Оцифровка недвижимости

Медиапроект «Банковское обозрение» провел первую в России специализированную конференцию по применению ЦФА в строительной и девелоперской отрасли

Полное название с успехом прошедшей конференции было таким: «Цифровые финансовые активы в строительстве и недвижимости. Новые возможности для девелоперов и инвесторов».

Мероприятие зафиксировало тот факт, что преимущества ЦФА для застройщиков заключаются в появлении альтернативного источника финансирования и значительном упрощении бизнес-процессов за счет использования смарт-контрактов, функционирующих на базе платформ операторов информационных систем (ОИС). А вот преимуществами ЦФА для инвесторов оказались гарантированная доходность, а также диверсификация и снижение рисков.

Однако очень четко прозвучала мысль о том, что главный бенефициар ЦФА «на стройке», о котором по какой-то причине до сих пор забывали, — это те граждане, которым недвижимость нужна не для инвестиций и не «про запас», а для проживания в ней. При снятии определенных регуляторных и законодательных ограничений и, конечно же, при появлении вторичного рынка ЦФА в состоянии «взорвать» этот сегмент рынка недвижимости.

Где мы находимся?

Первую секцию конференции «Состояние и перспективы финансирования недвижимости и строительной отрасли с использованием ЦФА» модерировал Дмитрий Аксаков, исполнительный директор бизнес-блока банка «ВЭБ.РФ».

Дмитрий Аксаков (ВЭБ.РФ). Фото: «Б.О»/Надежда Дьякова

В своем вступительном слове эксперт привел следующую статистику: «2024 год, я думаю, стал тем периодом, когда цифровые финансовые активы уже пробиваются в мейнстрим финансового рынка. Две трети накопленной эмиссии приходятся на Альфа-Банк и ВТБ. Согласно анализу Сбера о рынке долговых ЦФА от 23 сентября 2024 года, объем этой эмиссии превысил 450 млрд рублей, из них более 83% было размещено в этом году. Кроме того, агентство АКРА утверждает, что 95% выпущенных ЦФА являются простыми денежными требованиями, т.е. аналогами классических облигаций. Помимо банков крупными эмитентами являются «Норильский никель», «Ростелеком», АФК «Система», РЖД и другие. Однако застройщики пока не входят в число самых активных эмитентов».

По данным модератора, ключевая процентная ставка вносит свои негативные нотки в положительную динамику этого рынка, поскольку крупные заемщики не решаются в текущий момент выходить на рынок.

Что касается рынка недвижимости, то, по данным портала Cbonds, здесь состоялось 59 выпусков, первый из которых был осуществлен в 2022 году компанией «Джи-групп». В 2023 году было произведено уже 23 выпуска, в 2024-м — 35 выпусков. Их объем накопленным итогом составил 13,5 млрд рублей. Больше всего выпусков реализовал Альфа-Банк — 23 выпуска, или почти 10 млрд рублей. На втором месте Сбер c 18-ю выпусками, или 1,55 млрд рублей. Тройку лидеров замыкает компания «Мастерчейн» с одним выпуском на 1,5 млрд для девелопера ЖК hideOUT. Это первый в России проект, в котором частным инвесторам доступны ЦФА, привязанные к стоимости физического квадратного метра в этом жилом комплексе.

Традиционно застройщики получают финансирование через банковские кредиты, привлекая таким образом долгосрочное проектное финансирование. Но его структурирование достаточно сложное, хотя ЦФА могли бы здесь помочь. Пока этот инструмент не использовался именно для проектного финансирования, но для привлечения коротких денег на текущие расходы вполне подходит.

Застройщиков ЦФА с момента выхода на рынок, по мнению Дмитрия Аксакова, тем не менее заинтересовал по несколькими причинам.

Во-первых, появился альтернативный инструмент для привлечения денежных средств, который позволяет создавать новые механики, расширяя набор инвесторов.

Во-вторых, ЦФА интересны как инструмент привлечения клиентов в экосистему девелопера вследствие того, что цифровые права являются не только цифровыми финансовыми активами по денежным требованиям, но и утилитарными цифровыми правами (УЦП), а также гибридными цифровыми правами (УЦП), которые дают право на получение определенных услуг или на владение вещью. Это позволило «поиграть» с правом владения недвижимостью в цифровой форме, что вызвало живой интерес как у застройщиков, так и у инвесторов в недвижимость, особенно в сравнении с ПИФ.

