Галопирующая инфляция, как не трудно догадаться, касается не только продуктов питания и электроники. Рынок редевелопмента в Москве за последние 20 лет трансформировался практически по всем характеристикам, и среди наиболее ощутимых и чувствительных изменений — удорожание редевелопмента более чем в 7 раз.
Об этом рассказала Елизавета Ильюхина, руководитель коммерческого департамента West Wind Group, во время пресс-конференции и презентации МФК Arkenston.
Как известно, компания West Wind Group работает на рынке коммерческой недвижимости Москвы с 2004 года в сфере редевелопмента и управления офисными центрами, занимая лидирующие позиции по продаже объектов и сдаче в аренду. По данным «РБК Исследования рынков», West Wind Group второй год входит в топ-10 российских девелоперов, работающих в сфере офисной недвижимости. Среди реализованных проектов West Wind Group — бизнес-центры класса В+ Crosswall Khamovniki, Crosswall, Sugar Factory и «Сады Этрета» на Цветном бульваре, ставший победителем премии CRE Moscow Awards 2023 в номинации «Редевелопмент офисной недвижимости».
Так вот, по оценкам аналитиков компании, в начале 2000-х — в период до 2008 года — стоимость редевелопмента составляла около $200 за м², сейчас — $1500 - $2000 за м². И Елизавета Ильюхина назвала причины, которые привели к росту стоимости.
Первая — удорожание приобретаемых девелоперами объектов. Речь не только о цене 1 м2 при покупке, но и о более дорогостоящих, чем раньше, ремонтных работах. 20 лет назад источниками объектов для редевелопмента служили в основном крупные промышленные здания и заводы советских времен площадью 20 000-30 000 м². Состояние фасадов и отделки во многих из них было неудовлетворительным, однако хороший конструктив привлекал девелоперов и позволял адаптировать объекты под современные нужды.
Сейчас фокус сместился на другую категорию зданий. Часто это небольшие исторические особняки площадью от 500 м² до 3 000 м². Многие имеют охранный статус, расположены преимущественно в центральных районах Москвы. Их состояние нередко бывает плачевным: требующие замены деревянные перекрытия, серьезные трещины на фасадах, ветхие инженерные коммуникации и т.д. Если у объекта есть охранный статус, это также усложняет проведение работ, удорожает их и увеличивает сроки.
Вторая причина — повышение в целом по рынку требований к архитектуре зданий и качеству ремонта. Раньше отделка была, как правило, типовой и редко предусматривала создание эксклюзивного интерьера.
«Сейчас редевелопмент превращается в своего рода искусство, — отметила Елизавета Ильюхина. - Компании стараются бережно относиться к архитектуре дореволюционных построек, тщательно прорабатывают концепцию проектов и дизайн помещений. Кроме того, стали чаще использовать натуральные материалы премиум-сегмента — дерево, камень, металл».
Третья причина — изменение экономических реалий, среди которых — рост цен на стройматериалы, а также ставок по кредитам для бизнеса.
Помимо перечисленных факторов, на нее влияют риски и сложности, связанные с получением финансирования.
В результате рентабельность редевелопмента за 20 лет снизилась на 70%. В начале 2000-х годов она достигала 100%, а сейчас максимальный показатель равен 30%.
«Тем не менее, девелоперы привыкли адаптироваться к турбулентным ситуациям на рынке, — резюмировала Елизавета Ильюхина. Редевелопмент в Москве будет развиваться и набирать популярность среди игроков рынка даже при дальнейшем повышении ключевой ставки и ужесточении других условий, в том числе, в связи с отсутствием земельных участков внутри Садового кольца под новое строительство».