Вопросы пространственного развития территорий, мастер-планирования городов и агломераций, а также нюансы эволюции мегаполисов обсудили на прошедшей неделе участники Форума архитекторов и девелоперов, меняющих мир «Город. Человек. Будущее». Эксперты задались вопросом, какие архитектурные инновации и строительные технологии смогут превратить города в комфортные и экологически устойчивые пространства.
О КРТ и мастер-планах
Впрочем, обсуждение сразу вышло за рамки чисто городских проблем. Эксперты начали с глобального вопроса – миграции населения в крупные мегаполисы. Эти агломерации растут, как на дрожжах, тогда как большая часть территории страны теряет плотность населения.
«Процесс перетока людей из сельской местности в города одновременно имеет и положительные и отрицательные черты. Плотность населения напрямую зависит от того, насколько экономически успешным является город, – рассказал заместитель директора департамента комплексного развития территорий Минстроя России Максим Галь. – Но чем шире он разрастается, тем ниже становится плотность, хуже собираются налоги, а затраты на содержание территории повышаются».
Для того чтобы избежать перекосов, государство направляет в регионы средства для создания более высокоплотной городской среды. Но и это имеет оборотную сторону: чем больше появляется высокоплотных территорий, тем меньше населения становится в населенных пунктах, расположенных рядом. Там возникает больше социальных проблем. Встают вопросы: что делать с такими территориями, какое развитие им дать?
Выходом могут стать проекты комплексного развития территорий (КРТ), на поддержку которых предусмотрены государственные субсидии. Однако данная мера поддержки будет распространяться только на регионы с наиболее низким социально-экономическим развитием. Минэкономразвитя России подготовило список из 2 тыс. опорных населённых пунктов, которым государство поможет развиваться. Это территории, откуда сегодня уезжает население, предполагается, что проекты КРТ помогут людей там удержать.
Подстегнуть развитие проектов КРТ призвана и цифровизация, которую в последние годы активно развивает Минстрой России. По словам Максима Галя, львиную долю времени, которое уходит на строительство, занимает подготовка градостроительной документации. А перевод документов в цифровые формы в случае с КРТ сокращает сроки практически в два раза. С этого года все субъекты федерации должны перевести сведения о КРТ в цифровой вид и разместить их в региональной ГИСОГД. Такие действия должны еще больше сократить сроки реализации проектов.
«Кроме того, сегодня проекты комплексного развития можно начинать разрабатывать даже в том случае, если условия договора противоречат генеральному плану и ПЗЗ, - рассказал чиновник. - А с этого года начала действовать норма, которая дает застройщику возможность начать проектирование даже не имея прав на землю. То есть можно не дожидаться освобождения территории, не платить аренду за участок, а сразу идти к проектировщику – так сокращается срок строительства и издержки».
Директор по развитию городской среды АО «ДОМ.РФ» Антон Финогенов уверен, что в стране идет поляризация в сторону укрупнения мегаполисов и быстрорастущих сельских территорий юга в Северо-Кавказском и Южном федеральных округах.
«За последние 30 лет доля сельского населения в России фактически не изменилась: в 1989 году она составляла 74%, а сейчас – 75%, - рассказал он. - Большинство городов (70%) не растут, а снижаются по численности, а на остальные 30% приходятся крупнейшие агломерации. Хорошо, что государство поняло, что нужно вмешиваться в вопросы пространственного развития страны более активно, иначе доля быстрорастущих городов и территорий будет и дальше снижаться, а поляризация усиливаться».
Эксперт в этой связи подчеркнул значение мастер-планирования. По его мнению, за последние 14 лет мастер-планы из нишевой темы, в которую были вовлечены отдельные девелоперы, превратились в базовый инструмент планирования развития территорий.
«Первый мастер-план был разработан в 2010 году в Перми. Сегодня под этим термином кто только чего не понимает. Есть мастер-планы небольших участков застройки, которые делают девелоперы, есть региональное законодательство, например, Московской области, где под мастер-планами фактически понимаются проекты КРТ, - отметил Антон Финогенов. - Кроме того, теперь появились многочисленные поручения президента по разработке мастер-планов городов либо агломераций, например, на Дальнем Востоке».
По его словам, до конца текущего года понятие мастер-плана должно появиться в законодательстве. Однако пока вокруг этой темы идут дискуссии. Есть два пути: мастер-план может стать единым документом территориального планирования, либо сохранить свою функцию концептуального документа, объединяющего элементы генерального плана и стратегии социально-экономического развития. Такие документы должны фиксировать 10-15 ключевых инфраструктурных проектов, в которые будут вкладываться федеральные власти. «Мастер-планы разрабатываются для обоснований дополнительных федеральных вложений в базовую инфраструктуру, которые призваны перезапустить экономику города и ускорить девелоперские процессы», - подчеркнул Антон Финогенов.
