Три в одном: территорию новосибирского автовокзала рвут на части — эксперты боятся, что город лишится ценной земли

Депутат Горсовета Андрей Гудовский Новосибирска попросил разделить территорию автовокзала на Гусинобродском шоссе для магазина, дороги по улице Докучаева и самого автовокзала. Подобное решение он объясняет тем, что дорогу необходимо отдать городу — компании «Автовокзал-Главный» она якобы не нужна, а на обслуживание и аренду земли уходят деньги. Эксперты опасаются, что после раздела часть городской территории уйдет на продажу. Корреспондент НГС узнала подробности и вспомнила, как на окраине вообще появился автовокзал.

Из пересадочного узла в остановку с магазинами

Планы по строительству автовокзала начали оформляться 10 лет назад — уже тогда развитие транспортно-пересадочного узла на Гусинобродском шоссе называли приоритетной задачей в сфере транспорта. На месте закрытой барахолки должна была появиться конечная метро, скоростных трамваев и автовокзал.

При этом автовокзал, как говорил на тот момент начальник управления архитектуры и градостроительства Игорь Лукьяненко, должны были строить только после открытия метро. Но денег на строительство станций «Гусинобродская» и «Молодежная» не оказалось, а для автовокзала нашелся инвестор — представитель совета директоров компании «Автосервис» (затем компанию переименовали в «Автовокзал-Главный») Андрей Гудовский, писало «РБК-Новосибирск». В 2016 году главный архитектор Новосибирска Виктор Тимонов отмечал, что «инвестор рвется в бой», чтобы начать строительство.

По данным сервиса «Контур.Фокус», ООО «Автовокзал-Главный» образовано в 2008 году. Директором компании числится Екатерина Стефанова, учредителем — директор школы №51 Ольга Эдуардовна Гудовская. До 16 ноября 2023 года компания принадлежала депутату Горсовета Андрею Гудовскому. По данным двух источников НГС, Ольга Гудовская — сестра Андрея Гудовского.

Стройку начали в 2017 году, а в конце 2019 года автовокзал принял первых пассажиров. Вдоль Гусинобродского шоссе выросло двухэтажное здание с помещениями для отдыха водителей, диспетчерской, залом ожидания на 75 человек и парковкой. Общая площадь объекта составила 1,6 тысячи кв. м, проектная стоимость строительства составляла 120 миллионов рублей.

Участок на пересечении улицы Коминтерна и Гусинобродского шоссе с сентября 2020 года «Автовокзал-Главный» арендует у города, договор действует до 2069 года.

Появилась у объекта и бесплатная парковка на 73 места, а вот торговых объектов на территории не было. Павильон площадью в 2,7 тысячи кв. м (само здание автовокзала меньше) появился в прошлом году. В мае «Автовокзал-Главный», учредителем которого еще был депутат горсовета Андрей Гудовский, получил разрешение на строительство магазина через проезд от автовокзала — и проезд, и сам павильон при этом относятся к земле, выделенной городом для автовокзала.

Спустя еще год стало известно о желании арендатора разделить участок: такое предложение директор «Автовокзала-Главный» Екатерина Стефанова (по данным Getcontact, в телефонах пользователей она записана как «юрист Гудовского») вынесла на комиссию по вопросам земельных отношений и застройки. И все прошло бы гладко, но оказалось, что у огромного магазина нет места для парковки. Ее Екатерина Стефанова предложила перенести на территорию автовокзала, но оказалось, что осуществить это нельзя без публичных слушаний.

Магазин — отдельно, автовокзал — отдельно

Территорию автовокзала площадью 2,2 га компания «Автовокзал-Главный» хочет разделить на два участка: один останется собственно автовокзалу, другой — уже построенному магазина, который по площади оказался больше, чем сам автовокзал (2,7 тысячи кв. м и 1,6 тысячи кв. м соответственно). В августе мэрия Новосибирска опубликовала постановление о подготовке проекта межевания участка, его должны были подготовить до конца 2025 года.

Проект подготовили досрочно — уже весной 2024 года. Одну часть территории, площадью 5,1 тысячи кв. м, определили магазину на Гусинобродском шоссе, 37/4и попросили добавить соответствующий условно-разрешенный вид пользования. Второй участок, площадью 18,6 тысячи кв. м, решили оставить автовокзалу, но тоже добавить вид использования «магазины». Вероятно, это связано с тем, что на участке уже поставили небольшой ларек, а внутри вокзала есть коммерческие помещения.

— Они же так почковаться могут, — послышался выкрик от одного из присутствовавших на заседании комиссии.

Члены комиссии же отправили вопрос на публичные слушания. После этого предложение обсудят еще раз — без соответствующего решения поставить участки на учет не получится, а проект межевания придется переделывать.

Доля с участком

Строительством торгового здания через дорогу от автовокзала занималась группа «Альянс», которая специализируется на коммерческой недвижимости. Судя по отзывам в 2ГИС, торговый центр работает уже несколько месяцев. Якорным арендатором в нем стал супермаркет «Магнит», открылись также другие магазины, кафе, аптека — всего здесь работает 11 организаций.

На банере, размещенном на сайте «Альянса», многообещающе указано, что для здания из общей территории выделят отдельный участок. Долю в 12,17% в торговом центре оценили в 36,3 миллиона рублей, а ежемесячный доход — в 387 тысяч рублей. Стоимость всего ТЦ, по предварительным расчетам, таким образом доходит до 298 миллионов рублей.

