Хабаровские предприниматели кричат SOS из-за действий домоуправления?
Поделиться новостью
Кажется, что в бизнесе ТСЖ или «управляйка» дома особой роли не играют: ну будет дворник плохо убирать у подъезда и что? Наймем своего, а затраты вложим в финальные чеки. Ну не будет компания вовремя менять лампочки в подъездах или не найдет средств на восстановление отколовшейся плитки — позовем мастера и проведем работы за свой счет. Такие ситуации возникают повсеместно. Они не то чтобы приятные, но вряд ли критичные. Но порой случается иначе: собственники коммерческой недвижимости в доме по улице Гоголя, 39 в Хабаровске полагают, что ТСЖ намеренно вредит их бизнесу.
Рыба гниет с головы?
Сам по себе дом на Гоголя, 39 старым не назовешь: его сдали в 2010 году. Еще на этапе проектирования 22-этажного здания запланировали 6-этажную пристройку для коммерческой деятельности. Предпринимателям такое предложение пришлось по нраву: получить в собственность пространство для магазинов, офисов, школ и частных клиник в нескольких минутах ходьбы от площади Ленина хотели многие. Дольщики ждали сдачи дома, терпели перенос сроков и другие неудобства.
Проблемы с его эксплуатацией возникли практически сразу и постепенно копились. Например, часть собственников со временем отказалась от использования приобретенных мест на подземной парковке — из-за сырости машины там ржавели.
— Мы купили квартиру и 2 парковочных места в гараже в 2018 году. И практически сразу столкнулись с тем, что во время летних дождей нас топило. Внутри сырость, грибок, а после каждого ливня машины приходилось отвозить на мойку и шлифовку. Нам это быстро надоело, сшили себе пленочные чехлы и пытались решить вопрос через ТСЖ. Залатали нам крышу в 2023 году после обращений в вышестоящие инстанции. Но ремонта самого гаража или компенсации ущерба от ТСЖ мы так и не добились. Ответили, что гараж — не общедомовое имущество, и за его состояние организация ответственности не несет. Готовим заявление в суд, — рассказывает собственник недвижимости в доме на Гоголя Марина Тян.
Помимо неприятных запахов сталкиваются посетители гаража и с другими «сюрпризами».
— Несколько раз видели там, предположительно, мигранта, жившего в помещении, которое раньше занимали вахтеры, — рассказывает жительница квартиры Лилия Моторная, демонстрируя фото с неизвестным лицом и кадры бытовки с умывальником, микроволновкой и спальным местом.
Решению коммунальных проблем, вероятно, не способствовало и то, что в 2015 году АО «ДГК» подало в арбитражный суд заявление о признании ТСЖ «Нефрит» банкротом. Несколько лет общедомовым хозяйством руководила внешняя управляющая Элла Снеткова, которая, по словам наших собеседников, по логичным причинам отказывала предпринимателям в запросах из-за отсутствия средств. В самом конце 2017 года участники банкротного процесса утвердили мировое соглашение, в котором были зафиксированы долг ТСЖ перед энергетиками в размере 3 миллионов рублей и намерение его гасить до конца 2019 года. Далее власть в ТСЖ сменилась – с июня 2022 года председателем назначили Светлану Корендясову. Собственники коммерческой недвижимости в надежде на исправление ситуации начали обращаться к новой персоне.
— У нас в собственности тысяча квадратных метров. Мы их сдаем магазинам и клинике. Раньше еще в одном из помещений располагалось китайское кафе. Но с 2015 года нас топило, крыша не была гидроизолирована. Сбежали 4 арендатора. В ТСЖ неоднократно обращались с этим вопросом. Крышу-то в 2023 году залатали, а стену — нет. Когда все уже грибком покрылось, ремонт мы сделали сами. Сейчас судимся по двум делам, требуем компенсации понесенного ущерба. Суммы, мягко говоря, немаленькие, — рассказывает Григорий Чистяков.
Заливало предпринимателей не только из-за «дырявой» крыши. Так, летом 2023 года директор ООО «ТРИО» подал на ТСЖ в суд. Его предприятие, занимающееся пошивом медицинской одежды, затопило: пострадали и готовая продукция, и материалы. Кириллу Андрющенко удалось отстоять свои интересы, хотя и «побороться» с «Нефритом» пришлось. Привлеченный эксперт пришел к выводу, что причиной прорыва трубы стали работы по объединению «ливневки» и общедомовой канализации, проведенные в ходе одного из ремонтов многоэтажки.
Невнимательное отношение «Нефрита» к содержанию дома привело и к несчастным случаям. В 2022 году посетительница одной из компаний, расположенных в доме на Гоголя, Олеся Кравцова поскользнулась на нечищенном крыльце и сломала ногу. Понесенный ущерб ТСЖ согласилось компенсировать без суда.