В-третьих, ЦФА обладают возможностью дробления, что делает возможным инвестиции в меньшие и соответственно более дешевые активы, например в одну десятую квадратного метра недвижимости.

Дмитрий Аксаков добавил: «А еще ЦФА дают рынку надежду. Это не просто способ инвестировать в абстрактную квартиру, но и способ таких вложений денег, который даст возможность купить квартиру по кусочкам. Пока такой механизм еще не реализован, но все впереди, поскольку ЦФА могут стать своеобразной “валютой” в рамках экосистемы застройщика».

Не то токенизируем

Имея на руках столь детальную статистику и обозначенные тренды, Дмитрий Аксаков пригласил к дискуссии в качестве участников Сергея Рябова, руководителя дирекции ЦФА банка ВТБ, Дениса Додона, директора по инновациям Альфа-Банка, Дениса Кондрахина, директора по инвестициям Группы «Самолет», а также Алексея Фатхудинова, директора по ЦФА компании «Джи-групп».

Денис Додон сразу предложил разделить рынок на три класса людей, которые на нем присутствуют: «Это инвесторы, спекулянты и реальные потребители». При этом последнюю категорию можно назвать консервативными инвесторами, которые и являются потребителями «квадратных метров». На рынке имеется широкий спектр сберегательно-накопительных продуктов для них, который до конца не исследован не только в России, но и в мире. Это дело будущего!

Денис Додон (Альфа-Банк). Фото: «Б.О»/Надежда Дьякова

Что касается вторичного рынка ЦФА у нас в стране, то он находится в «высокой стадии формирования — технически он есть, но по факту отсутствует». Причина этого, по мнению представителя Альфа-Банка, — недостаточное развитие на нем института маркетмейкеров, которые могут торговать соответствующими инструментами. Это касается не только застройщиков, но и любых других эмитентов, которые создают рынок ЦФА и начинают привлекать сюда фондирование. И все они должны развивать его за счет работы со своей собственной инвесторской базой, а также за счет повышения навыков эмитентов работать в сегменте b2c. У банков все это оказалась больше и активнее, чем у других. Отсюда такая статистика по лидерству именно кредитно-финансовых учреждений, которую ранее в начале работы модератор. Здесь еще необходимо упомянуть о развитости программ лояльности, которые становятся одним из краеугольных камней в экосистемах девелоперов.

«Задача любой компании — не в том, чтобы больше привлечь денег, а чтобы больше продать. Отсюда — две причины, по которым застройщики идут в этот рынок. Во-первых, поиск альтернативного источника фондирования, короткого и безковенантного, а также более свободно управляемого по сравнению с эскроу. Во-вторых, это попытка найти продукты, которые позволили бы больше какой-либо аудитории продать своего контента».

Почему именно контента? В мире платформ люди выбирают и приобретают продукты, проводя значительно время в приложениях экосистем, например в приложениях крупных банков. Поэтому идет жестокая война за право расположения кнопки приложений на первой странице экрана смартфона. К сожалению, как видится представителям Альфа-Банка, на рассматриваемом рынке крайне мало «нормальных» продуктов и контента, которые реально заинтересовали потребителя, чтобы можно было с их помощью накопить на первоначальный взнос при помощи ЦФА или сформировать долгосрочную стратегию вложения, например, в квадратные метры. Все это пока штучный товар, не находящий массового спроса, возможно, кроме токенизации коммерческой недвижимости, что необходимо для инвесторов, права которых, кстати, защищены лучше всех.

Отсюда следует вывод применительно к потребительскому классу: «Не то мы токенизируем! Поэтому вместе с регуляторами необходимо формировать стратегию того, как можно обновленные продукты предлагать именно массовому слою неквалифицированных инвесторов. “Квадратные метры” для квалифицированных инвесторов не “взлетели” ни у кого, поскольку не та целевая аудитория. Плюс активная просветительская работа».

