Фото: fivechurchillplace.com
Офисный рынок Европы устарел, 80% объектов построены более 10 лет назад, пишет Bloomberg со ссылкой на данные компаний Jones Lang LaSalle Inc. и AEW. Это значит, что затраты возрастут. Вдобавок, стоимость подобной недвижимости во многих странах падает, в связи с чем некоторые эксперты называют такие вложения рискованными.
Спрос на офисные помещения всё больше смещается в сторону зданий с лучшими экологическими показателями. Из-за этого старые, менее эффективные здания рискуют необратимо прийти в упадок и превратиться в неликвидные активы. Стоимость работ только в Лондоне и Париже может превысить 77 миллиардов долларов, по данным JLL. В то же время ежегодные капитальные затраты, необходимые для достижения этих целей, вырастут почти на 30%, по подсчетам AEW. Дополнительное финансовое бремя усугубляется падением цен на 9% за последний год, что повлияло на рентабельность используемого капитала.
Директор JLL по глобальным исследованиям в области городского развития Фил Райан отмечает, что существует огромный спрос, который невозможно удовлетворить в нынешних офисных помещениях, но «у нас нет рыночных условий для стимулирования строительства или модернизации старых зданий».
Двойное влияние растущих затрат на модернизацию и стремление к покупке только лучших и самых экологичных объектов недвижимости уже заметно в 5 Churchill Place, бывших офисах Bear Stearns в лондонском районе Кэнэри-Уорф. Огромное здание было куплено за 270 миллионов фунтов стерлингов в 2017 году, а продано всего за 110 миллионов фунтов стерлингов. Цены резко упали из-за роста процентных ставок, сомнениях о будущем спросе на офисные помещения в этом районе и больших расходов на приведение объекта недвижимости в соответствие с современными стандартами.
Европа отстаёт от целевых показателей энергоёмкости, предусмотренных Парижским соглашением. Кроме того, новые данные позволяют оценить углеродные затраты на установку энергосберегающих технологий, таких как тепловые насосы, а это означает, что потребуются ещё более значительные улучшения в работе.
Многие застройщики приостановили или прекратили новые проекты из-за повышения ставок и экономической неопределённости. Это привело к нехватке предложения, особенно в отношении хорошо оборудованных и экологичных зданий. Например, в престижных районах Мейфэр и Сент-Джеймс пустует лишь около 3% площадей, что значительно ниже их среднего показателя за длительный период. Для сравнения, в Кэнэри-Уорф и Хаммерсмите этот показатель составляет 15,7% и 19,9% соответственно.
Это приводит к росту арендной платы за небольшую часть элитной недвижимости, даже несмотря на то, что на офисных рынках Европы по-прежнему царит уныние. По данным JLL, арендная плата за лучшие здания в лондонском Сити выросла на 10% в период с января по июнь.
В исследовании Savills отмечено, что во втором квартале 2024 года количество офисов в Европе достигло 1,6 млн кв. м, это на 9% больше, чем за аналогичный период 2023-го. Показатель шести месяцев – 3,7 млн кв. м (+5%). Эксперты пояснили, что арендаторы европейских офисов возобновляют деятельность по мере того, как экономическая ситуация начинает стабилизироваться, но объем ввода офисов по всей Европе снизился на 7%.
Многие компании сокращают площадь своих офисов, чтобы соответствовать новым требованиям. С точки зрения аренды лучшие показатели остаются на юге Европы. Лиссабон, Барселона и Мадрид сообщили о положительном росте в первом полугодии 2024 года по сравнению со средним показателем за предыдущие пять лет – 40%, 11% и 9% соответственно.
Относительно января-июня 2023-го зафиксировано сокращение объема инвестиций в коммерческую недвижимость Португалии до 675 млн евро, по данным JII. Это на 18% меньше, чем за аналогичный период 2023, на второй квартал пришлось 59% от общего объема инвестиций. Крупнейшими названы сделки по строительству офисного здания K-Tower в Парке Насоэнс и продажа отеля Sofitel Lisbon Liberdade – они составили 23% от общего объема инвестиций.
Портал Idealista сообщил, что в третьем квартале 2024 года валовая рентабельность сдачи в аренду офисов в Испании составила 11,7%. Показатель снизился относительно такого же периода 2023-го (12,7%), но превосходит уровни других секторов рынка недвижимости страны. Наибольший доход от этого типа недвижимости можно было получить в Севилье (14,2%), Витории (10,2%), Альмерии (9,6%), а также в Сарагосе (9,3%), Бургосе (9,1%) и Лериде (9%). В Барселоне арендная доходность осталась на уровне 8%, а в Мадриде она составила 7,4%.
Эксперты JLL отмечают, что относительно показателя пятилетней давности на основных офисных рынках Европы зафиксирован самый низкий уровень вакантных площадей и наиболее высокий рост арендной платы. Дола свободных офисов во втором квартале 2024 года увеличилась незначительно – с 8,6% до 8,8%. При этом в центральных районах Парижа и крупных городах Германии этот показатель ниже 6%.
В Праге новая штаб-квартира чешской компании площадью 75 000 кв. м в первом полугодии 2024 года увеличилась на 45% по сравнению со средним показателем за предыдущие пять лет. Количество офисов в лондонском сити выросло на 24%. В Вест-Энде наблюдается снижение спроса со стороны технологического сектора и увеличение числа арендаторов, проживающих в своих помещениях, из-за ограниченной доступности больших офисных площадей.
Плата за аренду первоклассных офисов в Европе растет, что связывают с попыткой собственников компенсировать возросшие затраты. Объем инвестиционных сделок в европейские офисы в первом полугодии 2024 года достиг 14,1 млрд евро, снизившись на 21% по сравнению с таким же периодом 2023-го. Продолжает доминировать Великобритания – на ее долю приходится 29% объемов инвестиций в европейские офисы, что выше среднего показателя за пять лет в 24%. Эксперты объясняют это более быстрой корректировкой начальной цены и привлекательной доходностью для покупателей за наличные. Наиболее стабильна доходность в элитном сегменте офисов, она снизилась только в Вене и Ле Дефансе. Офисный сектор, по мнению аналитиков, сталкивается с желанием институциональных инвесторов снизить риски для своих портфелей, поэтому объемы сделок с европейскими офисами вряд ли вернуться к доковидному уровню в ближайшем будущем.
При этом AEW прогнозирует годовую доходность в размере 8,8% по всей первоклассной европейской коммерческой недвижимости до 2028 года, поскольку падение рынка, снижение процентных ставок и рост арендной платы создают условия для роста. Главы отдела исследований и стратегии AEW Europe Ханс Вренсен считает, что даже если инвесторам придётся наверстывать упущенное и в дальнейшем ставить перед собой более сложные цели по капиталовложениям в декарбонизацию, они остаются достижимыми.
Читайте также:
Польский рынок офисной недвижимости начинает поляризоваться
Аренда офисов в Бухаресте упала в первой половине 2024 года
Китайские компании раскупают офисы и торговые центры в Гонконге