Владельцы коммерческой недвижимости указали и на ряд других проблем, которые, по их словам, никак не решаются: отсутствующие стекла на фасаде здания, отваливающаяся плитка на лестницах и прочее. Они считают, что ТСЖ не только не занимается решением этих проблем, но и не позволяет исправлять их самостоятельно.
— Во время работы внешнего управляющего мы и другие предприниматели провели ремонт общедомовых коридоров. Третий этаж, например, полностью приводили в порядок за свой счет, получили устное согласие на размещение мебели, — рассказывает Ольга Гребеняк, директор Иммунореабилитационного центра (ИРЦ), находящегося в этом здании. — После прихода Светланы Корендясовой на должность председателя ТСЖ, обращения обещают рассмотреть на собрании собственников, но там их даже не поднимают. Нам не удалось добиться ни замены отколовшейся плитки, ни хотя бы разрешения провести работы самостоятельно. Для нас важно решать такие проблемы: наши пациенты — беременные женщины, дети, им ходить по таким лестницам особенно небезопасно. Тем более, что мы вносим коммунальные платежи за обслуживание общедомовых коридоров. К примеру, счета за электроэнергию поступают нам, владельцам коммерческих помещений, хотя через коридоры проходит эвакуационный выход.
В качестве протеста предполагаемому бездействию ТСЖ предприниматель и некоторые другие собственники коммерческой недвижимости вышли из состава правления.
— «Нефрит» бездействует, а нести ответственность за это я не хочу, — считает Ольга Гребеняк.
Денег много не бывает…
Конфликт со временем лишь нарастал. Например, в конце февраля владелец ИРЦ получила от ТСЖ «Нефрит» оферту, в которой клинике предлагалось арендовать коридор, ведущий к ее помещениям и кабинетам, в том числе, других предпринимателей. Успеть снять общедомовые площади собственникам предлагалось до того, как их сдадут другим заинтересованным лицам. Получатели оффера возразили, указав на то, что сдавать в аренду помещение, обеспечивающее проход к двум разным организациям, недопустимо.
Во время сезонного осмотра общедомового имущества ситуация обострилась. Представители «Нефрита» обнаружили в коридорах диваны, кондиционер, телевизор, кулер с водой и цветы. Обратили внимание и на то, что ремонт в коридоре выполнен в стилистике ИРЦ. Такое благоустройство без дополнительной платы в ТСЖ сочли поводом для повторного предложения заключить договор аренды и пригрозили обращением в суд.
Руководство клиники вновь отказалось, приведя те же самые аргументы, добавив, что доступ собственников на общедомовую территорию сохраняется. Пользоваться диванами и прочим оборудованием могут все.
— Мы проходили проверку на пожарную безопасность. Нам ни слова не сказали про то, что диваны как-то могут помешать проходу или затруднить эвакуацию. Мебель была установлена для того, чтобы беременные не ждали приема стоя, но доступ к коридорам и мебели есть у всех. Например, несколько раз именно в коридоре на третьем этаже проводились собрания собственников. Владельцы недвижимости не возражали тому, что могут разместиться с комфортом, — отмечает юрист ИРЦ Лилия Моторная.
Слова нашей собеседницы подтверждаются одним из протоколов собрания собственников, которое проводилось в коридоре третьего этажа.
Помимо мебели и оборудования обнаружили в ходе осмотра канализационную трубу и проход в помещение ИРЦ, якобы не соответствующую техпаспорту помещения. Предприниматели заверили, что самостоятельно никаких проходов не делали. Однако ТСЖ это не удовлетворило.
— Платите за помещения 10-15 тысяч рублей и используйте как хотите: ставьте диваны, аппаратуру… — ответила Светлана Корендясова на вопрос об аренде на представленном в редакцию видео.
Горячая стадия
Апогей конфликта произошел утром 17 мая, когда 14 человек во главе с председателем, сотрудниками ТСЖ и группой поддержки из владельцев квартир и просто жителей дома явились в коридор на третьем этаже со стремянками и ГВЛ-листами. Видео происходящего предоставили редакции «Дальневосточного обозрения».
— А что здесь происходит, можно уточнить? — испуганно выглядывая из своего кабинета спрашивает собственница одного из коммерческих помещений Светлана Савчин.
— Здесь ремонт будет производиться, будет заделываться вот этот (указывает) проем. Будут устанавливаться пожарные…[неразборчиво], будет выноситься мебель незаконно размещенная, — отвечает Светлана Корендясова.
— По всему дому? — уточняет мужчина за кадром.
— Нет, конкретно частной собственности вашей, — говорит председатель ТСЖ «Нефрит».