Денис Кондрахин согласился: «У нас при выпуске ЦФА были две сложности. Во-первых, объяснить людям, что это такое. Например, при большом количестве потенциальных покупателей на входе воронки продаж до выхода из нее дошло совсем немного из них. Было очень много вопросов! Во-вторых, клиентский путь вызывает огромное число вопросов. И не вся вина в этом лежит на застройщиках. Многие этапы пути гражданам приходится из-за законодательных ограничений проходить своими собственными ногами с паспортом в руках».

Денис Кондрахин (группа «Самолет»), Алексей Фатхутдинов («Джи-групп»). Фото: «Б.О»/Надежда Дьякова

При этом все участники дискуссии согласились с тем, что порог вложений для неквалифицированных инвесторов в 600 тыс. рублей в недвижимости неприменим. Человек твердо уверен в том, что он хочет приобрести недвижимость стоимостью от 10–20 млн рублей, а ему дают возможность вложиться лишь в менее чем один квадратный метр жилой площади.

По словам Алексея Фатхудинова, отсылка регулятора по вопросу этого порога к высокой волатильности на рынке не совсем убедительна, хотя бы по истории всплесков интереса (и наоборот) на рынке Казани с начала нулевых. Довольно быстро все приходило на круги своя, и люди рано делали те покупки, на которые были всерьез настроены.

Возможно, причина заключается в том, что все ОИС — родом из банковских структур, поэтому финансовый регулятор и не видит разницы между денежными и «девелоперскими» ЦФА. а ведь сумма на экстру-счетах в России сопоставима с объемом всего финансового рынка, но при этом, как говорят в Одессе и Казани, это две большие разницы.

Сергей Рябов в дополнение к истории в Казани напомнил ситуацию и в том городе, где «знают прикуп», т.е. в Сочи. По опыту проектов ВТБ выяснилось, что граждане нашей страны охотно покупают премиальную недвижимость за пределами своих регионов, например в Москве или «у моря». Имеющийся клиентский путь останавливает всех желающих, ведь необходимо посетить инвестиционного консультанта банка. Это у ВТБ они имеются в 40 регионах. а у других — пожалуйте в офис девелопера. А потом, возможно, придется посетить Росреестр и т.д. Немногие потребители из массового сегмента, в отличие от премиального, будет это делать. Проблему надо решать.

Сергей Рябов (ВТБ). Фото: «Б.О»/Надежда Дьякова

Юристы спорят

Вторая сессия — «Обзор рынка и правовое обеспечение выпуска и обращения ЦФА на недвижимость» — отчасти дала ответы на вопрос о том, почему существуют проблемы в клиентском пути и т.д. с точки зрения законодательства и что с этим можно сделать. Модератором дискуссии выступил Олег Ушаков, председатель комиссии по ЦФА ТПП РФ. Особенностью сессии стало преобладание на ней узкопрофильных докладов.

Светлана Матис, независимый эксперт в сфере ценных бумаг, проектном финансировании, ЦФА, в докладе «Обзор выпусков ЦФА на недвижимость» разъяснила, что такое ЦФА с привязкой к цене квадратного метра жилой недвижимости, к индексам, арендный доход с коммерческого объекта. Ею также были затронуты вопросы защиты капитала, перспективы введения обязательного тестирования для неквалифицированных инвесторов, намеренных приобрести ЦФА без гарантированной доходности. Было уделено довольно много внимания интеграции ЦФА в проектное финансирование, а также дополнительным механизмам контроля.

Олег Ушаков (ТПП РФ), Светлана Матис. Фото: «Б.О»/Надежда Дьякова

Елена Ключарева, старший юрист компании ККМП, представила доклад «ЦФА для недвижимости: перспективные направления использования». В нем она подробнее рассказала о ЦФА с базисом в виде недвижимости в реальных и потенциальных кейсах. Подняла она также темы проблем и вызовов потенциальных проектов.

Михаил Поставнев, главный юрисконсульт компании МКПЦН-Консультант, представил презентацию: «Юридические особенности выпуска ЦФА на недвижимость». Главными ее подтемами стали:

Информационные системы для ЦФА — понятие, статус оператора, правила функционирования;
Номинальный держатель ЦФА — понятие, статус, права и обязанности;
Алгоритм выпуска ЦФА — действия эмитента, оператора информационной системы и инвестора; вопросы оформления и размещения решения о выпуске, учета общих положений ГК РФ, корпоративного законодательства.

