2024-й стал ажиотажнее предыдущего года, который в свою очередь тоже отмечался активными продажами и высокими ценами. Судя по предварительным данным Национального кадастрового агентства, в этом году рынок недвижимости побьет рекорды последних лет.
Правда, уже сейчас эксперты видят предпосылки к тому, что удачное время для совершения сделок скоро может закончиться.
Вторичный рынок, судя по данным сделок, в этом году прибавила в стоимости 12%, новостройки - еще больше. Сейчас цены в среднем по Минску сравнимы с уровнем 2014 года - 1560 долларов за 1 м2. Пик же был в 2013-м, когда "квадрат" стоил более 1700.
"Мы гораздо ближе к пику цен, нежели к их снижению. Ценовое дно наблюдалось в 2016-м, когда стоимость «квадрата» доходила до 1080 долларов", - рассказывает эксперт.
В такой ситуации, считают аналитики, продавцы привыкают к тому, что можно максимизировать цены.
"И у них складывается ложное впечатление, что так может продолжаться всегда. Но нечто подобное мы наблюдали в 2012-2013 годах, когда росла экономика, цены на квартиры поднимались, но скоро все закончилось", - поясняет Андрей Чернышев.
В первой половине 2014 года грянул финансовый кризис. И цены на квартиры резко пошли вниз. Эксперт считает, что при всей позитивности нынешней ситуации надо быть готовым, что все так же резко может перемениться.
"Уже сегодня мы видим предпосылки, которые подтверждают наши опасения", - считает Андрей Чернышев.
Кредиты
На продажи квартир сильно влияет доступность кредитования. И здесь уже сейчас произошли изменения: ставка по кредитам для покупки жилья поднялась до 16-17% годовых.
"Это уже оказало влияние на покупателей. Если еще три месяца назад доля покупок жилья в кредит, по нашим данным, составляла около 40-42%, то сейчас снизилась до 32-34%", - приводит данные аналитик.
Повлияли и изменения в льготном кредитовании. Среди покупателей наиболее популярна программа "Ипотека Экспресс" от Беларусбанка. С недавних пор льготный кредит нуждающиеся в улучшении жилищных условий могут взять только для покупки жилья по месту регистрации, а не в столице.
"За счет этого, по нашим оценкам, минский рынок жилья потерял около 15-20% иногородних покупателей", - говорит Андрей Чернышев.
Если ставка по кредитам продолжит расти, это серьезно скажется на рынке недвижимости. Далеко ходить не надо - все еще помнят пример 2021-го, когда около полугода все банки вообще приостановили программы кредитования на покупку "вторички". Кредиты скоро снова стали доступны, но уже по ставке 22% годовых и выше. Тогда доля покупателей квартир в кредит сократилась до 4-6%.
Рост доллара
Обменный курс доллара - то, что всегда пугает покупателей и влияет на доступность жилья. В последние полгода он держался достаточно хорошо и снижался до стабильных Br3,2, а то и до Br3,13. На фоне заявляемых Белстатом данных о росте доходов все это выглядело оптимистично.
"Сейчас доллар немного растет. И это вселяет некоторые опасения. В последние несколько месяцев число сделок снижается. В июле-августе в столице было заключено около 1800 сделок, а сентябре - уже на уровне 1500", - говорит Андрей Чернышев.
Квартиры дорожают из-за покупателей
В последнее время покупатель все чаще стал присматриваться к более благоустроенным квартирам - чтобы сэкономить на ремонте.
"Приобретая более дорогую и ухоженную квартиру в кредит, люди тем самым растягивают стоимость не только квартиры, но и ремонта в ней на те же 20 лет. Да, стоимость ремонта ложится в цену "квадрата" и делает его дороже примерно на 150 долларов, но все это растягивается во времени. Это в каком-то роде выгоднее, чем купить квартиру дешевле, но отдать сразу за ремонт приличную сумму и тратить время на его проведение", - считает Андрей Чернышев.
Поэтому цены в общей статистике и демонстрируют рост - покупатели выбирают квартиры с неплохим ремонтом, которые, естественно, стоят дороже.
При этом, отмечает эксперт, сейчас все еще удачное время для покупки и продажи жилья. И лучше успеть сделать это до конца года.
Пока кредитование еще остается доступным и есть возможность выбирать среди банков, можно рассматривать покупку квартиры. Соответственно, пока эти главные факторы, влияющие на покупательную способность, остаются неизменными, ситуация на рынке жилья останется стабильной.
Если курс доллара продолжит расти, то доход покупателей по отношению к стоимости недвижимости будет падать.
"Поэтому сейчас для покупателей все еще очень хорошее время, если они собираются решить квартирный вопрос, улучшить жилищные условия или просто задумываются о квартире как об инвестиции", - говорит эксперт по недвижимости.
Для продавцов квартир сейчас тоже идеальное время. Но максимизировать стоимость продажи под силу далеко не всем. Все зависит от продаваемой квартиры.
Андрей Чернышев предлагает условно разделить квартиры в Минске на три большие группы.
- Первая категория - самая желанная среди покупателей, но далеко не всем доступная за счет стоимости выше среднерыночной. Это жилье в свежих домах, в числе которых как новостройки, но уже с чистовым ремонтом, чтобы можно было заехать и жить, так и дома до 10-15 лет, но с местами общего пользования в хорошем состоянии.
"Эти квартиры выступают идеальной альтернативой новостройке, когда соседи уже сделали ремонт, вокруг нет стройки, дом свежий и аккуратный. Продавцы таких квартир могут рассчитывать на цену продажи выше среднерыночной. Но при этом надо быть готовым, что продажа затянется и перейдет на новый год, что рискованно", - считает Андрей Чернышев.
- Вторая группа - квартиры в стандартных панельках 1980-1990-х годов, где места общего пользования зачастую немного "подуставшие". Продавцам таких квартир стоит четко ориентироваться на среднюю цену по рынку.
К этой же группе можно отнести классические новостройки с черновой отделкой, где есть просто стены и потолок. Они изначально продаются довольно дорого. Но покупатель учитывает, что придется еще порядочно вложиться в ремонт. Поэтому здесь ценник сильно поднять не удастся.
- Третья группа, которая находится в зоне риска, так как спрос все ниже и ниже - это квартиры из старого жилого фонда, с такими же "уставшими" подъездами. Это могут быть как стандартные панельки, так и хрущевки или брежневки, особенно те, в которых не было капремонта.
Такие квартиры интересны покупателям, если в них сделан хороший ремонт. Но если же он не блещет современностью, а транспортное сообщение не развито, то в таком случае продавцам для успешной продажи стоит ориентироваться на цену ниже средней по рынку.
"В целом же такой жары на рынке недвижимости, как в этом году, еще не было. Это факт. Но сейчас тренд изменился и надо быть готовым к тому, что ситуация усугубится. В частности, из-за выросших ставок по кредитам и изменившихся условий кредитования на фоне и так уже высоких цен и подросшего курса доллара покупатели уперлись в потолок своих финансовых возможностей. При этом уже совсем скоро наступит «пересменка лет»", - говорит Андрей Чернышев.
Поэтому лучше не затягивать покупку/продажу квартиры и завершить все сделки до конца года. Сейчас идеальное время для этого, но оно может скоро закончиться, считает эксперт.
Подписывайтесь и читайте нас в социальных сетях |