От общего к частному
От пространственного развития перешли к развитию жилья. Президент ГК «Основа» Александр Ручьев поделился своими мыслями о том, какие тренды в строительстве сегодня популярны среди горожан. По его словам, люди во всем мире стремятся к комфорту и желают меньше перемещаться. Потребитель хочет, чтобы там, где он живет, можно было воспользоваться максимальным количеством сервисных функций, начиная от фитнеса, ресторанов и досуговых учреждений, и заканчивая минимальным количеством времени, которое он тратит, чтобы добраться до работы.
«Одна из проблем жизни в большом городе – это время, которое слишком быстро тратится на всякие мелочи, которые человек не замечает. И снижение временных затрат – это задача и городских властей, и девелоперов, - считает эксперт. - Яркий пример решения подобных вопросов – Сингапур, где ты можешь добраться, куда тебе нужно, за 30 минут».
Девелопер уверен, что главный современный строительный тренд – это уход от точечной застройки к созданию жилых агломераций, где человек в пешей доступности может воспользоваться любой инфраструктурой.
Второй тренд – это надежность. Люди хотят жить в домах, которые не ломаются. Техника всегда будет требовать ремонта, а из-за ухода с российского рынка ряда брендов запчастей иногда приходится ждать неделями. И девелоперу, чтобы обеспечить надежность, проще такую технику заменить на китайскую, белорусскую или российскую.
«Мы постепенно переходим на другой технологический базис, требования к которому - надежность и стрессоустойчивость. Строителям нужно сделать так, чтобы качество и комфорт жизни человека не падал, - утверждает Александр Ручьев. - Чем меньше в доме глупостей, которые могут сломаться и испортить человеку жизнь, тем лучше».
Эксперт также подчеркнул, что хайп вокруг различного рода «умных» устройств, который был популярен еще несколько лет назад, сегодня прекратился. Все упростилось до максимальной надежности.
«Что нужно сегодня человеку? Определенная площадь квартиры, которая позволяет комфортно жить семье, чистота и безопасность. Появился новый тренд – от умных домов к умному населению, - заявил девелопер. - Наш идеал – это автомат Калашникова: он работает всегда и в любых условиях. Сломать его очень сложно, а в случае поломки он чинится самостоятельно».
Генеральный директор ГК «Атлас Девелопмент» Владимир Городенкер в качестве еще одного тренда отметил снижение площади квартир. В среднем ежегодно она сокращается на 1-2%. Причем эксперт считает, что причин этому две. С одной стороны, всем ясно, что растет себестоимость строительства, и девелоперы пытаются сохранить средний чек. Однако с другой стороны, меняется и функция самой квартиры.
«Тебе сегодня не обязательно иметь в квартире кладовку, не нужны большие площади, они уходят в общественные пространства, - уверен застройщик. – Строители все чаще в жилых комплексах предусматривают специальные зоны отдыха, где человек может провести встречу, сделать уроки с детьми, дают возможность потребителю арендовать необходимое пространство для того, чтобы, например, отпраздновать там день рождения. Делается акцент на очень большой двор, разбитый на множество зон отдыха со спортивной инфраструктурой, водными объектами и так далее».
Такая инфраструктура, конечно, прибавляет к себестоимости 10-20%, а конечная стоимость квартиры вырастает примерно на 5-10%. Однако если в классе стандарт покупатели обращают внимание именно на цену квадратного метра, то уже в классах комфорте и бизнес проекты с развитыми пространствами пользуются популярностью.
«Человек хочет от своего жилья пользы, прочности, безопасности и красоты. Но я бы сюда еще добавила связь, как физическую, так и коммуникационную, – утверждает главный архитектор компании «Донстрой» Евгения Ким.
По ее мнению физическая связь достигается сегодня архитектурными инструментами по горизонтали и вертикали. Это, например, различного рода пешеходные и автомобильные мосты, которые позволяют сократить путь человека до нужного ему объекта. Кроме того, жители всегда хотят оставаться на связи и с точки зрения общения. «Поэтому покрытие 5G без белых пятен – это один из главных трендов. Плюс автоматизация первичных потребностей. Это, в первую очередь, безопасность периметра и доступа», - считает эксперт.
Закольцевала обсуждение коммерческий директор Генпро Анастасия Остапенкова, которая заявила, что все вышеперечисленные тренды должны учитываться в современных проектах КРТ.
«В рамках такого мегаполиса, как Москва, КРТ – это и стратегия экономического развития, и согласование с мастер-планом, и принцип 15-минутного города, и редевелопмент территорий. Данные проекты оказывают максимальное влияние на жителей территории и соседних районов. Именно поэтому сценарии КРТ нужно архитектурно прорисовывать на самом первом этапе. Помимо того, что нужно следить за общим развитием города, создавать инфраструктуру, инженерное обеспечение, этим всем нужно еще и управлять. И не только с технологической точки зрения, но и с визуальной», - резюмировала проектировщик.
Евгений Горчаков