Новостройки на севере Петербурга. Фото: NSP.RU
Рынок новостроек – система инерционная: рост цен предложения до июля подстегивался периодическими всплесками спроса из-за «вбросов» информации об отмене льгот, в августе–сентябре – сведениями о нехватке лимитов на оставшиеся ипотечные программы. Однако с августа рост средних цен предложения на первичном рынке ощутимо затормозился (см. табл. 1).
Игра на скидках
Застройщики избегают снижения цен в рекламе, предпочитая акции и скидки по отдельным объектам или группам объектов. (Характерный пример – объявление от ФСК: «Скидка 50% каждому!» И потом мелким шрифтом – разъяснение: речь идет о дополнительной скидке в 50% от текущей скидки, а не от текущей цены.)
Ильдар Хусаинов, владелец компании «Этажи», полагает, что девелоперы «морально готовы» к снижению цен на 10–15% в начале 2025 года: «Многие уже начали это делать, большинство – в виде акций или рассрочек».
Некоторые эксперты предрекают российскому рынку жилья «китайский сценарий»: в Китае, при больших объемах господдержки, новые квартиры за год подешевели почти на четверть, объем продаж жилья снизился на 18%. В России эта схема реализуется наполовину: объемы падают, а цены нет. «Люди заинтересованы в покупке первичного жилья, однако многих останавливает дорогая ипотека. При этом снижения стоимости новостроек не наблюдается, и в перспективе заметных ценовых изменений мы не ждем», – говорит Валерий Кочетков из «ИНКОМ-Недвижимости».
В петербургской агломерации, по прогнозу генерального директора «Петербургской Недвижимости» Олега Пашина, объем спроса на первичном рынке по итогам 2024 года может сократиться до 3,2 млн кв. м (в 2023-м – 3,7 млн кв. м), а объем предложения снизится с 4 млн кв. м до 3,4 млн кв. м.
За октябрь на городских территориях стало на пять ЖК меньше (было 237, стало 235), на областных – семь адресов прибавилось (89 и 96 соответственно). И это долгосрочная тенденция. За год доля квартир, выставленных на продажу в ЖК в Ленобласти, выросла с 44 до 50%.
Динамику реального спроса за октябрь сможем оценить, когда станут доступны данные по количеству ДДУ. Предварительно – минус 10–15% к невысокому сентябрьскому уровню.
В октябре в петербургских и областных ЖК объявления о скидках и о повышении цен встречались примерно поровну. Скидки (3–5%) обычно обещают при бронировании квартиры до определенной даты. Но основная часть новостей – вообще не про цены, а про изменение условий по ипотеке или рассрочке. «Приз симпатий» NSP получает такой слоган: «Новые скидки на удорожание по субсидированной ипотеке!» (О чем это?!) Торговля идет не за цену, а за условия оплаты, размер первого взноса, ставку на первые три года (или пять лет) и на последующий период…
Растет роль агентов и агентский процент. Лучшим продавцам по итогам двух месяцев обещают «мерседес» или даже квартиру.
Сокращение ассортимента
Тем не менее информация о динамике среднего уровня цен остается весьма полезной.
За месяц ничего существенного не произошло, отметим лишь некоторое понижение в пригородах. (Минус 3% в Петродворцовом, минус 1,8% в Курортном районе.)
За год новостройки подорожали повсеместно. Рекордный прирост в центре: 23%. В спальных районах Петербурга – плюс 10,8%, на удаленных от метро городских территориях и в пригородах – около 15%. Традиционно отстает Ленобласть: плюс 6,2% за 12 месяцев (табл. 1).
По динамике за год выделяются три района с приростом цен более 30%: Адмиралтейский (цены выросли в ЖК «Лермонтовский 54» и «GloraX Балтийская»), Красногвардейский (подорожали «ЛСР. Большая Охта» и сданный этим летом «GloraX Zanevsky») и Курортный, где в июле в продажу вышел ЖК Ranta Residence в Зеленогорске.
В ценовом рейтинге с большим отрывом лидируют Центральный и Петроградский, где средняя цена «квадрата» превышает 500 тыс. рублей. Рубеж в 400 тыс. превышен также в исторической части Василеостровского и Приморского районов.
На «спальных» территориях планку в 300 тыс. преодолели три района: Красногвардейский, намыв В. О. и Невский (см. табл. 2).
На городских окраинах без метро средний уровень в 200 тыс. рублей за кв. м превысили Приморский район (здесь уровень задает недешевый проект «Лисино» в Лисьем Носу), Невский (Уткина Заводь и Усть-Славянка) и Красногвардейский (строящиеся ЖК в Ручьях). В пригородной зоне начиная с августа на лидирующие позиции с большим отрывом вышел Кронштадт, более 300 тыс. рублей за «квадрат».
Число рекламируемых проектов в городе продолжает потихоньку уменьшаться, и только в Ленобласти оно в октябре увеличилось. За год предложение снизилось на всех территориях региона, особенно в центре города. В целом по региону ассортимент уменьшился на 17,4% (328 ЖК против 397 в октябре 2023-го).
Доля предложения квартир по типам домов за год немного изменилась в пользу панельных. Тем не менее основную массу новостроек стабильно представляют кирпично-монолитные дома. Уменьшилась доля предлагаемых квартир в центре города, выросла в области.
Доля «единичек» и студий за год увеличилась с 62% до 64%.
Более подробные цифры по динамике цен в зависимости от районов, от типов квартир и домов можно скачать по ссылке.
Приведенные в таблицах данные получены в результате анализа предложений квартир, публикуемых на портале novostroy.su, а также базы данных «Недвижимость и строительство Петербурга». Цены на апартаменты не учитывались.
Понятие «спальный район» не включает в себя зоны застройки старого фонда. Также в «спальники» не входят зоны, удаленные от метро, например, Парголово или Пулковские высоты (это в нашей классификации «дальний город»).