За последние 15 лет специализирующийся на недвижимости инвестиционный фонд CrossHarbor Capital из Бостона влил в проект под названием «Йеллоустонский клуб» свыше $1 млрд — и не планирует останавливаться. Почему бы и нет? Первые вкладчики в этот проект уже заработали в 4,5 раза больше изначально вложенного капитала. Сегодня в членах Йеллоустонского клуба значатся как минимум 19 миллиардеров, среди которых Марк Цукерберг и Мелинда Френч Гейтс, а еще знаменитости, например певец Джастин Тимберлейк и его супруга, актриса Джессика Бил
За одной из многочисленных дверей главного здания единственного в своем роде Йеллоустонского клуба в Биг-Скай находится просторный холл с удобными креслами, множеством закусок и напитков, а также макетом клуба размером 5 × 5 м. На макете можно разглядеть частный горнолыжный спуск, роскошное поле для гольфа и сотни домиков, расположенных на 6 га земли — все, что нужно, чтобы привлечь внимание потенциальных членов частного клуба.
Основным владельцем Йеллоустонского клуба выступает инвестиционная фирма CrossHarbor Capital (далее CrossHarbor), базирующаяся в Бостоне. Сэм Бирн, 59-летний управляющий партнер компании, с гордостью перечисляет все новшества, привнесенные его командой с момента покупки обанкротившегося клуба в 2009 году: амбар, где проходят закрытые концерты таких мировых звезд, как Стинг и The Doobie Brothers, рестораны высокой кухни, включая BaBa, которым управляет знаменитый бостонский шеф-повар Мин Цай, ночной клуб, роскошный спа-центр и многое другое. «Такого вы больше нигде не найдете», — хвастается Бирн.
Ни один крупный горнолыжный курорт в США не получал такого притока инвестиций от одной компании, как Биг-Скай в штате Монтана. Помимо совместной с партнерами покупки Йеллоустонского клуба 15 лет назад за $115 млн, CrossHarbor также заключила две сделки в 2013 году с целью постройки новых элитных домов в этом районе. Фирма потратила $26 млн на покупку Spanish Peaks Mountain Club (далее Spanish Peaks), горнолыжного курорта и гольф-клуба, расположенного на 2307 га земли, который объявил о банкротстве. Второй покупкой стал Moonlight Basin, горнолыжный курорт и жилой комплекс, за $32 млн — ранее курорт также объявил о банкротстве и на момент совершения сделки принадлежал своему кредитору Lehman Brothers Holdings. После завершения сделок CrossHarbor продала горнолыжные комплексы Spanish Peaks и Moonlight Basin компании Boyne Resorts, которая владеет и управляет горнолыжным курортом Биг-Скай. Свои новые приобретения компания объединила в Big Sky Resort, превратив его в один из крупнейших горнолыжных курортов в стране с 2347 га, пригодными для горнолыжного спорта.
Telegram-канал Forbes.Russia
Канал о бизнесе, финансах, экономике и стиле жизни
В общей сложности CrossHarbor инвестировала в Биг-Скай не менее $4 млрд за последние 15 лет, используя для этого заемные и собственные средства. Инвестиции компании включают в себя приобретение 17 401 га земли: Йеллоустонский клуб, Spanish Peaks, Moonlight Basin и земли в центре города Биг-Скай. CrossHarbor также построила на этой территории дома, рестораны, два отеля и другие объекты инфраструктуры. Кроме того, компания приобрела и построила жилье для рабочих, трудившихся на их объектах.
По словам Мэтта Кидда, партнера CrossHarbor, управляющего дочерней компанией Lone Mountain Land Company, базирующейся в Монтане, после покупки 202 га земли у семьи Симкинс, проживающей в Бозмене, в 2022 году CrossHarbor стала владельцем более чем половины центра города. Биг-Скай — самый крупный инвестиционный проект для компании, которая существует уже 31 год и до сих пор продолжает инвестировать в жилые комплексы, офисные небоскребы и торговые центры в США. «CrossHarbor владеет значительной частью собственности в регионе [юго-западной Монтаны], а также составляет 75% местной налоговой базы», — говорится в отчете компании за 2023 год.
