Предприниматель Александр Сероштанов купил на торгах заложенное имущество обанкротившегося молодежного центра «Компас». Часть из вырученных средств получил ООО «Банк Кремлевский» в счет погашения долга банкрота. Но в купленное имущество попало и общее имущество собственников в МКД стоимостью 722 тыс. руб. По их требованию право собственности Александра Сероштанова на эту часть было признано отсутствующим.
По мнению предпринимателя, на стороне банка возникло неосновательное обогащение. Его требования были удовлетворены за счет общего имущества, не принадлежавшего залогодателю, и продать его на торгах было нельзя. Поэтому Александр Сероштанов потребовал взыскать с банка неосновательное обогащение в размере стоимости спорного общего имущества, проданного на основании ничтожной сделки, оплаченной покупателем.
Суды отказали истцу. Они решили, что у банка были все основания получить вырученные на торгах средства. Кроме того, договор об ипотеке и торги не были признаны недействительными, а действия конкурсного управляющего банкрота не оспаривались.
Экономическая коллегия ВС с этим подходом не согласилась (см.определениепо делу). Коллегия напомнила, что по правиламст. 290ГК об общем имуществе в МКД собственник помещения не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество дома. То есть, доля в праве собственности на общее имущество всегда следует судьбе права собственности на помещение.
По мнению ВС, сделки по отчуждению общего имущества в МКД являются ничтожными в силуп. 2 ст. 168ГК. К числу таких ничтожных сделок ВС относит и договоры о залоге спорного имущества, на основании которых на них может быть обращено взыскание с последующей реализацией.
В деле банкрот продал предпринимателю часть общего имущества как самостоятельную вещь, что банк не опровергал. Выручка была получена кредиторами центра, в том числе банком. Однако он не вправе были рассчитывать на удовлетворение требований за счет продажи общего имущества дома по ничтожной сделке. В этой части не имелось правовых оснований для распределения между кредиторами исполнения, считает ВС.
Доводы Александра Сероштанова о недействительности ипотеки общего имущества и продаже его на торгах суды не должны были отклонять по причине отсутствия соответствующего судебного акта, потому что доводы заявителя говорят о ничтожности сделок, а не оспоримости.
Следовательно, имущественная масса банка приросла безосновательно. Источником такого прироста стали денежные средства Александра Сероштанова. Он правомерно потребовал возврата неосновательного обогащения.
Ошибкой является и ссылка судов на установление требований банка в деле о банкротстве, считает коллегия. Признавая банк залогодержателем, суды полагались на записи государственного реестра, но не решали спор о правах на недвижимость. А такой спор был рассмотрен позднее судом общей юрисдикции по иску собственников помещений МКД. В этом споре суд признал заложенные помещения несамостоятельными площадками, относящимися к общему имуществу МКД, и тем самым подтвердил неправомерность получения кредиторами удовлетворения за счет стоимости помещений, считает ВС.
ВС отменил решения нижестоящих судов и отправил дело на пересмотр в первую инстанцию, указав установить сумму, полученную банком за счет реализации общего имущества МКД.