— А почему именно здесь? — интересуется мужчина.
— Потому что вы ведете коммерческую деятельность, — аргументирует руководитель делегации.
Сотрудник ИРЦ Николай Гребеняк поинтересовался, на каких основаниях принято решение о выносе диванов и закладывании проема. Один из мужчин, составивших группу поддержки (предположительно, экс-сотрудник полиции А. В. Кузнецов) ответил, что решения суда для выноса диванов не требуется, достаточно решения собственников на собрании.
— Мы решили общедомовые вещи убрать отсюда, — заявляет мужчина на видео. — Они мне мешают, мне не нравится. Да, это мы все решили, — отвечает мужчина. — Все мы принимали в этом участие [принятии решения]. Все собственники.
— А почему я об этом не знаю? — уточняет собственница недвижимости Светлана Савчин.
— Это ваша проблема, — парирует гражданин.
К выносу мебели, так и не предъявив документов, обосновывающих происходящее, пришедшие приступили, несмотря на то, что юрист ИРЦ сообщила о том, что расценивает происходящее как самоуправство, а другой сотрудник клиники вызвал полицию. Дожидаться приезда правоохранителей представители ТСЖ и им сочувствующие не стали. Выносили диваны, перешучиваясь и громко разговаривая. Когда Лилия Моторная села на одно из мест, рядом подсели Светлана Корендясова и ее спутница. На видео попал момент, где председатель ТСЖ говорит о том, что юрист ИРЦ может обос*** (“наложить в штаны” — прим. ред.) на этом диване, а ее собеседница называет специалиста клиники «недалеким человеком» и призывает не опускаться до ее уровня.
Ждать приезда полиции пришлось около 3,5 часа. За это время сотрудники ТСЖ унесли мебель и отрезали канализационную трубу. Посетители общедомового пространства выстраивались в очередь на лестнице и шумели, чем, судя по показаниям свидетелей, данных правоохранителям, изрядно напугали пациентов клиники — события происходили через несколько месяцев после нашумевшего теракта в «Крокус Сити Холле».
Приехавшим правоохранителям удалось в ходе звонка убедить председателя ТСЖ не закладывать проем в помещение клиники. Однако компания уже понесла ущерб, о котором сообщила полиции: были унесены 3 дивана общей стоимостью в 133 800 рублей и на примерно 1,5 месяца приостановлена работа аптеки (деятельность которой невозможна без канализации), что повлекло убытки более, чем в 715 тысяч рублей.
«Не вижу состава»
Руководитель ИРЦ Ольга Гребеняк обратилась в полицию, однако ни хулиганства, ни вымогательства, ни какого-либо другого нарушения закона в действиях ТСЖ правоохранители не усмотрели. В мировой суд были направлены три заявления о личном оскорблении руководителя и юриста клиники Светланой Корендясовой. За словесное унижение Лилии Моторной председателю ТСЖ выписали предупреждение, за неуважительное отношение к Ольге Гребеняк — штраф в 3 тысячи рублей. По третьему делу — предполагаемой демонстрации неприличного жеста — в Центральном районном суде Хабаровска сейчас рассматривается апелляция. Представитель редакции «Дальневосточное обозрение» побывал на процессе.
— Вы узнаете себя на снимке? — спрашивает судья Назарова.
— Да, — отвечает Светлана Корендясова.
— Рука ваша? — продолжает судья.
— Рука моя, — соглашается ответчица.
— А жест признаете? — уточняет госпожа Назарова.
— Жест?.. Это жест? — удивляется Светлана Корендясова, недоумевая, что выставленный вперед средний палец при частичном складывании соседних может что-то обозначать.
После майских событий ИРЦ настаивал на возбуждении дел. Диваны и кулер нашлись: их перенесли в вентиляционную камеру. Но предприниматели забирать имущество отказались, полагая, что ему мог быть причинен ущерб, а также рассчитывая, что до полиции удастся достучаться через прокуратуру. Тогда имущество могло бы послужить вещдоком. Тем временем «Нефрит» направил сообщение о том, что за время пребывания диванов на общедомовом пространстве ИРЦ выставят счет за аренду данной площади.
Заявления в полицию ожидаемого предпринимателями результата не принесли. Отказались правоохранители видеть преступление и в другом инциденте. В июне представители ИРЦ совместно « другими гражданами отправились на организованный личный прием к председателю “Нефрита», чтобы подать протест. Во время визита разгорелся конфликт, в ходе которого, как утверждает Лилия Моторная, ей повредил руку завхоз ТСЖ Сергей Тивиков. Ольга Гребеняк также настаивает на том, что ее толкнули, причинив физическую боль. Но в полиции завхоз «Нефрита» дал показания, в которых указал, что пытался не допустить бывшего члена правления ТСЖ к помещению, в котором хранятся материальные ценности. Когда та направилась в туалет, дверь в который находится по соседству, пропустил ее. Физического контакта ни с одной, ни с другой женщиной, по его словам, не было.
