20 мая 2024 года прошел круглый стол «Жилищное строительство и рынок жилья: качество, объем, стоимость как условия развития», о котором мы писали ранее.
Публикуем краткий пересказ доклада нашего коллеги Высоцкого Е.В. на круглом столе.
Граждане Российской Федерации имеют право на доступное и комфортное жилье, однако беспрецедентный рост цен на недвижимость с 2020 года ставит это право под сомнение. Наша компания, занимающаяся исследованиями и стратегическим консультированием в области промышленности строительных материалов, решила разобраться в причинах роста стоимости жилья и предложить решения по улучшению ситуации.
В ходе исследования было установлено, что рост стоимости жилья не связан с ценами на строительные материалы и строительно-монтажные работы (СМР). Основными факторами повышения стоимости стали так называемые «прочие затраты», включая стоимость земли, коммуникаций и прибыли девелоперов, доля которых в структуре цены квадратного метра жилья за последние пять лет выросла с 32% до 54%. Для сравнения, доля строительных материалов и СМР снизилась с 45% до 27%. Это изменение структуры затрат показывает, что на рост цен влияют не материалы, а дополнительные расходы, связанные с процессом строительства.
Динамика цен на жилье с 2014 по 2018 годы была относительно стабильной, однако с 2020 года началось ценовое ралли и стоимость жилья выросла в 2,2 раза. Первоначально предполагалось, что это связано с ростом цен на строительные материалы, однако анализ показал, что цены на материалы и СМР выросли лишь в 1,5 раза, а не в 2,2. Этот дисбаланс указывает на наличие других факторов, влияющих на стоимость жилья.
Основными причинами роста прочих затрат стали увеличение стоимости земли, развитие инфраструктуры и коммуникаций, а также рост прибыли девелоперов. Важно отметить, что эти затраты начали существенно расти с 2018 года, что совпадает с увеличением стоимости жилья. Рост цен на нефть, газ и электроэнергию также внес свой вклад в общие затраты, однако эти факторы лишь частично объясняют общую картину.
Для дальнейшего анализа и контроля за ценами на жилье необходимо вернуть в план статистических наблюдений показатель «стоимость жилищного строительства» и добавить новые показатели, раскрывающие структуру прочих затрат. Это позволит более точно определить факторы, влияющие на стоимость жилья, и разработать меры по их регулированию.
Если не переключить внимание со строительных материалов на реальные причины роста стоимости недвижимости, если не будут определены реальные причины роста цен на квадратный метр жилья на первичном рынке и не будут приняты соответствующие меры, то рост цен на жилье продолжится и будет зависеть от объемов и условий ипотечных программ и от расходов девелоперов и строителей, не связанных со стоимостью строительных материалов и строительством.
Продолжение роста цен на жилье ещё больше увеличит разрыв между доходами населения и стоимостью жилья, как следствие это приведет к росту закредитованности населения и сделает непомерным груз ипотечных платежей. Не будет выполнен Указ «О национальных целях развития Российской Федерации на период до 2030 года и на перспективу до 2036 года».