Содержание:
- Как работают фонды
- Почему просто не купить объект?
- Чем интересны склады?
- Как выбрать фонд и УК?
- Вместо постскриптума
Еще один из вариантов инвестиций — стать совладельцем торговых центров, офисных зданий, складов и так далее. Это объекты, которые практически всегда приносят доход своим собственникам. Просто мечта рантье. И теперь этот путь открыт перед рядовыми гражданами России. Конечно, не все так гладко. «МК в Питере» вместе с экспертами разбирался, как работают вложения в недвижимость «в складчину», а также в плюсах и минусах данного вида инвестиций.
На рынке есть ценные бумаги, сочетающие в себе достоинства акций и облигаций, — паи закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФов). По видам активов фонды бывают разные, мы рассмотрим ЗПИФы недвижимости.
Если объяснять совсем просто, инвесторы (они же владельцы долей, то есть паев) совместно владеют некой недвижимостью (активами). Деятельность ЗПИФов контролирует Банк России.
Типичный закрытый паевый инвестиционный фонд включает в себя земельный участок, объект недвижимости (склад, торговый или офисный центр), а также денежные средства. Если фонд готовит сделку, то деньги, чтобы они работали, какое-то время могут находиться на депозите или в облигациях. Активами фонда занимается управляющая компания (УК), деятельность которой контролирует государство. УК организует работу с арендаторами, при необходимости покупает и продает недвижимость, перечисляет доход пайщикам.
Как работают фонды
В простейшем случае УК покупает для своего подопечного ЗПИФа объект (например, торговый центр), сдает его в аренду, а рентный доход (за вычетом расходов на эксплуатацию, страхование, управление и т. д.) распределяет между пайщиками. Перечислять деньги могут как ежеквартально, так и ежемесячно. Некоторые фонды формируются ради инвестиций в один объект, другие создают корзину активов. Как правило, можно выделить трех «создателей» ЗПИФов.
► Банки. Они дополняют ЗПИФами линейку своих продуктов, таких как депозиты и программы инвестиционного страхования. Козырь «банковских» УК — доступ к финансовым ресурсам.
► Независимые УК. Их сильная сторона — специализация.
► УК при девелоперах. В данном случае ресурсы ЗПИФов «работают» на стройке: возведенный с их помощью объект перепродается.
«МК» цифры
По данным Банка России на конец августа 2024 года, в стране работает 125 ЗПИФов недвижимости, паи в которых мог купить любой россиянин. Количество управляющих компаний с лицензией ЦБ РФ достигло 308 (но не все они занимаются недвижимостью). Количество пайщиков всех фондов достигло 14,49 млн.
Стоимость чистых активов в ЗПИФах для массовых инвесторов достигла 488 млрд рублей. Такие данные сообщила директор департамента инвестиционных финансовых посредников Банка России Ольга Шишлянникова в октябре на мероприятии Национальной ассоциации участников фондового рынка.
Почему просто не купить объект?
По словам продакт-менеджера УК «Финам Менеджмент» Евгения Цыбульского, если сравнить прямую покупку недвижимость и паи ЗПИФ, можно выделить три существенных отличия.
○ Первое — диверсификация. ЗПИФ позволяет инвестировать в разнообразные активы, что снижает риски концентрации капитала в одном объекте.
○ Второе — уровень ликвидности. Паи ЗПИФа более ликвидны, чем прямая покупка недвижимости. Продать их проще, чем сам объект.
○ Третье — доступность. Инвестиции в ЗПИФ могут требовать меньших начальных вложений по сравнению с покупкой недвижимости.
Однако, по словам эксперта, важно учитывать недостатки — это ограниченная степень контроля над выбором активов и инфраструктурные комиссии (за сопровождение ПИФа и управление активами).
— Инвестиции в коммерческую недвижимость через ЗПИФы действительно становятся все более популярным инструментом среди частных инвесторов, — говорит инвестиционный директор ГК «Ориентир» Ольга Кашкарова. — Покупка качественных объектов коммерческой недвижимости целиком недоступна большинству частных инвесторов из-за высокого порога входа. ЗПИФы же позволяют инвестировать в недвижимость, покупая паи практически на любую сумму. По сравнению с прямой покупкой квартиры или акций ЗПИФы недвижимости обладают рядом преимуществ: профессиональный выбор и управление объектами, диверсификация, более высокая ликвидность паев, котируемых на бирже по сравнению с продажей физического объекта.
КСТАТИ
А почему не депозиты?
По словам Ольги Кашкаровой, сейчас доходность банковских депозитов действительно превышает текущую доходность ЗПИФов недвижимости, что является основным сдерживающим фактором притока частных инвестиций.
— Однако по мере снижения ключевой ставки ЦБ привлекательность депозитов будет также снижаться, а интерес к ЗПИФам возрастать, — убеждена Ольга Кашкарова.
Чем интересны склады?
По словам опрошенных «МК в Питере» экспертов, с каждым годом складская недвижимость становится все привлекательнее для инвесторов. Интерес вызван разрастающейся индустрией маркетплейсов и логистических хабов, которые задействуют большие складские помещения для хранения и транспортировки товаров.