Биг-Скай — небольшой город с населением около 3300 человек, который является невключенной территорией, то есть не имеет мэра или городского совета. Большая часть города находится в округе Галлатин штата Монтана, однако Йеллоустонский клуб является частью соседнего округа Мэдисон. Помимо горнолыжного курорта Big Sky Resort, наибольший пакет акций в городе принадлежит Lone Mountain Land Company, благодаря чему Кидд, живущий в Биг-Скай с женой и тремя детьми, стал кем-то вроде неофициального мэра города.
«Это было самое удачное для них время — вот уже 15 лет их компания наблюдает быстрый рост», — считает Эрик Лэдд, который на протяжении 10 лет работал в отделе продаж и оформления членства в Йеллоустонском клубе, а в 2008 году основал и возглавил Outlaw Partners, медиа- и ивент-компанию, которая также специализировалась на недвижимости в Биг-Скай. — Всего за 10 лет компания достигла показателей, сопоставимых с 30-летним прогрессом».
Бирн впервые занялся недвижимостью в подростковом возрасте, получив лицензию в 17 лет, чтобы помогать продавать дома в риелторской фирме своей матери вблизи Марблхеда, штат Массачусетс. В 1993 году он стал соучредителем CrossHarbor в Бостоне, которая специализировалась на прямых инвестициях в коммерческую недвижимость. Сейчас под управлением компании находятся активы на сумму $10,2 млрд. CrossHarbor также открыла дополнительные офисы в Чикаго и Ньюпорт-Бич, штат Калифорния. В 2020 году компания продала миноритарные пакеты акций Dyal Capital Partners (в настоящее время принадлежит Blue Owl), Sumitomo Mitsui Trust Bank of Japan и сингапурской частной инвестиционной компании Hillhouse Capital. Инвесторами компании являются около 300 состоятельных семей или семейных компаний, некоторые из них — члены Йеллоустонского клуба.
CrossHarbor несколько уклончиво рассказывает о своих доходах. Первые инвесторы Йеллоустонского клуба получили прибыль, примерно в 4,5 раза превышающую их вложенный капитал. «Безусловно, Йеллоустонский клуб оказался финансово успешным проектом», — считает Кидд, который присоединился к CrossHarbor в 2008 году, поскольку был заинтересован в развитии Йеллоустонского клуба. На настоящий момент Кидд руководит деятельностью компании в Монтане. Что касается других инвестиций в Монтану, то, по его словам, «все должно получиться наилучшим способом, и все инвесторы получат вознаграждение за свое терпение и преданность делу». Компания CrossHarbor также инвестировала в строительство многоквартирных домов в таких городах, как Денвер и Фолс-Черч (штат Вирджиния), в распределительный центр площадью 92 903 кв. м в Финиксе, который арендует компания Amazon, и в открытые торговые комплексы в таких городах, как Санта-Роза (штат Калифорния) и Крэнстон (штат Род-Айленд).
Йеллоустонский клуб был основан Тимом Бликсетом, предпринимателем и бывшим миллиардером из Орегона, который в 1991 году приобрел 56 656 га земли вблизи Йеллоустонского национального парка. В 1999 году он обменял их на другой участок земли, чтобы начать строительство Йеллоустонского клуба. Бирн, фанат горнолыжного спорта, впервые посетил дом своего друга в клубе в начале 2000-х годов и сразу же влюбился в это место. В 2005 году он стал членом Йеллоустонского клуба.
