Оргкомитет премии Arendator Awards собрал группу ведущих отраслевых экспертов, которые специализируются на эффективном использовании коммерческой и социальной недвижимости в проектах по комплексному освоению территории (КОТ). Обсуждение различных аспектов этой проблематики стало частью программы международной выставки Mallpic Sochi 2024. Модератором сессии выступила Анастасия Кременчук, руководитель отдела развития Arendator Awards и главный редактор портала Arendator.ru.
8 ноября в отеле Pullman Sochi (официальная площадка выставки Mallpic Sochi 2024) была организована сессия «КОТ – драйвер развития коммерческой и социальной недвижимости». Центральной темой стал поиск оптимального баланса между жильем, общественными пространствами, образовательными объектами, медцентрами и деловой инфраструктурой, а также между различными типами бизнеса в рамках единого участка застройки.
Мероприятие открыл Станислав Ступников, партнер и генеральный директор компании «МТЛ. Управление активами» (входит в ГК «БестЪ») с докладом «Трансформация коммерческой инфраструктуры: новые форматы наполнения». Он сделал акцент на том, что проектные решения зачастую слабо коррелируют с фактической структурой спроса. В частности, на долю офисов приходится 20% всей коммерческой недвижимости, представленной в современных новостройках. Но их вес в сделках не превышает 5%. В свою очередь, помещения под магазины (как продуктовые, так и бытовые) интересуют почти 60% арендаторов. Вместе с алкомаркетами и пунктами бытовых услуг этот показатель поднимается к 70%. Между тем, в общем объеме предложения магазины занимают 15%, а сфера бытового обслуживания – 23%. Подобный дисбаланс наблюдается и в отношении объектов общепита (4% по проекту vs 10% фактически).
Вторым спикером была Тамара Родичева, руководитель направления аренды и эксплуатации коммерческой недвижимости «Инсити Девелопмент» и директор управляющей компании «СитиМолл». Она рассказала о коммерческой недвижимости в контексте комплексной застройки территории на примере жилого массива «Любимово» (Прикубанский округ Краснодара). По словам эксперта, «оживленный микрорайон с развитой инфраструктурой привлекает внимание инвесторов, заинтересованных в открытии новых предприятий и расширении бизнеса». При этом развитие коммерческой инфраструктуры требует персонала для обслуживания магазинов и услуг, что создает дополнительные рабочие места.
Представитель другого топ-застройщика с юга РФ – компании Dogma – Александр Голиков (руководитель управления коммерческой недвижимости) изложил плюсы и минусы двух сценариев реализации объектов деловой инфраструктуры. Вариант с продажей предполагает минимум операций и бизнес-процессов при быстром возврате средств. В то же время он сопряжен с хаотичным распределением арендаторов и утратой контроля над сохранением внешнего облика зданий. Многие жильцы явно будут недовольны определенными заведениями и набором предлагаемых услуг. Опция с арендой, напротив, обеспечивает необходимую управляемость коммерческой инфраструктуры и ее соответствие потребностям клиентской аудитории. К тому же это значимый фактор в повышении ликвидности проекта.
Отдельный вопрос – представительство бизнес-инфраструктуры в общем метраже жилого комплекса. Согласно корпоративной статистике, которую привел Борис Маца, директор департамента коммерческой недвижимости MR Group, для современных девелоперских проектов характерно соотношение 9-12 кв. м жилой площади на 1 кв. м торговой. Как следует из расчетов, предоставленных экспертом, каждые 24-25 кв. м коммерческой недвижимости обычно конвертируются в одно рабочее место.
Светлана Полякова, руководитель отдела маркетинга и рекламы ТЦ «ЗУМ. Зиларт Универмаг», фуд-холла «Зиларт.Еда», сообщила о распределении коммерческих активов внутри ЖК «Зиларт» – одного из наиболее известных и масштабных проектов комплексного освоения территории в Москве. Здесь 42% всей бизнес-недвижимости отведены под оказание услуг населению. По 16% охватывают рестораны и алкомаркеты, по 11% – кофейни и «детская» инфраструктура. Оставшуюся часть «закрывают» магазины, где продаются продукты питания. Специальное исследование, проведенное специалистами компании, показало, что фудмаркеты почти вдвое популярнее ресторанов (34% vs 19% участников опроса). 47% респондентов за последний год посещали и то, и другое.
Наталья Чистякова, начальник отдела концепций коммерческой недвижимости и социальных объектов ГК «ФСК», сосредоточилась на социальной инфраструктуре в жилых комплексах. По ее данным, детские площадки – это наиболее востребованный тип инфраструктурных объектов. Они фигурируют в 87% всех клиентских запросов. Далее в рейтинге идут образовательные (86%) и медицинские (85%) учреждения. Среди собственно коммерческих помещений лидируют автомобильная инфраструктура (73%), тренажерные залы (73%), кофейни и пекарни (71%).