В своем новом исследовании эксперты Аналитического центра Домклик подводят итоги высокого сезона в наиболее значимом сегменте рынка загородной недвижимости – индивидуальном жилищном строительстве. Эксперты рассказали о динамике ипотечных выдач и о том, насколько сегодня спрос зависит от льготных программ. В исследовании также рассчитаны основные характеристики ипотечных кредитов: стоимость приобретаемой недвижимости, первоначальный взнос, ежемесячный платеж и другие.
Алексей Лейпи, директор дивизиона «Домклик» Сбербанка:
«С развитием индивидуального жилищного строительства, рынок загородной недвижимости претерпевает серьезные трансформации. Еще в 2022 году на ИЖС приходилось 43% сделок на рынке загородного жилья, а в 2023 году доля выросла до 70%. В этом году тенденция роста сохранилась: по результатам неполных десяти месяцев более 80% ипотечных сделок с загородной недвижимостью – это ИЖС».
Как меняется спрос на ИЖС в 2024 году
Согласно данным Сбербанка, с начала года на рынке ИЖС было заключено около 80 тыс. ипотечных сделок на сумму 429,2 млрд руб. Текущее количество выдач в 3,3 раза превышает показатель всего 2022 года и на 7% – аналогичный период прошлого года. Доля ИЖС также выросла: если в 2022 году процент выдач был на уровне 3%, то в 2023 году – 7,8%. В этом году процент сделок с ИЖС в общем количестве сделок Сбера еще выше – около 14%.
Что касается помесячной динамики, то в первом полугодии спрос увеличивался высокими темпами: с января по июнь количество выдач на ИЖС выросло с 7,2 тыс. до рекордных 20,8 тыс. Пик спроса пришелся на июнь – последний месяц действия программы «Господдержка». В первой половине года практически все ипотечные сделки на рынке индивидуального строительства были заключены на льготных условиях.
После завершения программы «Господдержка» и введения обязательного требования об использовании счетов эскроу при оформлении кредита по «Семейной ипотеке» спрос на данный тип недвижимости существенно сократился.
В третьем квартале количество выдач составляет около 2 тыс. сделок в месяц – примерный уровень 2022 года. Доля льготной ипотеки также заметно снизилась: по данным третьего квартала, около 7% сделок в сегменте ИЖС заключаются на рыночных условиях. Учитывая статистику за неполный октябрь, можно предположить, что доля рыночной ипотеки в ближайшее время снижаться не будет.
По результатам неполных десяти месяцев 2024 года в список регионов с высоким спросом на загородную недвижимость входят в основном крупнейшие регионы, такие как Московская область, Краснодарский край, республики Башкортостан и Татарстан. Тем не менее после повышения адресности льготной ипотеки география спроса активно меняется: все больше выдач в сегменте приходится на регионы, где действует программа «Дальневосточная и Арктическая ипотека».
Основываясь на данных Сбера, аналитики Домклик рассчитали медианные значения ключевых параметров выданных ипотечных кредитов на индивидуальное жилищное строительство: стоимость приобретаемого объекта, размер кредита, первоначальный взнос, а также ежемесячный платеж. Ниже приводится статистика по федеральным округам.
- Медианная стоимость объекта недвижимости в сегменте ИЖС – 7,6 млн руб. Лидером по стоимости приобретаемого жилья стал ДФО: по данным за 2024 год, медианная стоимость строящегося жилого дома составляет 8,3 млн руб. Эксперты Домклик отмечают, что благодаря «Дальневосточной и Арктической ипотеке» спрос на ИЖС в ДФО сохраняется. Отсюда – высокие темпы удорожания индивидуального строительства: с начала года медианная стоимость лота в наиболее активных регионах округа – Республика Саха (Якутия), Приморский край – выросла на ~30%. Высокая стоимость также отмечена в ЦФО, который включает в себя Москву и Московскую область: медианная стоимость индивидуального строительства равняется 8,2 млн руб. Сравнительно низкие цены – в регионах СКФО, что, по мнению аналитиков Домклик, обусловлено более низким уровнем доходов населения.
- Медианный размер кредита составляет 5,5 млн руб. В данном случае рейтинг федеральных округов практически не меняется. По-прежнему в лидерах – ДФО и ЦФО. Минимальный размер ипотечного кредита в сегменте ИЖС отмечен в СКФО.
- Первоначальный взнос в сегменте ИЖС – 2,1 млн руб, что составляет около 27% от стоимости приобретаемой недвижимости. Значение первоначального взноса от округа к округу меняется слабо и лежит в диапазоне 1,9-2,2 млн руб.Причемминимальное значение отмечено в регионах ПФО, максимальное – вновь в ЦФО.
- Ежемесячный платеж – около 39 тыс. руб. Наиболее высокие значения ежемесячного платежа отмечены в округах, в состав которых входят столичные регионы: ЦФО (42,6 тыс. руб) и СЗФО (40,3 тыс. руб). Между тем в СКФО и ДФО платежи одни из самых низких: 34,6 и 36,5 тыс. руб соответственно.