Два года спустя CrossHarbor инвестировала чуть менее $55 млн в покупку нескольких земельных участков на территории клуба, а также собиралась приобрести Йеллоустонский клуб полностью за дополнительные $455 млн. Однако в итоге сделка сорвалась. Позже выяснилось, что Бликсет, получивший от Credit Suisse кредит в размере $375 млн на покупку клуба, использовал более $200 млн из этих средств на свои личные нужды, включая покупку яхт и роскошных домов для создания бизнеса по продаже таймшеров, который так и не был реализован.
Затем Бликсета ожидал новый поворот: в июне 2008 года его бывшая жена Эдра получила право собственности на Йеллоустонский клуб в рамках урегулирования бракоразводного процесса. CrossHarbor предоставила Эдре бридж-кредиты в размере $35 млн для поддержки работы клуба. Однако этого оказалось недостаточно. Клуб объявил дефолт по кредиту Credit Suisse, а в ноябре 2008 года объявил о банкротстве. CrossHarbor к тому времени уже была достаточно хорошо знакома с финансовыми проблемами клуба. В 2009 году компания в партнерстве с примерно 40 членами клуба выкупила Йеллоустонский клуб за $115 млн.
CrossHarbor крепко укоренилась в Биг-Скай, и Бирн решил внимательно изучить другие курортные города в США. Он заметил, что в Джексон-Хоуле (штат Вайоминг) стал наблюдаться стремительный рост после открытия двух люксовых отелей — Four Seasons и Amangani сети Aman. По состоянию на 2013 год в Биг-Скай было несколько отелей, однако ни один из них не был частью какой-либо сети. «Инженеры и архитекторы, работающие здесь, все равно возвращались в Бозмен, находящийся в часе езды, чтобы получить баллы в Marriott», — отмечает Бирн. Компания Lone Mountain Land Company начала строить в центре города отель The Wilson, находящийся под управлением Marriott Residence Inn. Он открылся в 2019 году, став первым четырехзвездочным отелем в Биг-Скай. В конце 2021 года, после почти десятилетней работы и инвестиций в размере более $700 млн, Lone Mountain Land Company представила люксовый отель Montage Big Sky — элегантный комплекс, расположенный на территории Spanish Peaks Mountain Club с доступом к склонам Big Sky Resort. Отель ориентирован на элитные группы туристов, которые приезжают на отдых в межсезонье. «С 15 июня до середины сентября все номера в отелях всегда забронированы. Однако в межсезонье владельцы пятизвездочных отелей сосредоточивают внимание на групповых заселениях, что помогает снизить расходы», — объясняет Бирн.
Бирн по-прежнему живет в Бостоне, но старается выбираться в Биг-Скай несколько раз в год. В июле Forbes USA посетил Биг-Скай, когда Бирн был в городе по случаю 15-й годовщины совершения сделки по приобретению Йеллоустонского клуба фирмой CrossHarbor. Вечером состоялся ужин в честь всех инвесторов, которые участвовали в этом проекте.
Во время пандемии COVID-19 в Биг-Скай наблюдался период бурного роста, поскольку относительно менее жесткие ограничения в регионе и жизнь на природе привлекли в этот уголок штата новые лица. Однако затем наступил спад. Предложения по покупке домов и кондоминиумов продолжают поступать, однако Lone Mountain Land Company приходится добавлять различные бонусы для привлечения клиентов, включая специальные кредиты на меблировку домов. «В настоящее время покупка недвижимости в Биг-Скай — удачное вложение. У вас есть шанс получить эксклюзивные новые предложения, которых уже может и не быть в ближайшем будущем», — объясняет Кидд. Тем не менее Lone Mountain Land Company так и не снизила цены на саму недвижимость.