Несмотря на наличие заключения судмедэксперта о наличии легкого вреда здоровью Лилии Моторной, полиция вновь не нашла состава преступления. Прокуратура с таким решением не согласилась и направила протест с требованием расследовать инцидент. Дела так и не возбудили. «Нет состава» — кажется, к такому ответу на попытку подать заявление в полицию представители ИРЦ уже привыкли.
Не один в поле воин
Могло бы показаться, что возмущены поведением ТСЖ «Нефрит» и ее представителей только некие «опальные» предприниматели. Но все несколько сложнее. Судиться с ними пытаются и другие собственники.
— Они пытались требовать аренду за вентиляционную трубу (проходящую через общий коридор — прим. ред.), которой, как они утверждают, нет в техпаспорте. Но то, что они показывают — проект, который застройщик предлагал на старте. Он не прошел согласование и был заменен. Сейчас мы это в арбитраже доказываем, чтобы нашим арендаторам не закладывали проемы. Даже если посмотреть на актуальный план здания: там на всех этажах примерно в этом же месте проемы есть. Это что, все собственники сговорились и дырку в стене пробурили? Нет, конечно! — возмущается Григорий Чистяков.
Собеседник отметил, что ТСЖ «перекрывать кислород» другому его арендатору — магазину «Пятерочка» так же резво, как и канализационную трубу ИРЦ, не стала. Он предполагает: связываться с федеральной сетью «Нефрит» все же побоялся.
После обращения собственников коммерческой недвижимости в прокуратуру с просьбой обратить внимание на работу «Нефрита», в частности, изучить финансовую и административную деятельность организации, ведомство провело проверку. В ходе нее были выявлены множественные нарушения: от мусора на лестничных клетках и сколов в плитке до нераскрытия отчетов о деятельности надлежащим образом и несоблюдения требований противопожарной безопасности. Примечательно, что среди всего прочего у проверяющих вызвали вопросы предметы домашнего обихода, мебель и личные вещи в коридорах подъезда, в котором находится офис ТСЖ. Общедомовое пространство на 6 этаже не защищено автоматической пожарной сигнализацией, а та, что установлена в подземной парковке – неисправна. По итогам проверки, организации выписали штраф в размере 40 тысяч рублей и велели устранить нарушения.
Помимо вышеуказанных нарушений в работе «Нефрита», прокуратура также рассматривала вопрос уклонения от приема обращений собственников. Впрочем, наши собеседники хором утверждают: лично принимать от них жалобы и протесты председатель ТСЖ отказывается до сих пор — все «отправляются» на почту. Тем временем перечень недовольных работой «Нефрита» предпринимателей растет. К примеру, свидетель выноса диванов, принадлежащих соседям по этажу, Светлана Савчин рассказала, что попытается обжаловать в суде решение об освобождении коридора 3 этажа от мебели. Ознакомившись с протоколом собрания собственников, женщина полагает, что кворума на том заседании не было, а значит, легитимными его итоги назвать нельзя.
Собственники коммерческих помещений этажом выше, видимо, решили не дожидаться повторения сценария ИРЦ. Получив аналогичную оферту с предложением арендовать общий коридор из-за того, что он был благоустроен и используется для комфорта посетителей, ИП. Шурская С. Д. написала обращение, в котором без обиняков перечислила все немалые траты, понесенные на содержание предлагаемой к аренде площади. Она указала, что причиной такого решения был отказ ТСЖ участвовать в поддержании порядка на общедомовых площадях, перечислила мебель и технику, установленную там.
— В случае оказания вами давления и последующего принуждения к заключению договора, мы будем вынуждены обратиться в жилищную инспекцию и в прокуратуру по данному поводу. Также прошу вас иметь в виду, что мы в полном праве обратиться в суд с иском на возмещение всех издержек, покрывающих все наши затраты на благоустройство холла 4-го этажа, а также на приведение фасада здания в надлежащий вид. Все наши действия были согласованы с председателем ТСЖ «Нефрит» до проведения работ по благоустройству, — завершила свой ответ предприниматель. Подпись под документом поставили еще три бизнесмена.
Удастся ли предпринимателям перевести диалог с ТСЖ в конструктивное русло или собственникам коммерческой недвижимости в доме на Гоголя придется объединяться, чтобы их бизнес не погиб, покажет время. «Дальневосточное обозрение» продолжит следить за развитием событий.
Ольга Цыкарева
Фото предоставлено ИРЦ