Олег Ушаков в финале сессии заострил внимание на том, как использование компаний специального назначения (special purpose vehicle, SPV) может быть полезным в структурировании сделок.

«Где деньги, Зин»?

Финальная часть конференции состояла из сессий «Платформы и застройщики на рынке ЦФА» и «ЦФА и коллективные инвестиции в недвижимость на вторичном рынке», которые модерировали соответственно Сергей Леошко, генеральный директор компании CFA.CENTER, и Андрей Михайлишин, генеральный директор компании «Цифровые платежи».

Андрей Михайлишин («Цифровые платежи»). Фото: «Б.О»/Надежда Дьякова

«Что первично для инвестора? Экспертиза! Именно брокер предоставляет эту самую экспертизу с точки зрения активов, к которым он дает доступ. И потом, рынок же не состоит из разрозненных активов, на нем все связано. В любом случае брокер управляет капиталом, помогает вам сформировать портфель, учитывать риски и т.д. А многие из нас, столкнувшись с той цифровой средой, которая реально присутствует в финансовых организациях, например с несовершенством инфраструктурного свойства, а также со взятием на себя персональной ответственности за переводы или взаимодействие с теми или иными кошельками, понимают, что брокер будет всегда востребован, прежде всего в качестве помощника», — прервал горячую дискуссию о наличии в инфраструктуре ЦФА посредников, в частности брокеров и других традиционных участников рынка ценных бумаг, Ярослав Кабаков, директор по стратегии ИК «Финам».

Участники дискуссии согласились с тем, что некоторые посредники и участники рынка действительно нужны, например рейтинговые агентства. Востребованы и поставщики рыночных данных для индексных ЦФА. Нужны провайдеры текущей стоимость квадратного метра в разных городах.

Артем Лаптев, директор по развитию компании «Токеон», согласлся: «Вопрос о посредниках правильный, если грамотно учтен контекст. Когда мы говорим про традиционную инфраструктуру, посредники являются обязательными участниками процесса, а когда про ЦФА — посредники становятся опциональными участниками, и это только способствует развитию рынка».

Артем Лаптев («Токеон»). Фото: «Б.О»/Надежда Дьякова

Роман Кожура, управляющий директор, брокерский бизнес Сбера, поддержал коллегу: «Вся история с блокчейном, каким бы он ни был, — это всегда вопрос децентрализации. И если инвестор и эмитент хотят работать напрямую, — пожалуйста! Мы можем помочь им в этом своей экспертизой. Можем сами взять какой-то актив и стать инвестором у эмитента. Можем выпустить свой актив и “запаковать” его в ЦФА. Но при этом сама инфраструктура ЦФА не должна становиться централизованной инфраструктурой фондового рынка. ЦФА могут существовать и вне его, занимая свое собственное место».

Роман Кожура (Сбер). Фото: «Б.О»/Надежда Дьякова

К чему все эти цитаты? Они дают один из ответов на извечные вопросы эмитентов: «Где деньги? У кого находится ликвидность? Как до нее добраться?». В ходе дискуссии прозвучало мнение Ярослава Кабакова о том, что лучшее место для поиска ликвидности участниками молодого рынка ЦФА — это московская биржа (MOEX).

«Я комплементирую Ярославу Кабакову и утверждаю, что далеко не все деньги находятся на MOEX и что доступ к ним может осуществлен не только через брокеров», — от имени Сбера со 106 млн клиентов заявил Роман Кожура.

Андрей Ратников, основатель и президент инвестиционного клуба Unscripted, в свою очередь, вспомнил о том, как его коллега по клубу позвонил ему: «О чем ты говоришь в интервью крупному изданию? Какие ЦФА? Вот, пожалуйста, банк. У него ставка по облигациям 24% годовых. Поэтому, когда и по ЦФА будут ставки одного порядка с наиболее доходными облигациями, тогда инвесторы из этого клуба поищут на них деньги. А пока — для участников Unscripted — все доводы клиентов ОИС остаются по большей части вещью в себе. Нужна разъяснительная работа».

Чтобы расставить окончательные точки над «i» Андрей Михайлишин пошел на решительные действия и прямо спросил у представителя ИК «Финам»: «А есть ли у розничного инвестора интерес к инвестиции в недвижимость с использованием ЦФА?»