Йеллоустонский клуб считается самым элитным загородным клубом в США: в него входят 914 человек, а для вступления необходимо внести $500 000 и приобрести землю или дом на сумму не менее $10 млн; также членов клуба ожидают ежегодные взносы в размере $78 000 и дополнительные ежегодные сборы в $14 000 в ассоциацию домовладельцев. Тем не менее покупка жилья в клубах Moonlight Basin и Spanish Peaks остается более доступной. Стоимость резиденций в Moonlight Basin и Spanish Peaks начинается от $1,5 млн за студию, однако цена на большую площадь начинает кусаться: дом с шестью спальнями и площадью 864 кв. м стоит $30 млн. Членские взносы в каждом из клубов составляют $150 000 и $200 000 соответственно, а ежегодные взносы — около $25 000. Они включают в себя доступ в клубные дом и рестораны, неограниченный доступ к полям для гольфа и другим видам активного отдыха (в клубах существуют также более доступные тарифы, которые не включают гольф).
Инвестиции в Биг-Скай для многих закончились банкротством. Но не для CrossHarbor, которая продолжает процветать. По словам Кидда, предыдущие владельцы Йеллоустонского клуба, Spanish Peaks и Moonlight Basin, имели слишком большие долги. «Владельцы все были разными, но их объединяло одно — долги. Бизнес должен быть построен на собственные средства, чтобы выдержать проверку временем и справиться со сложными экономическими условиями. Нельзя использовать землю в качестве заемного капитала», — объясняет он. По словам Кидда, Lone Mountain Land Company также привлекает заемные средства, но только для кредитования строительства, а не для покупки земли. Приобретение участков в Биг-Скай в удачное время по выгодным ценам, безусловно, помогло им избежать кредитов.
Как и в любом курортном городе, в Биг-Скай наблюдается множество проблем, главная из которых — нехватка жилья для рабочих. Представители Lone Mountain Land Company утверждают, что компания потратила более $200 млн на строительство и приобретение около 650 домов для своих работников в Биг-Скай и примерно в 48 км от него Галлатин Гейтвей. Тем не менее 75% всех работников продолжают проживать в близлежащих округах и тратят значительное время, чтобы добраться до места работы.
Несмотря ни на что, Бирн и Кидд планируют продолжать развивать свое дело. Одно из их последних начинаний, работа над которым велась около 10 лет, — отель One&Only Moonlight Basin, расположенный на хребте внутри курорта Moonlight Basin, откуда открывается потрясающий вид на легендарную гору Лоун-Пик. One&Only, сеть высококлассных отелей, основанная покойным южноафриканским предпринимателем Соломоном «Солом» Керцнером, на сегодняшний день принадлежит Investment Corporation of Dubai (ICD, основная инвестиционная компания Дубая), Биг-Скай станет ее первым филиалом в США. Lone Mountain Land Company, миноритарным партнером которой является ICD, потратит на проект $850 млн. Открытие лыжной базы отеля, которая будет соединена с Big Sky Resort через недавно построенный горнолыжный подъемник, должно состояться в декабре, а сам отель начнет свою работу в следующем году.
Lone Mountain Land Company продолжает расширять свою деятельность в Монтане. В 2021 году компания приобрела ранчо Crazy Mountain площадью 7284 га в полутора часах езды от Биг-Скай и создала там отдельный клуб, где его члены могут насладиться рыбалкой, верховой ездой, а также игрой в гольф после завершения строительства поля. Первоначальный взнос для вступления в клуб — $1,5 млн. Компания также имеет большие планы на Биг-Скай: в ближайшие 15 лет Lone Mountain Land Company планирует построить еще от 200 до 400 домов в Spanish Peaks и Moonlight Basin. Более того, по некоторым данным, компания готовится открыть еще два отеля.
«Мне было совершенно ясно, что для того, чтобы поставить Йеллоустонский клуб на ноги, нам нужно будет инвестировать в инфраструктуру сообщества, что сделает наш проект более значимым, — говорит Бирн. — Мы решили, что будет лучше, если мы сможем полностью контролировать вывод нашего продукта на рынок и занимать определенную позицию в этом процессе. По сути, в своих проектах мы отразили эссенцию Биг-Скай, получив сбалансированное представление о городе».
Перевод Ксении Лычагиной