— С начала 2024 года в России было введено в эксплуатацию более 1,5 млн квадратных метров складских помещений классов А и В. Основная часть из них — 950 тысяч «квадратов», или 60% от общего объема, — построена в регионах. В Московском регионе введено 274 тысячи квадратных метров (17%), а в Петербурге и Ленобласти — 367 тысячи (23%), — сообщил основатель сервиса хранения Qeepl Роман Саулин.
По его словам, коммерческие объекты будут лишь расти в цене на фоне ограниченного предложения (на рынке свободно менее 1% помещений) и высокого спроса. Поэтому производственно-складская недвижимость сохранит свою привлекательность как ведущий сегмент для инвестиций.
— Вложения в коммерческую недвижимость являются наиболее надежным способом сохранения капитала и получения стабильного дохода: спрос не только остается высоким, но и продолжает увеличиваться. При схожем уровне рисков складские помещения демонстрируют более высокую доходность по сравнению с традиционными квартирами в новостройках, — говорит Роман Саулин.
Как выбрать фонд и УК?
По мнению Ольги Кашкаровой, делая выбор, важно оценивать репутацию и опыт конкретной управляющей компании, качество активов в профиле и историческую доходность.
Подробнее о том, на что нужно обращать внимание, рассказал Евгений Цыбульский:
► Репутация и опыт управляющей компании. Важны история успеха и уже реализованные проекты. Все это можно найти в открытых источниках информации.
► Стратегия фонда. Должно быть понимание, какие активы включены в портфель и как выстроен процесс принятия решения об инвестировании в объект. Данная информация расположена в правилах доверительного управления (ПДУ) каждого ПИФа в разделе «Инвестиционная декларация».
► Комиссии и расходы. Оцените структуру затрат и максимально возможные комиссии, чтобы понять ожидаемую чистую доходность. Данная информация раскрывается в ПДУ каждого ПИФа в разделе «Расходы».
► Отчеты о деятельности фонда. Регулярность и прозрачность отчетности помогут понять эффективность управления. Фонды независимых управляющих компаний могут предлагать более гибкие условия и уникальные стратегии, тогда как фонды, аффилированные с банками, могут иметь дополнительную устойчивость и поддержку.
Вместо постскриптума
Любые инвестиции — это риск. Поэтому каждый решает сам, во что и сколько вкладывать, а также стоит ли это вообще делать.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Доцент Финансового университета при Правительстве РФ, к. э. н. Анна Гамиловская:
— Существуют как общие для всех ЗПИФ недвижимости преимущества и риски, так и специфические — в зависимости от особенностей паев, определенных правилами фонда.
К общим преимуществам относится возможность инвестировать частный капитал в такие объекты недвижимости, которые недоступны для индивидуального инвестора в силу высокой стоимости, сложности реализации вложений и управления объектом инвестиций, особенностей доступа на рынок.
К общим рискам относится отсутствие гарантированной доходности, а также существенная стоимость управления фондом, удерживаемая в пользу УК как в текущей деятельности (2–3% в год), так и при наличии положительных результатов деятельности (около 20%).
Прочие преимущества и риски инвестиций в ЗПИФ недвижимости зависят от наличия либо отсутствия вторичного обращения паев рассматриваемого фонда. Если паи не имеют вторичного обращения, то инвестируемый капитал окажется заблокированным на срок работы ЗПИФ и вывести его будет невозможно. Так как сроки ЗПИФ недвижимости обычно варьируются в диапазоне 5–10 лет, отсутствие доступа к капиталу столь длительный период может быть крайне болезненным. Также доступ к покупке паев ЗПИФ недвижимости может быть ограничен для неквалифицированных инвесторов. При этом повышенные риски оплачиваются и более высокой доходностью, в среднем на 5% больше, чем инвестиции в традиционные сделки рынка недвижимости. Доходность может выплачиваться как при ликвидации фонда по истечении его срока, так и в период его функционирования, если это предусмотрено правилами фонда. При наличии вторичного обращения паев инвестируемый капитал может быть выведен с промежуточной доходностью.
Сейчас высокая ключевая ставка формирует высокую доходность и сравнительно низкие риски размещения средств на депозитах, что существенно снижает инвестиционную активность частных инвесторов на всех рынках. При этом стоит учитывать, что высокая ставка вряд ли будет оставаться такой слишком долго, это нанесло бы существенный урон национальной экономике. Соответственно, как только ставку понизят на 5 и более процентов, инвесторы начнут искать объекты для инвестиций с большей доходностью, в частности ЗПИФ недвижимости. Рынок Петербурга и Ленобласти является привлекательным за счет более низкой стоимости объектов недвижимости в сравнении с Москвой и Московской областью при аналогичной динамике цен и процентной доходности.
Стоит отметить, что большая часть судебных споров, касающихся ЗПИФ недвижимости, ведется в отношении сделок с объектами недвижимости, составляющих имущество фонда. Вывод и распределение имущества фонда при банкротстве являются основой большинства судебных разбирательств. В этой связи предпочтительными являются сделки с ЗПИФ управляемыми компаниями, аффилированными с крупными банками, так как они могут пользоваться поддержкой со стороны финансовых институтов, обладающих большим уровнем ответственности и не желающих нести репутационные риски.