Дефицит кадров, увеличение себестоимости работ, рост цен на стройматериалы, частичная отмена льготной и значительное удорожание «традиционной» ипотеки, рост потребительской инфляции — вот лишь малая часть проблем, с которыми столкнулись участники российского рынка недвижимости. Что могут предпринять основные игроки рынка в таких непростых условиях, чтобы не просто выстоять, но еще и заработать? Что может стать новым драйвером спроса на новостройки и каковы прогнозы развития рынка в следующем году? Все эти вопросы обсудили на Московском форуме лидеров рынка недвижимости (MREF 2024), организованном изданием «Ведомости».
Открыл форум заместитель главы Минстроя России Юрий Муценек, напомнивший о задачах, которые решает Минстрой в рамках нового нацпроекта «Инфраструктура для жизни»: «Мы видим ряд ключевых мероприятий, в том числе по блоку «Жилье» — это увеличение обеспеченности жильем, повышение его доступности, задача, связанная с вводом жилья непосредственно». Один из важных инструментов для решения этой задачи — комплексное развитие территорий (КРТ), на что предусмотрено выделение 120 млрд рублей до 2030 года.
Минстрой России определил регионы, которые получат финансовую поддержку для реализации проектов КРТ. «Мы завершили подготовку правил и определили перечень регионов, для которых будут предусмотрены меры поддержки в ближайшие три года. В первую очередь, это будут регионы с низким уровнем социально-экономического развития», — сказал Юрий Муценек. Средства будут тратиться на строительство объектов социальной, транспортной и инженерной инфраструктур при реализации проектов КРТ. Данный подход направлен на более активное вовлечение ограниченных в средствах регионов при финансировании таких проектов.
Юрий Муценек сообщил, что поддержка и развитие механизма КРТ ведутся в тесном взаимодействии с депутатами Госдумы и сенаторами. Он также отметил, что Минстрой обсуждает с другими ведомствами дополнительные решения, которые позволили бы в текущих условиях поддержать отрасль, застройщиков и регионы.
«Все эти моменты у нас сегодня на повестке, и мы в этой части работаем. Обсуждаем тему с жилищными сбережениями. Инициатива была принята в первом чтении и готовится к принятию во втором. Ссудо-сберегательные кассы — это тоже один из механизмов, который направлен на поддержку спроса и, соответственно, предложения», — рассказал замминистра.
Ну и конечно, министерству предстоит большой фронт работ по блоку жилищно-коммунального хозяйства. «Порядка 10 млн семей коснутся соответствующие улучшения в системе ЖКХ. Здесь мы балансируем все источники, решения и деньги, которые пойдут через Министерство в рамках межбюджетных трансфертов на поддержку регионов, мы тоже видим параметры в трехлетке», — отметил Юрий Муценек.
Руководитель аналитического центра «ДОМ.РФ» Михаил Гольдберг подчеркнул, что ситуация на рынке недвижимости хотя и сложная, но вполне оптимистичная: доходы населения растут такими темпами, каких не было с 2000-х годов. «И этот непрерывный рост доходов привел к тому, что доля семей, в которых суммарные доходы на домохозяйство превышают 180 тыс. рублей, то есть в принципе являющихся потенциальными потребителями ипотеки, покупателями жилья, выросла примерно на 20%. При этом число домохозяйств с доходами ниже 40 тыс. рублей в месяц снизилось на те же 20%», — сказал он, отметив, что рост доходов произошел именно среди тех слоев населения, которые раньше зачастую не могли себе позволить какие-то элементарные вещи, а теперь стали потенциальными покупателями жилья.
