости банковских кредитов. Это поможет им избежать неприятных сюрпризов и выполнить свои проекты без больших потерь.

Жанна Чернышева,
руководитель отдела продаж 1С компании «Прокс»

Раньше организациям была интересно автоматизация именно регламентных процессов – из-за растущих налоговых и кадровых требований государства.

Сейчас другая тенденция: компании пытаются автоматизировать внутренние процессы. Одна из ступеней – электронный документооборот.

Жанна Чернышева, руководитель отдела продаж 1С компании «Прокс».

Анна Зайкова

Автоматизировать свои бизнес-процессы наши клиенты могут работая с несколькими операторами, например «СБИС» или «Калуга Астрал» и др.

Последний набирает наибольшую популярность. Этот электронный документооборот встроен в программу 1С. Работа с документами автоматизируется, требует меньше ценного человеческого ресурса, который можно перераспределить на другие полезные задачи.

Владислав Поломарев,
руководитель строительных проектов компании «Аэрон»

Предстоящий год будет непростым для рынка индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Прогнозы не предвещают снижения ключевой ставки, что удерживает высокие процентные ставки по ипотечным кредитам.

Владислав Поломарев, руководитель строительных проектов компании «Аэрон».

Анна Зайкова

Также наблюдается профицит на рынке строительных материалов, что указывает на возможные трудности для производителей. Отмена льготной ипотеки и приостановка Сельской ипотеки приводят к снижению спроса на жилье в ИЖС, создавая сложные условия для бизнеса. Компании в сфере строительства должны адаптироваться и искать новые стратегии для выживания и развития.

Чем займутся крупные застройщики в ближайшее время

«Союз» продолжает строительство ЖК Шотландия в квартале 2036 (готовность – 70%) и по ул. 6-я Нагорная, ЖК «Шервуд» (50%).

Приступил к работам в квартале 2012 – право его аренды компания выиграла в этом году на аукционе. Планируют ввести за год 66 тыс. кв. м жилья.

Также «Союз» начинает возводить школу на 1,1 тыс. мест в квартале 2033. Срок сдачи по контракту – 2027 год, но завершить работы планируют раньше.

Занимается застройщик и проектированием домов ИЖС в Алтайском крае – 50 объектов.

«Селф» ввел в эксплуатацию большую часть ЖК «Локомотив». На финишной стадии также Opera Residence. Запускает проект на ул. Баварина, 8 (ЖК «Барнаул»).

В Республике Алтай анонсировал проект мини-города Катунский промузел – 350 тыс. кв. м жилья.

Социальные проекты – хирургический корпус на ул. Гущина, региональный лицей в Республике Алтай с общежитием. В будущем году планируют ввести в эксплуатацию долгожданный Белоярский тубдиспансер.

«Жилищная инициатива» в 2024 году сдает порядка 120 тыс. кв. м. 25% из них – в Барнауле, остальные – в Новосибирске.

Вводят в эксплуатацию детский сад на 330 мест в квартале 2032. Продолжают работу над «Родными берегами» у Ковша, ЖК в Научном городке и точечными объектами в центре города.

В Белокурихе готовят площадку под премиальный комплекс апарт-отелей на 900 номеров. Там же проектируют жилой микрорайон на 150 тыс. кв. м для работников туротрасли и других жителей.

Самое важное - в нашем Telegram-канале