Аналитики KPMG составили индекс настроение в сфере недвижимости Швейцарии, который показывает ожидаемые экономические и ценовые тенденции на рынке инвестиций. Выводы основаны на опросе – аналогичные проводятся компанией с 2012 года. В 2024-м в исследование приняли участие около 400 инвесторов и оценщиков сектора недвижимости.
В 2024 году показатель ожидания экономического развития на следующие 12 месяцев составил 21,5 пункта. Это не очень высокий результат, но он находятся на «слегка положительной территории» после явно негативных результатов в предыдущие два года. Эксперт по недвижимости в KPMG Бит Сегер отметил, что оптимистичные экономические перспективы связаны не только с понижением процентных ставок, но и с прогрессом, которого добились центральные банки в борьбе с инфляцией.
Риски, связанные с процентными ставками, отошли на второй план. Главным поводом для беспокойства стало более строгое регулирование. 77% участников опроса полагают, что нынешние политические предложения усугубят нехватку доступного жилья. Более 70% жалуются, что политики не предлагают никаких эффективных способов снижения избыточного спроса на жильё.
После явно негативной оценки динамики цен (-88,6 балла) во всех сегментах недвижимости в прошлом году респонденты теперь ожидают, что в ближайшие двенадцать месяцев будет небольшое повышение. Причем ожидается рост цен только в сегменте жилой недвижимости. В сегментах коммерческой (офисы, торговые и розничные помещения, а также объекты специального назначения) прогнозы по-прежнему отрицательные.
Участники опроса предполагают, что цены на вторичную недвижимость и объекты в центральных районах снова вырастут (72,8 балла), а в периферийных будут снижаться (-42,2). Предполагается, что падение будет менее значительным, чем в прошлом году (-132,5 балла).
Большинство ценовых тенденций будут, как ожидается, положительными, особенно в Цюрихе (87,6 балла), Люцерне/Зуге (62,5) и Женеве (39,8). Ценовые ожидания наиболее явно негативны для экономических центров Лугано (-32,9 балла) и Базеля (-44,0).
Респонденты оценили адекватные инвестиционные возможности в жилом сегменте в -73,3 балла, поскольку они снова стали дефицитными (2023: -60,9 балла). Однако многолетнее сравнение показывает, что ситуация немного улучшилась. Доступность объектов специального назначения также считается низкой, на уровне -22,3, но это сравнимо с прошлогодним умеренным результатом (-21,6 пункта). Показатели доступности офисных, коммерческих и торговых площадей остаются на слегка положительном уровне, что указывает на достаточное количество инвестиционных возможностей.
По шкале от 1 до 3 более строгое регулирование занимает первое место в списке факторов, вызывающих беспокойство в секторе недвижимости, – 2,2 балла. За ним следует потенциально негативное влияние экономической ситуации в Европе – 2. Риски, связанные с процентными ставками, в значительной степени отошли на второй план по сравнению с двумя предыдущими годами. В опросе 2014 года риск ужесточения регулирования оценивался лишь немного выше (на 2,3 балла), что может быть связано с процентными ставками в то время, а также с решением об активации контрциклического буфера капитала. Текущая оценка, вероятно, является следствием уже принятых мер по ограничению прибыли, предстоящих политических инициатив, проблем с территориальным планированием и выполнением требований в области устойчивого развития.
Подавляющее большинство опрошенных считают, что нынешние политические предложения усугубят нехватку доступного жилья. 77% респондентов либо «скорее согласны», либо согласны с этим утверждением, и только 8% не согласны. В то же время более 70% опрошенных жалуются, что политики не предлагают никаких эффективных способов снижения избыточного спроса на жильё. Только 4% уверены, что политики активно работают над решением проблем, связанных с созданием нового жилья. По мнению как минимум 63% опрошенных, регулирование доступного жилья может стать препятствием на пути к достижению целей устойчивого развития в сфере жилой недвижимости. Лишь 11% респондентов уверены, что вмешательство государства не оказывает никакого влияния.
По данным RealAdvizor, цены на рынке недвижимости Швейцарии за последние 12 месяцев выросли на 1,9%. За 20 лет цены на квартиры и дома увеличились на 83,2%.
Дома стоят в среднем 1 332 221 швейцарский франков или более €1,4 млн по курсу на 20.10.2024. Запрашиваемая цена на 80% объектов недвижимости колеблется от 572 621 до 3 388 984 CHF (€609 269 – более 3,6 млн). Средняя цена за квадратный метр составляет 8 074 (€8 591).
Средняя цена квартир на рынке оценивается в 925 009 швейцарских франков (€984 209). Запрашиваемая цена на 80% объектов варьируются от 449 099 до 2 245 494 CHF (€477 841 – более 2,3 млн). Квадратный метр стоит 8 981 (€9 555).
Средняя ежемесячная арендная плата за дома составляет 2 890 швейцарских франков (€3 074). Ставки за 80% объектов недвижимости стартуют от 1 572 и достигают 6 439 CHF (€1 673 – 6 851). Годовая арендная плата за квадратный метр – 249 (€265).
По квартирам указаны средние ставки в 1650 швейцарских франков (€1 755). В 80% объектов начальные цены – 940 CHF (€1000), максимальные – 2900 (€3 085). Квадратный метр съемных квартир стоит 279 CHF (€297).
Global Property Guide ранее сравнил арендную доходность крупных городов Европы. Швейцарский Цюрих стал третьим среди наименее привлекательных направлений для инвесторов с результатом около 2,9%. Для сравнения – на первом месте Дублин (Ирландия) – в среднем 7,33%. В Стамбуле (Турция) – 6,6%, в Риге (Латвия) – 6,5%, в Подгорице (Черногория) – 5,7%. По данным платформы Numbeo, в октябре 2024 года арендная доходность в Цюрихе составляет 2,14-2,37%, а в среднем по стране – 2,47-2,62%.
Банк Швейцарии спрогнозировал рост ВВП в 2024 году на 1,4% и понизил ожидания на 2025-ый с 1,7% до 1,5%. Экономисты считают, что основные риски связаны с еврозоной – важнейшим торговым партнером Конфедерации. Инфляционные риски ослабевают, по итогам 2024 года ожидается показатель не в 1,2% как раньше, в 1,1%. На 2025-й прогнозы по инфляции тоже снижен – 1% до 0,7%. По мнению специалистов банка, перспективы развития такого драйвера экономики, как частное потребление, выглядят неплохо.
Эксперты отмечают, что рынок недвижимости этой страны обычно рассматривается для сохранения капитала и других целей, а не для инвестиций и получения дохода.
Читайте также:
Недвижимость Австрии теряет популярность среди инвесторов
Офисы остаются самыми прибыльными для инвестиций в недвижимость Испании
Глобальный индекс цен на жилье за 2 квартал 2024 года. Knight Frank