По его словам, рыночная ипотека, как ни странно, в нынешних условиях не умерла: «Наоборот, количество выдаваемых кредитов на рыночных условиях, даже по запретительным ставкам, выше 20% (сейчас уже почти 25% средняя ставка), тем не менее, около 40% кредитов, которые выдаются сейчас на рынке, — это непосредственно рыночная выдача». При этом аналитик считает, что ипотечные ставки могут пойти на снижение уже в IV квартале 2025 года. «Даже при самом пессимистичном сценарии к концу II полугодия, может быть, в IV квартале, будет снижение. Но многое зависит от макрополитических факторов». Денежно-кредитная политика имеет лаг как минимум в два квартала. Повышение ставки, которое произошло сейчас, отразится на кредитно-денежной политике к концу I полугодия 2025 года. Раньше этого момента Банк России, не оценив последствия ужесточения, скорее всего, не будет значительно снижать ключевую ставку. «Когда я вижу прогнозы, что в следующем году рынок ипотеки сократится, это точно не так. Мой прогноз: в следующем году принципиально ничего не изменится, и уровень ставок сохранится примерно такой же, что и сейчас», — объяснил Михаил Гольдберг. В целом за 2024 год, по прогнозу «ДОМ.PФ», выдача ипотеки составит около 1,4 млн кредитов на 5 трлн рублей — примерно на 35% меньше, чем в рекордном 2023-м.
В свою очередь, президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков указал, что, помимо льготной ипотеки, есть еще одна мера поддержки, которая вроде бы не касается непосредственного потребителя, но очень сильно помогла девелоперам. Речь идет о значительном сокращении инвестиционно-строительного цикла. «Если раньше типовой дом площадью 10 тыс. кв. метров строился в среднем три с небольшим года, то сейчас он строится чуть больше года», — сказал он, отметив, что отрасль очень быстро приспосабливается к ситуации на рынке.
По словам президента НОСТРОЙ, все, что происходит в последние три месяца, это не просто сигнал для девелопера, а уже инструкция к действию. «Все начали достраивать проекты, по которым есть хорошее покрытие эскроу, и стараются не начинать банковского финансирования, чтобы оставлять маневр по объектам, которые были в заделе, по которым были приобретены права на земельные участки», — сказал Антон Глушков.
Касаясь объема сделок на рынке российской недвижимости, он указал на региональную специфику. «Региональные рынки у нас значительно отличаются. Если сравнить октябрь 2023 года с октябрем 2024-го, очень сильно изменилась статистика на первичном рынке, и минимально подвержена снижению оказалась Москва. Максимально упали сибирские регионы — до 80% на первичном рынке по городам-миллионникам», — подчеркнул президент НОСТРОЙ.
Он рассказал об основных составляющих себестоимости строительства — стройматериалах, стоимости труда, накладных расходах. По его словам, цена на стройматериалы в последние три года росла опережающими темпами относительно стоимости квадратного метра: «Есть позиции, которые изменились на 200-250%». В то же время высокая конкуренция среди производителей стройматериалов позволила затормозить этот рост.
«Появляются современные сервисы, которые значительно облегчают поиск оптимальных логистических цепочек. Сейчас таких программных продуктов много, и НОСТРОЙ разработал такой продукт, который позволяет по принципу «Яндекс-такси» очень быстро находить оптимальное предложение из строительных материалов», — отметил Антон Глушков.
Второй фактор — заработная плата. «Она в целом увеличилась за 10 месяцев на 35%. Много говорится про производительность труда, иностранную рабочую силу, подготовку кадров. Все это действительно имеет место быть, в той или иной мере работает. Но это пока капля в море рынка, который реально на сегодняшний момент нужен», — указал президент НОСТРОЙ. В качестве примера он привел данные ВШЭ, согласно которым коэффициент кадрового голода на стройке 11,5, при том, что по другим отраслям он в среднем составляет 7. «То есть в полтора раза превышает норматив, который необходим в отношении вакансий и количества занятых. Конечно же, кадровый голод налицо. Наше желание массово заместить иностранную рабочую силу российскими рабочими, безусловно, правильно стратегически, но в краткосрочном периоде мало достижимо», — сказал Антон Глушков, добавив, что все будет зависеть от того, сможет ли Россия найти новые рынки для привлечения специалистов из-за рубежа.
Касаясь других статей расходов при строительстве, он назвал цену на землю, которая является абсолютно рыночным фактором. «Снижение цены на земельный ресурс — это очевидный тренд. Он точно произойдет, к этому надо готовиться. И здесь определенный резерв у застройщиков есть», — указал президент НОСТРОЙ.