По данным сервиса «Контур.Фокус», ООО «Альянс» образовано в 2012 году. Директором числится Степан Сафонкин — депутат Горсовета. Компанией в равных долях владеют бизнесмены Евгения Пак и Роман Братцев, пару лет назад они также были учредителями ООО «Отелит-а» (входит в ГК «Отелит»), а также входили в число учредителей компании «Верс», которая владела незаконным двухэтажным павильоном на Речном вокзале. На конец 2023 года выручка «Альянса» составила 19,1 миллиона рублей, чистая прибыль — 1,5 миллиона рублей.

Совладелец компании «Альянс» Роман Братцев в разговоре с корреспондентом НГС отметил, что не владеет оперативной информацией о торговом здании на Гусинобродском шоссе, и посоветовал обратиться к директору. На момент публикации пообщаться со Степаном Сафонкиным не удалось, НГС направил письменный запрос в компанию.

Главное — выделить дорогу

Директор компании «Автовокзал-Главный» Екатерина Стефанова сообщила корреспонденту НГС, что разделение участка необходимо для удобства использования, а затем попросила связаться с Андреем Гудовским. Сегодня он занимает в компании должность директора по развитию и, по ее словам, занимается вопросом межевания.

Депутат в свою очередь объяснил, что арендованный участок делят не на два, а на три: основная задача — выделить часть дороги по улице Докучаева.

— По нашему участку проходит муниципальная дорога, которая делит автовокзал и магазин. Я с самого начала был против, чтобы нам выдавали этот участок, потому что по нему идет дорога, но тогда у мэрии были планы перестроить Докучаева по другому маршруту, — рассказал Андрей Гудовский.

По проекту планировки существующая улица Докучаева действительно не должна проходить через участок: планировалось, что она будет огибать автовокзал. При этом все 2,2 га отнесены к зоне транспортно-пересадочных узлов.

Со временем, по словам депутата, муниципалитет решил, что перестраивать дорогу — пустая трата денег, и ее оставили. При этом кусок улицы, отмечает Андрей Гудовский, прописан в договоре, и «Автовокзал-Главный» тратит деньги на аренду муниципальной дороги, которая ему не нужна, устанавливает новые остановки и в целом содержит территорию.

У мэрии при этом тоже возникают сложности: дорогу нужно ремонтировать, а она в аренде у частной компании.

— Мы подали документы на разделение и выделение куска дороги, чтобы мэрия смогла забрать его себе. Если бы сеть построили иначе, то я мог бы отгородить участок, сделать единый комплекс. Но с муниципальной дорогой подобное не получится, — объяснил Андрей Гудовский.

Главные новости Новосибирска и страны — в телеграм-канале NGS.RU

• Подписывайтесь, чтобы быть в курсе событий!

Вспомогательный вид использования для размещения магазинов был у участка с самого начала, уверяет он. В 2022 году, когда компания получала разрешение на строительство торгового здания, вопрос об условно-разрешенном виде использования земли прошел через комиссию и публичные слушания.

Депутат также подчеркнул, что продавать здание не планируют.

Законно, но подозрительно

Заместитель председателя комиссии по транспорту Общественного экспертного совета по вопросам градостроительства при мэре Новосибирска Алексей Мазур объяснил НГС, что в новосибирской практике немало прецедентов, когда жилые комплексы и коммерческие здания строили на земле, выделенной для социальных объектов или парковок. Но этот случай отличается.

— Андрей Гудовский действительно пытался создать главный автовокзал на ГБШ, но жизнь заставила децентрализовать его. Во-первых, людям удобнее уезжать с других вокзалов. Во-вторых, так и не построен Восточный обход, с которого должны были заезжать автобусы, минуя городские пробки, — считает Алексей Мазур.

Еще один источник НГС отметил, что магазин в развивающемся районе — спасение для не очень востребованного автовокзала. Рядом с ним так и не появилось важных транспортных узлов, которые позволили бы его окупить, а инвестор вложил немалые средства. Правда, в будущем выделенный участок может принести проблемы: вдруг Андрей Гудовский решит выкупить, а затем продать землю. Или захочет продать сам коммерческий объект.

Руководитель движения «Искалеченный Новосибирск» Михаил Рязанцев отметил, что межевание участка — законное, но при этом может нанести ущерб городу.

— Земля была выдана именно под автовокзал, но на ней появился неуникальный магазин, который есть в любом микрорайоне. Смысл межевания, мне кажется, — в возможности выкупа участка под магазин, а далее продажи или чего-то другого, — заметил эксперт.

При этом сами по себе магазины на транспортно-пересадочном узле вопросов у него не вызывают — на участке предполагается большой трафик и, соответственно, спрос на товары.

По словам Михаила Рязанцева, похожий прецедент случился на площади Маркса, когда на пересадочном узле на деньги инвестора построили перехватывающую парковку. Инвестор в итоге перевел ее в коммерческую зону, парковка стала составной частью торгового центра и оказалась платной. По сути получился объект не транспортной инфраструктуры, а коммерческий.

Старый автовокзал на Красном проспекте не работает уже несколько лет. Мэрия уже продала свою долю, а частные владельцы так и не смогли решить, что делать со зданием дальше. НГС выяснил, кому сейчас принадлежит недостроенный автовокзал и что с ним можно сделать.