Ярослав Кабаков был обстоятелен: «Да, есть! Вопрос только в текущем периоде, уровне ставок и некотором охлаждении рынка. Я думаю, что здесь есть много интересных форматов работы с ЦФА в сегментах жилой и коммерческой недвижимости. Существует возможность создавать продукты, которых нет на классическом рынке недвижимости. Некоторый вопрос в том, какие рамки будет выставлять регулятор. А с точки зрения посредников, можно посмотреть на то, как стихийно развивался рынок криптовалют и чем это сопровождалось. Да, есть проблемы с инфраструктурой, в частности с обменом между ОИС. А на вопрос ”Где деньги?” мой ответ: ”Они все в банках на депозитах! И немного в фондах ликвидности”».

Но не все посредники одинаковы. В частности Максим Тоцкий, заместитель начальника управления развития информационных технологий банка «Центр-инвест», поделился опытом участия в пилотном проекте АФТ «Кредитование субъектов МСП при помощи ЦФА с участием управляющего залогом». Важная роль АФТ в этом «пилоте» была в проверке реализуемости целевого бизнес-процесса с точки зрения действующего законодательства.

Что касается проблем с инфраструктурой, то из выступления Анатолия Полтавского, управляющего партнера компании «Мадригал-ОИС», можно было сделать вывод: если платформа «заточена» под специфические задачи, например ВЭД и недвижимость, то при участии в проекте маститых вендоров существенная часть проблем отпадает еще на этапе проектирования.

Компания «Мадригал-ОИС» исповедует подход финансовой эклектики, когда происходит объединение того, что, на первый взгляд, объединить нельзя. При этом создается что-то новое. Базовый бизнес — деятельность управляющей компании с портфелем недвижимости 50+ млрд рублей, пять топовых застройщиков страны сотрудничают с компанией. На основе опыта и знаний «Мадригал-ОИС» надеется на более качественное структурирование продуктов для сектора.

Это, по мнению Анатолия Полтавского, будет возможно сделать на полнофункциональной IT-платформе от компании «Диасофт». У всех других платформ на борту — лишь один смарт-контракт «Долговое обязательство». Такой функционал, понятно, не позволяет реализовать те продукты, которые могли бы найти отклик у всех трех категорий пользователей: «инвесторов, спекулянтов и реальных потребителей».

Делая краткие выводы из весьма обширной программы конференции, необходимо отметить, что основные болевые точки развития ЦФА в недвижимости были четко обозначены. Это и целевая аудитория, и продукты для нее, и ограничения регуляторов и законодательства, и IT-инфраструктура. Пока же имеющиеся ресурсы эмитентов скорее направлены на удовлетворение спроса в финансировании инструментами, мало чем функционально отличающимися от облигаций. Перелом произойдет тогда, когда сформируется вторичный рынок и/или когда ЦФА станут доступны массовому неквалифицированному инвестору с радикальным изменением клиентского пути по их приобретению и погашению.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Роман Кожура, управляющий директор, брокерский бизнес, Сбер

Приятно, что на этой конференции мы говорим в первую очередь не про цифровую платформу, а именно про частных инвесторов. Наша стратегия в Сбере человекоцентрична, поэтому мы разделяем такой подход.

Мы видим, что инвесторы и эмитенты хотят прийти в этот рынок. Инвесторам интересно следить за активами и их ростом, управлять ими на ежедневной основе. Они готовы инвестировать там, где есть понятный клиентский путь, то есть через банковское или инвестиционное приложение, где мы можем собрать всю необходимую для клиента информацию, актуальную в конкретный период времени, что позволяет ему ощущать собственную причастность к движению того или иного актива.

Эмитенты, в свою очередь, готовы делиться частью своего бизнеса и прибылью с инвесторами на коротких спринтах. Поэтому решение в формате эмитент-инвестор без посредников поможет дать рынку хорошую инфраструктуру и интересные продукты.

Если инвестор и эмитент хотят работать напрямую, мы можем помочь с экспертизой, сами взять актив и стать инвесторами или выпустить какой-то актив, запаковав его в инструмент ЦФА. Думаю, что не стоит рассматривать инфраструктуру ЦФА только как часть фондового рынка. Этот класс активов может как быть включенным в классическую рыночную инфраструктуру, так и существовать отдельно от него, занимая свое место в кошельке клиента.