ВС указал, на что нужно обратить внимание в споре застройщика с администрацией города о признании прав на самовольную постройку. Суд напомнил, что суды не установили, действительно ли застройщик обращался за разрешением на строительство только для вида. Кроме того, при необходимости можно назначить строительную экспертизу.
Компания «Красноярскпромстрой» (далее — компания, застройщик, истец) строила на принадлежащей ей земле двухсекционный жилой четырнадцатиэтажный дом. Вид разрешенного использования у этого земельного участка был «размещение многоквартирных жилых домов этажностью от десяти этажей» и у компании было разрешение на строительство первого МКД.
Строительство второй блок-секции МКД компания начала без разрешения — несмотря на неоднократные обращения в градостроительный департамент, необходимые документы компании не выдали и не согласились внести корректировку в ранее оформленное разрешение. Администрация города (далее — ответчик) находила различные основания для отказа.
Спустя некоторое время местные власти потребовали снести здание, хотя построено оно было в соответствии с нормами и не нарушало ничьих прав. Застройщик обратился в суд. Состоялось несколько судебных разбирательств из-за отказов в разрешении на строительство. Суды пришли к выводу, что все решения были законными. Администрация обратилась в суд с требованием снести спорный объект, но суд ответил отказом.
Строительная компания снова отправилась в суд, но уже с иском к администрации о признании права собственности на самовольную постройку
Что решили суды?
Суд первой инстанции отказал застройщику, так как пришел к выводу, что его поведение было недобросовестным:
- компанию привлекли к административной ответственности из-за строительства без разрешительных документов. Но она продолжала строительство даже после получения предписания о прекращении строительства и сносе объекта;
- оспариваемые решения департамента градостроительства ранее суд признал законными.
Апелляция и кассация поддержали нижестоящую инстанцию. Компания подала жалобу в ВС. Застройщик указал, что неоднократно обращался с заявлениями о получении разрешения в департамент градостроительства, но получал отказы по разным основаниям.
Мнение ВС
ВС напомнил, что при рассмотрении данного вопроса ранее (дело № А33-31465/2019), суды :
- приняли решение об отказе в сносе спорного объекта, решение вступило в силу. Суды пришли к выводу, что спорная постройка соответствует требованиям безопасности и ее сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц. Суды указали, что истец провел ряд согласований, необходимых для строительства и эксплуатации дома. А снос объекта может причинить ущерб объектам, расположенным рядом.
- отклонили доводы администрации, что спорный объект находится на территории, где запланировано строительство общеобразовательной школы. Постройка возведена на земельном участке, принадлежащем компании на праве собственности, и строительство школы невозможно без изъятия участка у собственника.
В настоящем деле суды не учли следующие обстоятельства:
- Иск о признании права собственности на самовольную постройку удовлетворяется, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешений, при условии, что меры к их получению предпринимались.
- Делая выводы о недобросовестном поведении застройщика, суды не установили действительно ли компания обращалась за выдачей разрешения на строительство только для вида, действуя в обход закона.
- Отказ в признании права собственности на самовольную постройку, которая фактически является частью многоквартирного дома, при наличии вступившего в законную силу судебного акта об отказе в ее сносе, нарушает устойчивость хозяйственного оборота и может позднее создать угрозу жизни и здоровью не только тем, кто проживает на данной территории, но и для неопределенного круга лиц.
ВС отменил решения нижестоящих инстанций и указал, что при новом рассмотрении дела суд должен проверить и дать оценку всем доводам с учетом вышеизложенных норм права, а при необходимости назначить судебную строительно-техническую экспертизу.
Определение ВС № 302-ЭС24-9662 от 24.09.2024 г.
По теме:
Александр Третьяков