На фоне высоких ипотечных ставок девелоперы предлагают покупателям рассрочку на 2-3 года с низкими платежами в первые год-полтора и существенным повышением платежей ближе к концу строительства. Расчет строится на то, что к моменту окончания стройки ставки по ипотеке снизятся, и покупатель сможет рефинансировать остаток долга перед застройщиком через банк.
Сейчас активно обсуждаются риски рассрочек от застройщиков для самих застройщиков. Действительно ли схема опасна?
История знает несколько примеров, когда подобные схемы приводили к серьезным проблемам.
В Гонконге конца 90-х местные застройщики активно продавали недвижимость в рассрочку на 2-3 года с первым взносом 10-15%. Когда из-за азиатского финансового кризиса цены на недвижимость упали, около 40% покупателей просто перестали платить – их долг по рассрочке оказался намного выше рыночной стоимости квартир.
Попытки девелоперов взыскать долги через суд часто проваливались, особенно по недостроенным объектам. В результате даже крупные застройщики, такие как Henderson Land и Sun Hung Kai Properties, понесли серьезные убытки, а более мелкие компании просто обанкротились.
Более свежий пример – история проекта Mudon в Дубае. В 2014 году местный девелопер Dubai Properties запустил масштабный проект с привлекательными условиями: первый взнос 15% и рассрочка на 3 года. Когда в трудном для Дубайска 2015 году цены на недвижимость упали на 15-20%, а строительство начало отставать от графика, около 30% покупателей прекратили платежи. Застройщику пришлось серьезно реструктурировать проект: вести индивидуальные переговоры с должниками, предлагать скидки и альтернативные варианты, привлекать дополнительное финансирование. Проект удалось завершить только с двухлетней задержкой, да и то во многом благодаря вмешательству регулятора (RERA) и помощи материнской компании холдинга.
Самый свежачок: в 2021-2022 годах застройщик ГК ФСК продавал квартиры в ЖК Sydney City по программе с первым взносом 20% и отсрочкой остального платежа на полтора года. Продавцы обещали досрочную сдачу и высокую доходность за счёт роста цен, но сроки сдачи проекта сдвинулись с конца 2022 на 2023 год, а цены выросли, но не так, как обещали в офисах продаж... Когда покупатели, не сумевшие собрать оставшиеся 80% стоимости, попытались расторгнуть договоры, застройщик начал подавать на них в суд, используя это как инструмент к заключению соглашения о расторжение ДДУ со штрафом в размере 10% от стоимости сделки.
Анализ этих и других кейсов позволил выделить
.
Низкий первый взнос не создает у покупателя достаточной привязки к объекту – ему в какой-то момент становится проще отказаться от платежей, чем продолжать платить за недвижимость (если она подешевела).
Расчет на будущее рефинансирование крайне рискован – никто не может гарантировать, что ставки действительно снизятся или что банки будут готовы выдавать кредиты в нужном объеме.
Если вдруг по какой-либо причине достаточно большое количество покупателей перестанет платить по рассрочкам, у застройщиков возникнут проблемы с финансированием строительства проектов и вызовет задержки в строительстве. Это спровоцирует новые отказы от платежей, и возникнет опасный эффект домино.
Очевидно, что во избежание будущих проблем застройщикам необходимо искать в системе продаж оптимальный баланс рассрочек, ипотеки и 100% оплат. А вот регуляторам неплохо было бы заставлять застройщиков раскрывать показатели продаж (доли финансовых инструментов в продажах) для оценки устойчивости их бизнеса самими покупателями.
Более того разумной (мудрой) мерой было бы ограничение % рассрочек в общем объеме продаж на каком-то безопасном для рынка уровне (например, до 50%) - при живой семейной ипотеке это вполне реально.