В третьем квартале 2024 года завершилась ипотечная программа господдержки покупки жилья в новостройках, которая была доступна широкому кругу заемщиков, так же подверглась корректировке программа семейной ипотеки, при этом одновременно резко повысился процент всех банковских займов, в том числе по проектному финансированию для застройщиков. Каким образом ситуация отразится на рынке жилья, потенциальных приобретателях и застройщиках?Попытаемся разобраться.
На сегодняшний день, по данным аналитиков, снижение спроса на покупку жилья в новостройках в ряде регионов достигает порядка 40%. В таких условиях застройщики сталкиваются с ожидаемыми трудностями и ищут решения для поддержания продаж.
Ипотечный бум, который мы наблюдали последние несколько лет, спровоцировал появление на рынке недвижимости небольших компаний, возводящих всего по одному жилому объекту в год. По оценкам экспертов, именно таким застройщикам будет сложнее всего выжить в сложившихся условиях. Отношение к ним банков, ввиду невысокой устойчивости, довольно скептическое, а без кредитной поддержки реализовывать проекты затруднительно. Для поддержания «оборотки» на должном уровне нужно продавать «здесь и сейчас», поэтому они придерживаются более лояльной ценовой политики. В случае же отсутствия необходимого темпа реализации жилья, маленькие застройщики могут предлагать серьезные скидки, но с ними связаны более высокие риски:
• Увеличение сроков сдачи объекта ;
• Снижение качества постройки;
• Использование некачественных материалов;
• Риск банкротства застройщика.
В условиях ипотечного кризиса у крупных девелоперов больше инструментов для устранения форс мажоров. Реализовывая одновременно несколько проектов, застройщик, для сокращения сроков ввода, может перебросить технику и людей с одного объекта на другой, достаточные оборотные средства гарантия реализации объекта, собственная материальная и техническая база. Кроме того, у крупных компаний всегда есть свой земельный банк, часть которого возможно продать для извлечения дополнительных средств. Таким образом, очевидно, что крупные застройщики могут в моменте подстраховать себя сами без привлечения внешней помощи, и их внутренние проблемы для клиента будут фактически незаметны.
Конечно, появления эскроу-счетов в разы сократило риск для покупателей влиться в ряды «обманутых дольщиков», но шанс все же есть. Например, если компания начинает процесс банкротства. Так же покупатели продолжают страдать от переносов сроков сдачи объектов. Могут возникнуть проблемы на этапе приемки жилья, при выявления использования некачественных материалов. Эксперты советуют тщательней обращать внимание на опыт, объем строительства и время нахождения застройщика на рынке недвижимости. Шансов договориться о скидках с небольшими компаниями или застройщиками, только вышедшими на рынок, гораздо больше, чем с «гигантами», но и рисков в разы больше.
В процессе подбора недвижимости стоит проверить самого застройщика на наличие возможных судебных исков, задолженностей, соблюдение сроков сдачи объектов. Для этого можно воспользоваться Единым Ресурсом Застройщиков(ЕРЗ). Данный ресурс составляет рейтинг застройщиков как в целом по стране, так и по отдельным регионам. Рейтинг ЕРЗ — это показатель соблюдения застройщиком декларируемого срока ввода жилья. Чем меньше разница между планируемой датой ввода объекта в эксплуатацию по первой проектной декларации и фактической датой ввода объекта в эксплуатацию, тем выше рейтинг.
Ниже приводим рейтинг ЕРЗ для воронежских компаний.
Советы по выбору застройщика:
- Обратите внимание на объем текущего строительства застройщика.
- Проверьте опыт и рейтинг застройщика.
- Используйте Единый Ресурс Застройщиков (ЕРЗ) для проверки рейтинга,чем выше рейтинг ЕРЗ, тем ниже риск задержки сдачи объекта.
- Рассмотрите крупных застройщиков, которые могут подстраховать себя в случае форс-мажоров.
- Маленькие застройщики могут предлагать скидки, но с ними связаны высокие риски.