Фото: Unsplash
Сотрудники Праги вернулись в офисы, расходы на эксплуатацию промышленных зданий снижаются, а инвестиции на рынке коммерческой недвижимости растут, следует из исследования экспертов Savills. По некоторым аспектам столица Чехии опережает другие страны Европы.
Заполняемость офисов превысила 60%
Согласно отчёту Savills, в октябре 2024 года заполняемость офисов в Праге впервые с начала пандемии достигла 61%. По сравнению с 2022 годом отмечено повышение на впечатляющие 23 процентных пункта. Несмотря на этот рост, Прага занимает третье место в Европе после Мадрида (66%) и лондонского Вест-Энда (63%).
Отмечается, что самый загруженный день для офисов в Праге – среда, заполняемость достигает 66%. В большинстве европейских городов менее половины сотрудников ходят в офис по пятницам, а в Праге в этот день работают 53% сотрудников. Старший аналитик Savills Ленка Пехова отметила, что за исключением пятницы, когда офисы менее загружены, фактическая заполняемость офисов в Праге превышала 60%. Это может быть связано с потребностью в личном общении между сотрудниками, а также с улучшением условий и более тихой рабочей обстановкой. Компании поддерживают эту тенденцию, стремясь найти наилучшие решения, чтобы сотрудники чувствовали себя комфортно в офисе и имели оптимальные условия для работы. Пятница остаётся гибким рабочим днём, хотя по сравнению с прошлым годом по пятницам удаленно работает меньше сотрудников.
Руководитель отдела офисных помещений в Savills Павел Новак напомнил, что до пандемии заполняемость офисов составляла около 70%. Ожидается, что пока этот показатель стабилизируется на уровне около 60%, что обеспечивает баланс между работой в офисе и из дома. «Возвращение сотрудников в офисы также поддерживается постепенным улучшением условий труда на рынке, – добавил Павел Новак. – Многие компании выбирают позитивную мотивацию и вкладывают значительные средства в свои офисные помещения. Однако мы также наблюдаем, что всё больше компаний внедряют более строгие правила гибридной работы».
Расходы на промышленную недвижимость снизились
Согласно анализу Savills Global Warehousing Costs 2024, Прага — единственный европейский город, где общие расходы, связанные с эксплуатацией премиальной промышленной недвижимости, снизились по сравнению с прошлым годом на 1,8%. В то же время в соседней Польше эти показатели выросли на 5,7% во Вроцлаве, на 5,8% в Варшаве, на 8,7% в Катовице и на целых 11,2% в Познани.
Анализируемые расходы включают в себя базовую арендную плату за современные складские помещения (без учёта любых льгот, которые предоставляют арендодатели), местные налоги и плату за обслуживание (без учёта коммунальных услуг, потребляемых самими арендаторами).
В Праге и Варшаве общая стоимость аренды складских помещений почти одинакова: в Праге – 99 евро за кв. м в год, в Варшаве – 97,86.
Снижение общей стоимости аренды на рынке Праги в годовом исчислении произошло в основном из-за коррекции уровня арендной платы, которая начала снижаться после пика в 2023 году. С другой стороны, в 2024-м был увеличен налог на недвижимость, что сильнее повлияло на одни промышленные парки (и их арендаторов), чем на другие, в зависимости от конкретного местоположения.
«При поиске подходящего места для долгосрочной аренды промышленных помещений премиум-класса необходимо учитывать несколько факторов. Помимо транспортной доступности, стабильного законодательства, технических характеристик помещения или его размера, решающую роль играют затраты, – пояснил Ондржей Мичек, руководитель отдела промышленных помещений в Savills. – Наш отчёт показывает, что дополнительные сборы за обслуживание или налоги в конкретном месте могут увеличить стоимость аренды на 5-11% в год, как в случае с Польшей».
Самым дорогим регионом для аренды складских помещений премиум-класса является Великобритания, которое занимает первые четыре места. Лондон лидирует в общем рейтинге с показателем 446 евро за кв. м в год, за ним следуют регион Мидленд (220), Северо-Запад Англии (198) и Йоркшир (182) В соседней Германии цены на аренду, включая налоги и плату за обслуживание, варьируются от 105 евро за кв м. в год во Франкфурте до 110 в Гамбурге.
«В последнее время складская недвижимость выиграла от бурного роста логистической отрасли и глобальной диверсификации производства, что привело к значительному росту цен на недвижимость, но сейчас мы наблюдаем замедление роста, поскольку более высокое предложение и более умеренный спрос помогают сбалансировать многие рынки, – прокомментировал Пол Тостевин, глава отдела исследований Savills World Research. – Однако такие крупные макротенденции, как переориентация цепочек поставок и рост электронной коммерции, никуда не денутся, поэтому мы ожидаем дальнейшего роста цен в ключевых регионах в ближайшие годы».
Объем инвестиций может вырасти на 40%
Общий объём сделок на рынке коммерческой недвижимости Праги за первые три квартала 2024 года достиг 1,09 млрд евро. Объём инвестиций в годовом исчислении остаётся пока практически на том же уровне, но эксперты Savills прогнозируют, что в последние месяцы года объём сделок может составить почти 40 % от текущего объёма сделок и потенциально превысить 1,5 млрд евро.
Фрейзер Уотсон, глава инвестиционного отдела Savills, говорит, что в настоящее время на чешском рынке есть несколько крупных сделок, которые либо уже заключены, либо находятся на стадии маркетинга под руководством агентств. Эти сделки охватывают все основные секторы коммерческой недвижимости, включая офисную, промышленную и торговую. Большинство заинтересованных сторон – чешские, но иностранные инвесторы начали возвращаться на местный рынок.
Из общего объёма инвестиций, зафиксированных с начала года, 31% пришёлся на розничную торговлю, 22% – на промышленную недвижимость, а 20% – на офисы. Старший инвестиционный аналитик Savills Войтех Вольф также отметил, что сектор жилой недвижимости сохранил высокие темпы роста, на его долю пока приходится 19% объёма инвестиций в этом году, а объёмы сделок с жилой недвижимостью выросли на 131% по сравнению с прошлым годом.
С начала лета доверие инвесторов к рынку недвижимости заметно улучшилось. Эксперты связывают это с ожиданиями снижения стоимости финансирования. Доходность денежных средств, хранящихся в банках, значительно снизилась для местных инвесторов из-за снижения ставок Национальным банком Чехии, что побуждает их реинвестировать капитал в недвижимость. Предполагается, что динамика рынка сохранится и в конце 2024 года, и в 2025-м.
Читайте также:
Торговый центр в Праге столкнулся с проблемами вскоре после открытия
Прага повысит туристический налог
Чешские застройщики столкнулись с новыми проблемами при получении разрешений